自贸区正式挂牌超半月 南沙楼市火热回归但均价同比下跌9.1%
随着广东自贸试验区南沙片区半个多月前的正式挂牌，借助楼市新政的东风，南沙楼市在近期可谓高歌猛进。数据显示，上月南沙楼市成交量同比去年大涨近三倍。虽然，在高库存压力下，南沙目前的楼价水平仍未大幅回升，然而本报记者调查发现，随着市场温度的不断升高，南沙的前景被各界广泛看好，不但当地不受限购制约的商业项目频频出现“日光”的情况，住宅项目也开始显现微调的迹象。
文/广州日报记者赖伟行
商业项目 一推出就受热捧 公寓频频卖断市
业内人士透露，南沙楼市其实从去年底广东自贸试验区获批开始，就开始出现升温的迹象。其中，相较仍然受到限购政策影响的住宅项目，区域内的商业项目更加受欢迎。而且由于公寓等类型的项目货量供应较少，所以基本处于一推出就卖断货的状态，“五一”期间整个南沙仅有1个项目推出少量新货，当天就基本售罄，延续了楼盘过去一个月逢推新就“日光”的情况。
“之前推出的公寓项目已经卖完了，下次推出至少要等到下半年了。”南沙一商业项目的销售人员透露，楼盘从4月开始，销售情况就不断改善，前后曾经推出过一批300多套和60多套的公寓新货，结果都很快便销售一空。值得一提的是，楼盘的价格也已经从第一次推货时的最低11500元/平方米，调整到“五一”时的13000元/平方米左右，价格相当于上涨了1000元/平方米。
“南沙的商业项目之所以近期销售比较火爆，主要是因为项目不受限购的限制，所以吸引了不少来自珠三角其它区域的外地客。”一位长期关注南沙楼市的业内人士表示，此前南沙楼市曾经出现为了避开限购政策，有楼盘帮买家补办社保和个税证明的状况，后来广州出台规定，严格规管，造成外地客大减。不过由于商业项目在这方面不受限制，所以在近期的回暖中也较受热捧。
住宅项目 成交量回升 价格未回到高峰水平
虽然相较于商业项目，南沙住宅项目目前的价格整体未有全面回升，不过合富辉煌市场研究部最新发布的一份研究报告就显示，受广东自贸试验区挂牌及免税店开放等影响，“五一”黄金周期间南沙住宅市场整体热度上升，共有5个住宅项目加推新货，位置较好的项目价格均有5%~10%的升幅，而距离自贸试验区区域较远的项目，价格亦有100~400元/平方米的升幅，总体成交均理想。
而记者调查也发现，近期南沙多个楼盘的住宅价格确实都已经出现了回升的迹象，不过与顶峰时相比，仍然有一段差距。有业内人士更直言，虽然大部分楼盘的价格近期都有所上调，但个别楼盘为求尽快出货，与之前的吹风价相比甚至有所下调。像位于南沙英东大道附近的某楼盘，之前的开盘“吹风价”达到11000元/平方米，但开发商开盘时，却大幅下调价格到9000元/平方米左右，结果马上取得了不俗的销售成绩。
这并不是特例，大多数南沙的住宅楼盘依然在绞尽脑汁出招吸引购房者。记者发现，南沙的一海景楼盘此前最高价曾达到14000元/平方米，而进入5月，其叫价也不过为12500元/平方米左右。同时，虽然目前的房贷政策已经大幅放宽，但是开发商依然推出了首付最低只要一成半，剩余首付可在一年内付清的优惠。
此外，一些项目即使价格有所调整，也采取了“毛坯”换成“精装修”的模式进行调整。像南沙地铁四号线站点附近的某大型楼盘，在去年下半年市场较为低迷时，曾经叫价毛坯均价8500元/平方米，如果要加装修价格则为10500元/平方米。而近期，该楼盘的价格已经调整为带精装修楼盘价格11000元/平方米。
南沙4月网签成交1069套，同比去年同期暴涨了286%，接近3倍的水平。网签均价上月只为10412元/平方米，同比仍然下跌了9.1%。
数据 热门楼盘网签均价过半上涨
网易房产数据中心的最新数据显示，南沙在上月自贸区挂牌之后，当月网签成交1069套，同比去年同期暴涨了286%，接近3倍的水平。不过，南沙住宅的整体网签均价上月只为10412元/平方米，同比仍然下跌了9.1%。
而如果以今年4月和3月的成交数据相比较，本报记者整理南沙成交量在前十名的楼盘就发现，其中共有六个楼盘的网签均价略有上调，但是上涨幅度均在5%以内的水平，显示南沙当前的房价仍然在较为理性可控的水平。
分析 南沙去库存周期高达18个月
二手楼市要成熟还有待时日
“南沙楼市其实从去年年底传出自贸区获批的消息以后，已经开始成交放量了。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者，南沙楼市的成交量近期经历了大幅的放量，目前已经较去年底时的成交至少翻了一番。然而，由于区域内目前的住宅去化周期仍然高达18个月，在广州各区中仅次于花都，所以短期内楼价都难以有大幅攀升。
中原地产项目部总经理黄韬则透露，南沙当前的楼价相比最高峰时，依然有10%~15%左右的差距，不过值得关注的是，随着自贸试验区的各项利好政策出台，区域内的刚需买家比例比起过往其实还是有明显增加的，大多数客人也不再盲目追涨，反而是爱捡“便宜货”。而区域内的开发商也频频采取“小步快跑”的策略，每次推盘都较为追求去化率，所以预计区域楼价的大幅反弹要到年底才有希望。
黄韬还表示，南沙区域内的二手楼市成交目前并不活跃，三大中介几乎都没有在当地布局，在没有交易量的情况下二手楼市暂时也鲜有人接盘。而这些问题都需要通过长远的发展和人口增长逐步解决。
