环比增长52% 仍被质疑销售成色

　　供货不足 “连累”金九银十楼市

　　作为楼市传统的销售旺季，金九银十的销售量，一直是衡量市场冷暖的风向标。近几年，楼市一直呈现淡季不淡，旺季不旺的态势。今年九、十两月，北京纯新建商品住宅和二手房住宅签约量达3.96万套，相比2014年同期的2.6万套上涨了52%。

　　虽然销售量较去年增长超五成，但在业内人士看来，今年金九银十成色还是不足。

　　一方面七、八两月北京商品住宅月成交量维持在九千套以上，大量消化房企手里的存货，部分项目被迫放慢推盘节奏；另一方面，由于去年住宅用地供应量偏低，拖累今年住宅供应不足。上述两个原因，导致九、十两月月成交量不足7000套。

　　新房

　　房源供应不足 成交数量回落

　　经历了3·30新政大涨后，北京商品住宅成交量在8月到达顶峰，自9月份逐渐回落。淡季销售旺盛，在传统的“金九银十”旺季，北京楼市后续成交反而显现出后劲不足。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，一方面经过前期的大量消化，房企手里的存货不多，推盘节奏放慢；另一方面，由于去年上游住宅用地供应量偏低，拖累今年下游住宅供应。

　　不过，从上周入市的多个项目来看，当前市场的购房热情依然较浓，多个项目在开盘当天依然出现日光。相关人士认为，虽然有前期蓄客的作用，但是也离不开当下需求的热情，加上近期双降利好政策的出台，银行房贷优惠折扣有望继续松动，这将再次推动需求积极入市。

　　刚需

　　通州大兴领衔 仍是成交主力

　　从区域看，通州、大兴、房山、昌平仍是现阶段北京楼市主要供应地，四区商品住宅成交量占北京总体成交量的59.19%。

　　其中，通州、大兴、房山为传统的刚需项目集中地，且区域并没有大量高端项目拉高区域均价，使得区域价格相对“亲民”。以通州为例，刚需项目华业·东方玫瑰、合生滨江帝景的成交价格与区域成交均价相差并不多。

　　从成交价格看，四区价格均维持在三万以下，成交仍以刚需产品为主。

　　未来，通州、大兴等区域将面临刚需住宅供应不足的尴尬，高成交量或将难以维持。据亚豪机构副总经理任启鑫分析，以通州为例，在北京各郊区县当中发展最早，经过多年发展，该区域住宅开发已呈现一定规模，可供开发的住宅用地不断减少。

　　通州住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑，截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少，特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。

　　豪宅

　　多盘扎堆来袭 销售竞争加剧

　　在传统上的“抢收季节”中，今年豪宅项目表现尤为抢眼，入市的高端项目众多，这意味着高端市场的竞争再度升级。从9月份业绩来看，整体而言，豪宅项目业绩不俗，其中，现房豪宅项目更是备受青睐。业内人士表示，在供应量较大的背景下，豪宅项目必须在产品力上做出自己的特点，才能在激烈的竞争中立足。

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，2015年-2016年，北京预期上市能够销售的新增“10万元+”的项目接近15个。

　　来自销售一线的成交数据证明，现房远比期房更容易获得资金追捧。丽兹行数据表明，北京豪宅到访转化率平均水平为50:1左右，而现房可能比期房低20%以上、在40%左右，现房表现更好的如紫御华府转化率仅为20:1，较同档次楼盘高出2-3倍。

　　“豪宅市场的竞争会越发激烈，开发商必须在产品力方面做更大的努力，差异化是跑赢市场的杀手锏。”业内人士告诉记者。

　　土地

　　高价地频繁出现 大房企乐此不疲

　　今年以来，北京10万元/平方米以上的豪宅异军突起，成交成倍增长，得益于供应量的增加。目前，北京市场上10万元/平方米以上的高端住宅总供应约为5000套，近期的高价地更增加了潜在供应。

　　造成如此多高端项目，直接原因是高企的地价。九、十两个月，北京共有34块经营性土地成交，成交总金额达483.54亿元。

　　值得注意的是，从10月20日至11月24日一个多月的时间里，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地。这34宗土地合计起价达到了628亿元，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地块最终的成交价有望达到880亿元。从而使北京的土地出让金首次突破2000亿元/年。

　　龙头房企们也在越来越多地把资源投放到北京这样的一线城市。中原地产的统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，其中在一线城市投入的占比历史首次突破了40%，达到了44%。

　　信贷

　　20年来最宽松 楼市或迎“暖冬”

　　伴随着年内经历的5次降准、5次降息，北京市商贷首套平均利率呈现出持续下滑的态势，整体信贷环境是近20年来最为宽松的一年。

　　10月23日，中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并自同日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，五年期以上贷款基准利率进一步降低至4.9%，达到历史最低水平。

　　至今，北京市管公积金中心仍未调整基准利率。对此，亚豪机构副总经理高姗认为，仅仅时隔两月之后，央行再次“双降”，使得市场当中流动性持续宽松，购房成本进一步降低。在经历了10月前期的成交低迷之后，市场预期再度抬头，周度成交回升势头迅猛。预计2015年最后两月北京商品住宅市场或将一反往年常态，度过一个“暖冬”。

　　本报记者 崔陆鹏