在新型城镇化中提高城镇建设质量的背景要求下，结合中央城市工作会议精神，根据我国以棚户区为主体的旧城改造和资源型城市可持续发展规划要求，结合广东省全域在“三旧”改造中取得的阶段性进展，城市升级发展已经成为我国绝大多数城市的内在需要。城市更新在我国逐渐成为支持城市实现转型升级的关键抓手之一。我国城市更新最开始是以旧城改造的形式于1980年代开始，在取得建设成绩的同时，也对城市历史文化保护造成了不同程度的影响。2010年前后，国内开始借鉴国外关于城市复兴的新规划建设理念，开始探索在中国施行城市更新的有效路径。依据中国政府关于提高城镇化质量的顶层设计政策、中央要求地方加强债务风险管控、全国住房城乡建设工作会议对棚户区改造等提出的明确要求和多个城市实施“三旧”改造等挖掘存量土地实现旧城升级发展的背景，初步分析了我国城市更新领域的最新进展与在规划建设投融资方面存在的主要问题，通过总结国内政府部门、学术界和规划建设界等就城市更新方面的代表性观点，来把握我国城市更新的最新进展方向与判断发展需求。

　　一、国内外学术界对于城市更新定义的讨论

　　1980年初期，陈占祥等人基于西方城市更新的历史和经验，把城市更新主要定义为城市“新陈代谢”的过程。当时的更新途径包括推倒重来的重建、对历史街区的保护和旧建筑的修复等。1980年代，经济体制改革由农村转向城市，城市问题开始显现，如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。吴良镛从城市保护与发展出发，于1990年代初提出了城市“有机更新”的概念，城市是一个有生命的机体，需要新陈代谢。但是，这种代谢应当像细胞更新一样，是一种有机的更新，而不是生硬的替换[3]。针对城市历史环境的更新，主要是基于城市物质环境，对城市经济、社会和文化等方面的考虑有待进一步深化[4]。自2000年以来，学术界和规划设计领域的专家开始从综合性和整体性的角度来考虑城市规划建设工作，丰富了“城市更新”的学术理论与工程实践，如：“城市再生（Urban Regeneration）、“城市复兴(Urban Renaissance)”和“城市更新（Urban Renewal）等关于城市更新的定义，国内外学者展开了讨论，本研究从提升城镇化质量和改善市民住区等方面归纳出了现阶段具有中国特色的城市更新定义，从既有城区以人为本的城镇化质量和城市文化合理利用出发，对既有城区的公共设施、既有建筑、存量建设用地等按照提高城市发展质量、兼顾市民住区条件改善与城市文化协调发展的原则，进行科学、合理和有效的稳步更新过程。。

　　二、城市更新对于我国当前城市发展的意义

　　当前，我国国民经济产业结构开始调整升级,我国正由工业化阶段逐步迈入后工业化初期阶段。在城市快速发展过程中,城市更新作为城市改造、再生和复兴的重要手段,逐渐受到地方政府和专业技术人员的关注。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。一般是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生包括环境、经济和社会方面的原因。

　　2011年我国的旧房拆迁量约为1.3亿平方米，占住宅存量的0.75%。到2013年，我国每年拆除的建筑面积上升至4亿m2约占新建建筑的1/5。城市更新已经成为我国大中城市房地产土地供应量的主要来源之一、老旧城区建设项目的工程重点和提升城镇化质量的核心领域。以深圳为例，截至2013年12月，深圳全市在建的城市更新项目已达72个，用地5.45平方公里，建筑面积约1923万平方米。2013前三季度，城市更新供地56.5公顷，占全市房地产土地供应的91%，城市更新批准预售量达到了184万平方米，占新建建筑的37%。深圳最大的旧改项目华润大涌总建筑面积约有300万平方米，该建筑体量相当于一个北京中关村的东升科技园[14]或一个江苏太仓新区的规模。第二届中国(深圳)城市更新论坛上，专家指出，城市更新将长期成为深圳房地产土地、新房市场的主要供应渠道，同时也将成为深圳城市长足发展、产业升级的重要推动力。不仅是深圳，如上统计，对于城市规模已经较大的城市或用地指标紧缺的城市如广州，城市更新占比将超过40%。

　　国内房地产行业认为中国2014年一、二线楼市的下一站很可能将是旧城改造，即城市更新。阮仪三教授在2013年12月底在上海召开的“聚焦城镇化——城市更新学术研讨会”中明确提出将我国“旧城改造”改为“旧城更新”。在实践层面，深圳提出通过立法将“城市改造”提升为“城市更新”。这不仅是名称上的变化，也是要求我国在城市文化保护、旧城二次规划建设和政策方面，通过城市更新，进入城市文明新的发展阶段。