截至今年1月22日，北京本月新上市的项目中，商住盘占了近六成，商住盘成为北京楼市开局的“主角”。由于不限购、总价低，商住产品也受到了部分购房人的青睐。但有业内人士提醒，北京商住市场逐渐出现分化，出于投资目的的购房人选购商住产品需要更加谨慎。

　　入市商住盘价格现分化

　　北京晨报记者发现，截至今年1月22日，在北京新上市的9个项目中，有5个是商住盘。有业内人士认为，在北京高价地的带动下，北京住宅产品出现“被豪宅化”，而适合中端改善型需求的市场产品出现稀缺，因此商住产品这种不限购、低总价的房源就被视作“过渡”产品，被推上了前台，并且销售势头较为强劲。

　　值得注意的是，本月入市的商住项目在价格方面出现分化。其中，价格最高的是位于海淀区西翠路附近的紫金长安LOFT，该项目销售员报出的均价在5.8万元/平方米左右；价格最低的是位于大兴区庞各庄地区的众美MIMO公馆，该项目销售员报出的均价为1.5万元/平方米至1.6万元/平方米。其余3个商住项目的销售员报出均价在2.3万元/平方米至4.8万元/平方米左右。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，一方面，一些处于发展初期的区域，在得不到其他利于产业引进的扶持政策的背景下，开发商又难实现预期目的，在短期利益驱动的背景下，把规划中的商业公建部分开发成商住产品，散卖给普通消费者，此类商住产品定价不高。另一方面，受制于北京土地成本上升的压力，部分商住项目的价格开始走高，尤其是北京核心区域的商住项目的价格超过5万元/平方米，比如紫金长安LOFT位于西三、四环之间，均价逼近6万元/平方米。但与周围均价在7.5万元/平方米左右的高端住宅项目相比，紫金长安LOFT还是具有一定的价格优势，所以能够吸引一定的客源。

　　提升产品力成生命线

　　随着北京商住项目扎堆入市，北京商住市场竞争加剧。据中原地产市场研究部经理靳瑞欣介绍，在本月开盘的商住项目中，有三类产品。第一类是以新北京中心为代表的商住公寓，这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头，不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势。第二类是商住LOFT产品，此类产品以“买一层赠一层”的优势占领市场。第三类是商住别墅，为了在激烈市场竞争中突围，商住项目开始进行产品创新，这也成为拉动需求的利器，由此商住别墅应运而生，成为市场上的新亮点。

　　“在北京市场上，无论是商住公寓，商住LOFT，还是商住别墅，都要用心在提升产品力上下工夫。”郭毅说，目前，部分商住项目通过配备新风除霾系统、或是智能家居系统、或是酒店式物业管理等“非标配”内容，提高了商住产品居住的舒适度，也增加了商住项目的竞争力，此类商住产品才更容易赢得市场认可。

　　投资商住产品需谨慎

　　据亚豪机构统计数据显示，2015年北京商住房的成交量为21424套，同比上涨71.7%；2015年北京商住房成交均价为29365元/平方米，同比上涨32.6%，创造了四年来的历史新高。

　　易居智库中心研究总监严跃进告诉北京晨报记者，“由于北京的限购政策没有放松，部分不具备购买住宅资格的需求，将目标转移到了不限购的商住房上。随着去年以来北京楼市的整体回暖，北京商住房的交易量也水涨船高。再加上央行持续降息，商住公寓的贷款利率为1.1倍，也降低了购买商住房的成本。这些因素是造就商住房的成交量出现上涨的主要原因。”

　　“随着去年价格较高的核心区域商住项目入市，带动了北京商住房整体成交均价的上涨。如果剔除这些价格较高的商住项目对整体价格的影响，北京商住房成交均价的上涨幅度不太大。”靳瑞欣说。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“以前的商住产品大多位于五环以内，这些产品未来可以取得较高的租金收益，所以销售情况较好。现在的商住产品大多位于五环以外、六环附近，未来租金收益没法得到保证。出于投资目的的购房者购买商住产品需要更加谨慎。”

　　“北京商住市场出现了分化。”郭毅说，在商住产品供应不大的区域，后续商住产品推出较少，在售商住项目成交量将有可能上升，价格也会稳中有升。在商住产品供应过大的区域，在售商住项目就会不好卖，而后续商住项目入市，将会陷入销售困局。

　　靳瑞欣说，“在选购北京商住房时，除了考虑价格与户型因素外，购房人还要注意商住项目是否具有商业配套、轨道交通等内容。一般来说，距离地铁近、具有较强商业氛围的商住房未来有一定的升值空间。”

　　北京晨报记者 武新

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