新华社北京２月３日电（记者刘斐　陆芸　高竹　史林静）今年，从事文化创意工作的张磊打定主意要在河南郑州买个１２０平方米左右的婚房。他的月收入与这个城市商品房均价等同，至少需要１０年才能实现目标，所以贷款买房是首选。

　　日前的一个利好消息让张磊打起了算盘。“房贷首付压力可以减少１２万了。”张磊说，这相当于他一年的收入。

　　让张磊高兴的是中国央行和银监会１日联合发布的通知：中国非限购城市房贷“门槛”再次降低。

　　在实施不“限购”措施的城市，首套房商业贷款最低首付款比例可在２５％基础上再下浮５个百分点。已有１套住房且未结清房贷再申请商业房贷的最低首付比例，由４０％降至３０％。

　　这是中国自２０１４年９月以来第五次调整个人房贷首付比例。

　　国家发展改革委房地产研究中心主任刘琳表示，此举对存量住房消费拉动作用是正向的，有利于消化市场上过高的房地产库存。

　　中国社科院数据显示，２０１５年中国商品住房总库存预计达３９．９６亿平方米，现房待售面积４．２６亿平方米，若完全消化需２３个月。

　　曾经能带动上下游众多产业发展的房地产，在国际金融危机大背景下，受到政策鼓励、资金支持，一度发展迅速，对稳定经济增长具有历史贡献，但也导致库存积压过多，市场投机过热，稀释了实体经济资金，一定程度上影响了国民经济的健康发展。

　　针对房地产业在中国造成的库存压力和“吸金黑洞”，中国决心在第十三个五年规划开局之年用房贷政策调整，掘开引水清除的第一个河口。

　　化解房地产库存将是２０１６年中国经济社会发展重点任务之一。去年底中央经济工作会议明确提出的五大任务是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。

　　会议就化解房地产库存提出，要取消过时的限制性措施。

　　分析人士表示，此次贷款政策的放松也是一种“解绑”，主要是对房地产库存严重的二三线城市取消一定购买资金方面的限制，结合户籍制度改革、农民工市民化等举措，将推动这些房地产几近饱和市场的库存消化。

　　民生证券研究院的研究表明，２０１５年底一、二、三线城市库销比分别为８．１５、１０．２３和２５．５８，二三线城市房地产库存过剩问题较为严重。

　　在中国城镇化率不断提高的背景下，房贷调整对二三线城市的新居民有较大吸引力，而也有人担心政策变动或给房地产业界造成误导，使其进入新一轮扩张。

　　受访房地产研究者普遍认为，非理性市场环境土壤已经不复存在，业界会在“去库存”和结构性改革的框架内看中央政策动向，难言房地产市场迎来新一轮刺激。

　　刘琳说，房企会参照库存消化程度决定是否进行投资，在库存仍较高的地方新扩张的投资必然会减少，而在一些库存消化过快的城市不排除有房企追加投资的可能。

　　河南瀚海置业有限公司一位不愿具名的负责人介绍，对房企而言，当前楼市基本面只是有所好转，若无视市场规律借机大规模拿地扩张，只会带来不可预见的风险。

　　由于中国房地产市场分化明显，各地对此次房贷政策执行力度会不同，而减少的首付比例将转移到未来月供部分，或导致还款压力增大，家庭债务规模增加。但对日渐构成橄榄型社会的中国而言，超越还款能力的购房仍是极端个案。

　　工作仅四年的张磊只攒足了２０多万元，但在二线城市已足以支撑其每月的还贷。他坦言“每月还款压力并不大”。

　　这种情形是中国二三线城市中产阶层的缩影。

　　由于政策不允许银行为购房者提供首付贷款，许多房企和互联网电商都开始自建金融平台，推出首付贷这种金融产品，在催生购房需求的同时也增加着房地产消费金融的市场风险。

　　房地产开发已经吸引了大量金融资本流入，甚至有“影子银行”的借贷资金，同时，大量购房者背负的贷款增加了金融系统的脆弱性，加大了银行金融风险。

　　中央经济工作会议要求，防范化解金融风险。规范各类融资行为，加强风险监测预警，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。

　　中国社科院金融研究所所长助理董裕平表示，在现有的房贷审核机制下，贷款者出于刚性需求购买房产，具有后续偿付意愿与能力，至多是还款节奏有所调整。

　　他介绍，目前银行持有的房贷这部分信贷资产是优质的，信用状况普遍较好，违约率低，不会在房贷这方面诱发金融风险。

　　国家统计局数据显示，２０１５年中国房地产开发投资总额近９．６万亿元，约占全国固定资产投资（不含农户）的１７．４％。

　　房地产领域巨大的投资规模不能急转向，结构性改革不是休克式疗法，中国在提出去产能、去库存的同时，还要求防控风险，旨在维护整体经济环境的稳定健康。

　　董裕平说，房地产方面有针对性地调控政策将着力稳定市场，避免系统性风险，维护房地产市场的稳健性，保障宏观经济肌理的健康发展。