管道漏水、甲醛超标、墙体开裂、物业纠纷、中介过招……无论是新房还是二手房，对于每个置业者而言，买房、安居都是一件大事，人人都想顺顺利利买到称心如意的房子，然后迎接乔迁之喜。可是在现实生活中，安居过程总是难以十全十美，面对可能出现的各种糟心事，本报记者从身边真人真事说起，安居过程应该注意哪些陷阱，并请业内人士给您支招，教您如何维权。

　　新房收房问题多

　　业主张先生（化名）收房后郁闷不已，新房的室内空气质量问题严重。“交房前看房的时候，我就发现屋子空气不对劲，一股刺鼻的味道。”张先生表示，就房屋室内空气问题，从看房那天就向开发商提出，然而，截至目前，始终没能达到住房条件，室内空气质量也一直没有达标。

　　王女士（化名）的安居之路也并不顺畅，在等待近两年之后，终于搬进自己位于大兴的新房，然而，乔迁新居的喜悦很快被房屋质量问题所困扰。据王女士介绍，入住后不到三个月，就遭遇水管开裂漏水的闹心事，此外，壁纸、瓷片也出现不同程度的开裂等瑕疵。

　　对于王女士反映的漏水等质量问题，项目负责人表示，漏水并非房屋质量问题导致，而是楼上装修导致管道破裂，引发王女士家漏水。项目物业正积极协助王女士及漏水户业主，尽快解决漏水问题。

　　业内人士表示，目前房屋质量问题主要集中在屋面漏雨、墙面脱落，供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，室内苯、甲醛等有毒有害气体含量超标等等。购房者在验房时要注意看开发商的文件是否齐全，尤其要注意开发商能不能出具两书一表，如住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表。注意入户检查房屋质量，如检查厨房、卫生间的地板和天花板是否漏水；地面是否平整、清洁等。此外，像王女士家的情况，也不罕见，主要多发于新楼装修期间，以及二手房装修环节，如果遇到，一定要第一时间保留证据。

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　　严格按照合同约定维权

　　北京市铭滔律师事务所合伙人孙涛律师认为，购房合同中都会有质量保证条款，这是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，出现房屋质量问题，购房者可以严格按照合同约定维权。如果合同中约定好违约金不足以补偿损失，可以对额外的部分另行主张增加。

　　物业问题成投诉热点

　　物业问题是业主收房之后最经常遇到的问题，也是最让人头疼的问题之一。近日，新浪乐居针对物业管理问题进行深入调查发现，六成网友认为小区的物业服务质量不高，比如服务态度、物业费用的收取等等问题，物业管理及服务已成为3·15投诉的热点。

　　“我们的物业费是2.98元/平方米·月，简直太不值了，物业太不作为。我们都收房一年多了，各种问题层出不穷，很多收房时就存在的质量问题至今尚未解决。业主怨声载道，物业、开发商和施工方互相推卸责任。”李先生（化名）气愤地告诉记者。

　　据李先生介绍，他买的是合生滨江帝景一期的精装修房子，收房之后发现各种问题。“洗衣间的瓷砖掉了一面墙，厨房和卫生间很多瓷砖都是空鼓，空鼓存在脱落的风险。还有地板发黑、壁纸发霉、木门裂缝，大理石裂缝等等。这些问题一年来找了物业很多次，到现在都没给解决。”

　　和李先生一样，业主张先生（化名）收完房至今一直很闹心。“我今年不交物业费了，他们的服务不值这个钱，如果有时间和精力我真想起诉他们。”

　　张先生告诉记者，他家的门窗都有磨损，壁纸开裂，电路也有问题，开一个灯，其他灯也会闪。另外，和其他业主一样，小区装的太阳能只能用电使得每户用电量增加不少。“我们的合同里写的是精装修问题两年内免费维修，现在都住一年多了，物业都没修过，每次来都推脱是施工方的责任。这种事情我只能找物业呀，上哪儿找施工方去？”

　　记者在合生滨江帝景的业主群里看到，还有业主家有漏水的情况，该业主称，其家里有两个漏点，已经半年了，物业和楼上业主相互推诿，物业说楼上业主不让修，楼上业主说开发商方案不行。“我被折磨得都想起诉了！”

　　还有业主称，主卧浴室漏水，至今无法洗澡，报修半年多了，目前尚未解决。

　　另外，据业主反映，该小区精装修还存在暖气不热、门窗漏风、地板变色、壁纸发霉、墙面裂纹等诸多问题。

　　业主收房时拿到的《合生华景家园商品房质量保证书》显示，“我公司自收到住户报修要求后，本着为住户利益着想的原则，一般小修项目不超过24小时完成；土建工种在当日予以答复，3日内实施，力争15日内完成。”另外，该质量保证书还明确写明：本公司已委托广东康景物业服务有限公司北京分公司对本商品房保修管理，保修时，请客户直接与该物业管理公司联系。“但每次我打电话时，物业都说找不到人维修，他们也拿开发商和施工方没有办法。总之，各种拖延推诿。”业主李先生说。

　　针对业主反映的问题，记者致电该项目的物业公司，其工作人员称，不了解情况，做不了主，给了记者物业经理的电话。但记者给该物业经理打了三次电话，均无人接听。

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　　依据精装协议进行起诉

　　针对合生滨江帝景业主遇到的问题，孙涛律师认为，如果物业一直无法解决问题，业主可按照和相关责任方签署的精装协议起诉对方，在起诉前应固定好证据，拍摄照片或视频。业主可起诉合同相关方修理、更换或者重做，如果因为相关问题造成了人身伤害，也可要求相关方赔偿。

　　专业中介提供的服务极不专业

　　北京中介机构众多，竞争激烈，服务费最低仅1%，只有某中介号称可提供最专业的服务，中介费依然按最高2.7%收取。可莫女士（化名）因为通过这家自称最专业的中介公司卖房，却遭遇了最不专业的乌龙事，并付出了巨额赔偿。

　　为了迎接即将出生的小宝宝，改善住房条件，莫女士通过某中介公司将自己一套位于南三环的住房挂出去，因为房子各方面都很好，虽然尚有几个月才能满五唯一，但莫女士提出的价格很合理，房源一挂出去立刻被买家看中，很快签署了买卖合同，约定房源满五唯一后再过户。

　　顺利卖出旧宅后，莫女士一家开始寻觅新居，很快选定了亦庄的一套四居室期房，并以莫女士的名字购入。该中介的经纪人得知后，告知莫女士必须要和先生离婚，并在离婚协议中划分两套房子归属，卖出的那套归莫女士，新房归先生。该经纪人说，这样就可以规避二套房产生的个税。莫女士夫妻多次询问该经纪人，除此之外还需要办理其他手续吗？他均回答：不再需要其他手续。

　　随后两个月，莫女士夫妻二人按照该中介的要求办理离婚并配合中介完成了各种流程，但是当他们与买方在住建委办理过户事宜时，却被告知只有离婚协议不行，必须完成过户，才算是一套房，否则将多产生30余万元的税款，对普通工薪阶层而言，这无疑是一笔巨款。可经纪人却表示他也是刚刚才知道。

　　与此同时，该中介在为买方办理贷款时，也出现了若干失误，例如将买方年龄填错了3岁、将买方公司出具的营业执照复印件弄丢、指导起草的离婚协议赡养费过高等，屡次遭到银行的质疑，为了不再出纰漏，买家不愿重走买卖流程。

　　虽然莫女士与该中介经过长达半个月的反复交涉，但该中介始终不承认他们有错。最后，莫女士考虑到家中有一10个月大的婴儿需要照顾，先生工作又格外繁忙，经常出差，最终不得不屈服于这家号称最专业的中介公司的强大，在身心疲惫、心力交瘁的情况下，无奈赔偿了买家20万取消了交易。

　　莫女士表示，“近年来中介行业竞争激烈，很多中介机构都纷纷提高服务、降低佣金，只有该中介坚持以‘可以提供最专业的服务’为名收取高达2.7%的服务费，也正是冲着这点，我们选择了该中介，但从我自己的亲身经历来看，这家所谓的专业性和服务让消费者心寒且齿冷。”

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　　对中介应加强监管

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述问题实际上和经纪工作人员盲目做承诺是有关系的，这可以理解为是对交易流程不熟悉的原因所导致的。尤其是为了撮合成交，部分中介机构在营销时确实会有一些不实的担保。这样一来会误导买卖双方的交易。具体到此类案例中，实际上一个正常的买卖，其实是有很严格的交易的，理论上是不应该有什么瑕疵或纰漏的。之所以出现此类问题，在于提供了所谓的假离婚的购房通道。这样一来，确实会误导购房者。对于此类问题的出现，包括相关中介行业协会的查处力度也不大，这也是监管方面的漏洞，建议此类问题依然需要向相关协会进行举报，对于虚假承诺应该积极查处。

　　凭什么收取高昂中介费？

　　随着二手房买卖交易的日益火爆，越来越多中小中介公司都想分得一杯羹，不过，对于众多买家来说，如何挑选一家比较称职的中介不被“坑”，无疑是一件斗智斗勇的事情。

　　张小姐并不愿意回忆起自己买房被坑的糟心事。张小姐看中的是位于大兴区的某套二手房源，由于该房源被一家名为兴远房地产的中介公司独家代理，因此张小姐只能通过这家中介来购置该套房源。

　　中介公司的经纪人告诉张小姐，这套房源不满5年且不唯一，全部计算下来一共有大约6万元的税费，由于着急买房，张小姐表示这个数字可以接受，并反复询问是否会有更多的其他税费，经纪人的回答均是没有。于是，张小姐支付了买方的定金、近5万元的中介费之后，很快又支付了一部分首付款。

　　房屋很快到了缴税过户的阶段，不过让张小姐异常沮丧的是，地税局计算的这些房源所需缴纳的税费一共高达16万元，比预估的6万元多了整整10万元。对此，中介给出的说法是，大兴区的过户指导价提高了，以至于税费上涨，但中介并不知情。

　　由于已经支付了定金和首付款，张小姐表示只能“认栽”，缴清全部税费。事实上，除了多缴的巨额税费，这家中介的所谓“服务”也并不让人满意。在支付完中介费之后，跟张小姐对接的经纪人就不见了身影，除了几个电话通知之外，并没有提供其他的服务。而在此之后的缴税、过户的手续，也都是由这家中介公司其他的经纪人（售后部门）来负责跟进，但态度已经大不一样。

　　“交了那么多中介费，就只带看过一次房源，什么服务都没享受到，还让我多付出10万元的代价！”张小姐告诉记者，现在房价越来越高，按照比例收取的中介费用也自然水涨船高，但是中介提供的服务却并没有得到相应的升级，她也希望相关部门能够对类似的现象有所监督和监管。

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　　购房者可通过正规渠道维权

　　严跃进表示，很多中介交易后对于一些衍生的问题根本就不搭理，其导向就是为了促成交易，这是一种比较赤裸裸的盈利倾向。或者说这是一种比较短视的行为，进而没有做好中介机构的口碑。另外，在本案例中，购房者应该对此类提供虚假承诺或者不专业的服务进行检举，并把相应的购房损失给罗列出来，通过住建委和经纪行业协会等渠道来维权。（记者 鲁欢 邢飞 潘秀林 桂瑰）