韩国:依法处理一草一木
韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律,对土地征用补偿有着非常详尽的规定
黑社会手持武器冲进居民住宅,强行要求对方迅速搬家,这是韩国电影《卑劣的街头》中出现的画面,但事实上,韩国房地产开发过程中黑社会的血腥和暴力其实只出现在电影里,在现实生活中很是罕见。
高额拆迁费令开发商却步
韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律,比较重要的是《城市开发法》和《土地补偿法》,其中对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼,那么,一场漫长的谈判就开始了。首先,要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估,以此为基础,双方开始讨价还价,内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等,甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖,这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。如果有一处临街的房屋,房主听说拆迁动议了,突击把房子改造成饭店,这个法律不予认可。但是,如果某一处房屋原来是饭店,现处于歇业之中,那么拆迁前宣布饭店恢复营业,开发商就没有办法了,只能按饭店给予高价补偿。如果是连片开发,居民们第一件事不是收拾东西准备搬家,而是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来,以群体的名义维权。他们的原则是:一草一木都要付钱,拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来,拆迁费用十分惊人。因此,在韩国,很少能看到像中国一样成群连片的旧区改造。这样,私营企业拆迁开发住宅,要么提供的补偿金足以令住户满意,要么就是谈判失败放弃项目,发生纠纷的机会很少。
向“钉子户”妥协
在韩国,存在纷争比较多的是公营事业征用土地,如修建城市铁路、高速公路等,按韩国媒体说法,公营事业征地,经常发生“物理冲突”,也就是肢体冲突,即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例,是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地,遭到平泽居民暴力抵抗,多次发生流血事件,政府头疼不已,从总统到总理多次现场办公,但居民坚决不让步,最后,不得不宣布建设计划推迟四到五年,也就是说,现政府已经承认无能为力,把包袱丢给下届政府了。据韩国朋友介绍,韩国也有最牛的“钉子户”。数年前,京畿道内一公司成片开发,遇到一房主,对祖业极为热爱,坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题,而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了,该公司也启动了工程,但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法,最后只好用大楼把这一家围了起来,成为京畿道一景。我就此问过韩国朋友:难道不能起诉他吗?韩国朋友很惊异:人家自己的土地自己的房子,不想卖给你,你凭什么起诉人家呢?更主要的是,没有罪名,更没有法律适用啊! (国际先驱导报特约撰稿元涛)