一亩地几百块钱就能承包？虽然现在这个价格听起来就像天方夜谭，但就在十几年前，这笔承包费用对于北京郊区各村庄来说，已经是很公道的价格了。现在，承包价格则翻了近十倍，而大庄村的村委会就面临着这个问题。已经执行了十多年，承包合同还能找到无效的法律理由吗？

　　350元一亩地

　　十几年翻了十倍

　　十几年前，北京郊区的村庄，除耕地外都有一些闲置的土地。为了本村经济的发展，大庄村村委会决定把村里的闲置土地外包给本村之外的人员或组织，靳先生就是承包人中的一个。2001年10月，靳先生与村委会签订了一份长达30年的土地承包合同。合同中约定，承包的林地面积是30亩，前十年每亩每年的承包费用是350元，第二个十年每亩每年400元，最后十年则是450元。

　　村委会在签订合同时，考虑到了土地价格可能出现变化，因此约定了承包费每十年上涨一次。但他们预料不到的是，土地价格在短短的十几年中，上涨了近十倍。

　　根据镇政府近些年发布的土地租赁指导价格，根据各村土地情况不同，租赁价格在每亩每年几千元上下。

　　在2011年，当地政府下文要求进一步清理规范农村集体经济合同，其中规定了“租金过低，与经济发展水平明显不相符的”合同，属于本次清理、规范的范围。大庄村村委会找到了村里所有的承包人、租赁人进行了沟通和协商，大部分的合同都经过协商后重新进行了签订，但靳先生却不同意村委会的要求。双方多次协商，靳先生的态度却没有丝毫让步。

　　面对靳先生的坚决态度，村委会选择了诉诸法律。

　　签完合同要表决 表决后要报批

　　这份合同已经履行多年，村委会有何依据要收回土地呢？大庄村村委会将这一案件委托给了北京光勤律师事务所的李光勤律师，而李律师在接手案件后，问村委会主任的第一个问题是：“签合同的时候，村里有没有按照民主程序表决过？”

　　之所以这样询问，是因为根据《土地管理法》第15条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，合同签订时需要经过两道程序：第一道是村民会议表决，合同必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。村民会议表决通过后，合同还要再上报至乡镇人民政府。批准后，合同才算正式生效。

　　村委会表示，当时签合同的时候没考虑那么多，既没有表决也没有报批。因此李律师认为，依照相关法律规定，村委会与靳先生的这份承包合同应属无效。

　　在后续调查时，李律师还发现，这片土地原本是村里的林地，但在被承包出去后，靳先生在土地上自建了一批房屋，并将房屋对外出租以收取租金。这批新建的房屋，并没有取得相关部门的许可，也就是说，这批房屋属于违章建筑。

　　依据《农村土地承包法》第17条的规定，承包方有维持土地的农业用途，不将土地用于非农建设的义务。也就是说，靳先生承包后，应该将土地用于种植业、林业、畜牧业或渔业生产。据此李律师认为，即使承包合同有效，靳先生在土地承包的过程中，也存在违约行为。

　　二十一个签字 合同仍被判无效

　　大庄村村委会起诉到大兴法院，要求法院确认其与靳先生之间的《土地承包合同》无效。但靳先生同样感到很冤枉，明明是一份30年的承包合同，却要在合同没有履行完毕时，被以这样的理由宣告无效。

　　在庭审时，靳先生拿出了一份2005年的文件。文件记载了村民代表同意大庄村与靳先生于2001年所签订的30亩土地承包合同的内容，下方的空白处有21名村民代表的签字，并加盖了大庄村村委会的公章，村委会主任的签名也在其中。

　　据此靳先生认为，自己的承包合同是经过了村民代表的表决同意的。大庄村没有按照法律规定将合同上报审批，是大庄村村委会的责任。

　　而依据大庄村村民代表会议的会议记录，双方签订合同时大庄村村民代表人数为46人，靳先生出具的代表签字仅有21人，还没有到代表的半数，更不用说达到法律规定的三分之二的标准了，并且合同在签订后未报乡、镇政府批准。因此李律师表示，依据法律规定合同应无效。

　　大兴法院经审理认为，靳先生作为非大庄村经济组织成员而承包大庄村的土地，依法需经过三分之二以上的村民代表同意，并报经镇政府批准。而诉争的《土地承包合同》违反了相关法律的强制性规定，故判决合同无效。

　　靳先生不服一审判决，上诉至北京市二中院，经审理后，二审裁定维持原判。

　　土地承包内外有别

　　农业用地更需监管

　　虽然双方的承包合同不复存在，但由于土地上仍存在有房屋等不动产，房屋内也仍有租户在居住，后续问题仍然需要慢慢处理。目前后续的执行工作，村委会还在与靳先生进行协商。

　　土地承包相关的法律对于承包人是否是本村村民，也作了区别的规定。如果是本村村民承包村内集体土地，仅需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，而不用履行上报镇政府审批的手续。

　　在这一纠纷中，靳先生并非大庄村的村民，因此作为承包人进行土地承包时，要受到更加严格的监管。由于农业用地性质特殊，为了确保土地被用于农业用途，需要上级政府介入管理。

　　刘苏雅 J244