中信国安海南一项目涉案

　　法院二审生效数月未落实

　　原告申请强制执行 专家称房产热背后有监管短板

中信山钦湾项目的规划效果图(网站截屏)

　　因为看中海南温暖宜人的气候，闫先生2011年在海南万宁县购买了一套由海南中信国安投资开发有限公司开发的海南中信博鳌山钦湾项目的房子。但他没想到，这个宣称拥有海景高尔夫球场、原生态森林公园、山崖瀑布广场和“比亚龙湾更清澈的海水”的小区，连预售房许可证都没拿下来。

　　这导致闫先生在交完近百万元房屋全款4年后，别说收房，连正式的商品房预售合同都没能签订。在要求解约退钱无果后，闫先生将开发商起诉到法院。

　　由于万宁当地法院支持的赔偿额度太低，闫先生随后又上诉至海南省第一中级法院。二审结果改判，除判决解约退款、双倍返还定金外，还要求开发商支付房款利息。

　　但闫先生的律师告诉法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者，自2015年11月终审判决书下来后，海南中信国安投资开发有限公司始终没有履行判决义务，至今一分钱都没给。

　　海南置地

　　花百万购名企地产 4年未签正式合同

　　2011年初，看中海南气候的闫先生决定在当地置业，在朋友的推荐下，他决定在距海口、三亚均只有百余公里的万宁县，购买中信博鳌山钦湾小区的房子。

　　据搜狐焦点网介绍，中信博鳌山钦湾占地7000亩，包括面积4000亩的亚洲唯一36洞海岛山崖海景高尔夫球场、2000亩的原生态森林公园、3200平方米山崖瀑布广场，还“私享长达5公里的核心规划区最美的生态黄金海岸线，拥有比亚龙湾更清澈的海水和独特黑礁石山崖景观”。

　　闫先生的代理律师陈吉波告诉法晚记者，闫先生选择这个小区，是因为中信国安是国企、大公司，给人以信任感。

　　中信博鳌山钦湾是海南中信国安投资开发有限公司开发的，该公司是中信国安投资开发有限公司的分公司。中信国安投资开发有限公司是中信国安集团在2013年成立的专业化投资机构，经营业务以房地产投资为主。中信国安集团则是中信集团公司的全资子公司。

　　2011年3月22日，闫先生与海南中信国安公司签订认购书，认购中信博鳌山钦湾的一套房屋，房屋建筑面积83.3平方米，成交总价款932960元。

　　认购书约定，闫先生须在签署楼宇认购书时付定金人民币10万元，须于2011年3月30日前付清房屋总价款人民币932960元(含定金)。购房双方签订正式商品房买卖合同时，闫先生已交定金抵作商品房价款。

　　陈吉波律师说，闫先生签完认购书后，在2011年3月22日向海南中信国安公司支付了定金，后又于2011年4月6日支付了剩余房款。

　　“但是直到现在，海南中信国安公司也没有和闫先生签订正式商品房买卖合同，因为海南中信国安公司没取得商品房预售许可证明。” 陈吉波律师说。

　　法院起诉

　　项目没有报建手续 房主起诉要求退款

　　正式的购房合同一直没签，新房也迟迟未交付，闫先生感到不安。“闫先生想跟开发商协商，把房子退掉，拿回自己的购房款，但开发商不同意。最后，闫先生找到我，要求走法律途径。”陈吉波律师回忆，接到闫先生委托后，他随即去了万宁市房管局。

　　“中信山钦湾属于万宁市房管局管理，我去那调查时，房管局(万宁市)一位副局长告诉我，中信山钦湾项目有两栋楼办不了预售房许可证。其中，包括闫先生所购房屋所在的楼。”陈吉波说。

　　据陈吉波介绍，中信山钦湾部分楼栋无法取得预售房许可证是因为该项目没有报建手续。

　　2015年夏天，闫先生将海南中信国安公司告到海南省万宁市法院，要求解除认购书，海南中信国安公司全额返还购房款并支付利息，双倍返还定金，并赔偿损失10万元。

　　对于这10万元损失，闫先生解释说，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致自己多次来海南，并多次委托律师向开发商发律师函，耗费了大量的人力物力财力。

　　法庭上，海南中信国安公司表示，双方签订的认购书未实际履行，现已无履行的可能，同意解除，并退还购房款(含定金)。

　　但该公司称，根据认购书约定，闫先生应在2011年3月30日前付清尾款，但其迟付了一周，已构成违约，在其先行违约的情况下，要求该公司双倍返还定金、赔偿利息并赔偿10万元损失，没有事实和法律依据。

　　一审判决

　　解除房屋认购 没有额外判赔

　　一审法院认为，由于认购书的合同目的不能实现，双方对解除认购书的意见达成一致，故依法可予以解除；闫先生要求认购书解除后返还定金及购房款，开发商表示同意，故闫先生这一诉讼请求法院予以支持。

　　法院认定，由于开发商的原因，双方不能签订商品房买卖合同，开发商依法应双倍返还定金。

　　但万宁法院同时认为，闫先生存在逾期支付购房款的情形，在履行认购书过程中也存在一定的过错。根据公平原则和诚实信用原则，本案适用定金罚则，开发商双倍返还定金后，闫先生的实际损失已能够得到弥补，故开发商不再承担损失赔偿责任。所以，闫先生要求开发商支付购房款利息并赔偿10万元损失的诉讼请求，法院不予支持。

　　宣判后，闫先生要求上诉。闫先生认为，海南中信国安公司因没有合法的报建手续，没有取得合法的施工许可证，导致涉案房屋不能取得房屋预售许可证，这一事实一审法院未认定，导致判决结果不公，对法律事实有重大遗漏。

　　他说，一审庭审中，海南中信国安公司承认销售的商品房根本没有取得规划许可证、施工许可证等报建手续，也没有取得商品房预售许可证，一直欺骗当事人，还与合作方存在纠纷，在海南省高级人民法院进行诉讼，导致项目房产无法完善手续。

　　他还表示，自己多次往返万宁，期间产生食宿费和交通费53520元，加上自己多次委托律师所产生的律师服务费用、误工费等各项费用，总计十万余元。一审法院未对闫先生因本案房屋买卖合同纠纷所遭受的损失予以核查、认定，属遗漏重大法律事实。

　　闫先生认为，双倍返还的定金是不足以弥补损失的。按照中国人民银行同期三年到五年期贷款利率，从2011年4月9日暂计至起诉之日，中信国安公司应向闫先生支付236374.49元(应计算到付清款项之日)，加上实际处理纠纷的机票差旅、误工等损失约十多万元，损失金额远远高于10万元的定金。

　　他同时表示，自己逾期支付购房款的行为与中信国安公司存在的严重过错不能相提并论，且未造成中信国安公司实际的经济损失，本案不具备适用公平原则的条件，中信国安公司理应赔偿占用购房款的利息损失。

　　项目转嫁他人 被告拒不认错

　　一审宣判后，海南中信国安公司也提出上诉。海南中信国安公司辩称，闫先生认为海南中信国安公司欺骗他，这个说法缺乏事实依据。

　　该公司认为，项目是由三亚海方房地产开发有限公司开发管理并销售的，中信国安公司的账户实际也是这家公司在使用，办理规划许可证、施工许可证等事宜都是这家公司负责，中信国安公司只是负责提供办理相关手续时需要的证件。

　　该公司称，其已经根据三亚海方公司的要求提供过办理相关报建手续的证件，至于什么原因没有办成，该公司不清楚。

　　海南中信国安公司还表示，2009年6月19日与三亚海方公司签订合作开发酒店及房地产合同，约定海南中信国安公司以土地使用权作为合作条件，只收取固定收益即转让土地及项目的股东收益金，不承担经营风险。中信国安公司的账户实际是由三亚海方公司使用，房款也是由其收取，并用于项目建设投入，因此不应该由中信国安公司返还该房款。

　　该公司同时认为，闫先生要求支付差旅等费用损失10万元，但没有足够的证据证明损失数额，所以不能支持其赔偿请求。

　　二审判决

　　解除认购书 房企退赔房款利息

　　二审法院海南第一中级法院查明，截至二审庭审之日2015年10月22日，中信国安公司未取得涉案楼栋的预售许可证。

　　海南第一中级法院认为，认购书没有约定商品房交付使用的条件及日期、面积差异处理方式、产权登记有关事宜等商品房买卖合同应载明的主要内容，仅为预约合同，不能认定为商品房买卖合同，一审判令解除认购书、返还双倍定金及购房余款，有事实和法律依据。

　　但二审法院的不同观点是：闫先生逾期付款，不是导致商品房买卖合同无法订立的根本原因，而且仅晚支付7天，违约情节轻微，且海南中信国安公司收到款项后亦未提出异议，应视为其已接受付款行为，其现主张购房人违约、定金不退，法院不予支持。

　　海南中信国安公司另主张购房款由三亚海方公司收取并实际使用，应由三亚海方公司返还，没有事实根据，且违反合同相对性原则，法院不予支持。

　　海南中信国安公司在长达4年多的时间内不仅未能取得预售许可证，还长期占有购房款用于投建其涉案项目，从中获利，综合双方的履行情况、违约方的过错程度、购房者合理成本支出等因素，法院认为仅双倍返还定金不足以弥补购房者的实际损失，酌情判令开发商再支付占有使用除定金10万元外的购房余款832960元的利息，利息按中国人民银行规定的同期整存整取一年期存款基准利率，自2011年4月9日起计付，至本判决确定的履行期限之日止。

　　闫先生另主张赔偿损失10万元，因其提交的证据均为复印件，且无法证明与本案具有关联性，法院不予支持。

　　2015年11月10日，海南第一中级法院判决解除认购书，海南中信国安公司返还购房款及利息，并双倍返还定金。

　　至今未获赔款 原告申请强执

　　虽然二审判决已生效数月，但截至记者发稿时，海南中信国安公司仍没有履行任何一项终审判决义务，该退该赔的钱一分没退没赔。陈吉波律师告诉记者说：“我们已经申请强制执行。”记者从法院了解到，除闫先生外，中信博鳌山钦湾还有其他数名购房者也起诉了海南中信国安公司。

　　法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者调查发现，另有购房者已选择向海南省政府投诉。2015年2月3日，一名施姓女士在海南省政府官网上反映称：其于2011年4月买房，当日付清全部房款，至今快4年了，仍无法签订正式合同。她要求退房，并称：“我没有理由和信心继续支持中信国安的烂尾楼。”

　　市场观察

　　海南生态资源诱人 房地产市场火爆

　　新浪乐居监控数据显示，2015年1月至12月，海南商品房累计成交71385套，同比2014年上涨10%。

　　“海南省房地产投资占据固定资产投资的半壁江山，已批准代售商品房数量较大。” 海南省住房城乡建设厅厅长、党组书记丁式江公开表示。

　　公开资料显示，目前海南购房者中，投资、养老、度假都有，其中养老置业占到大多数，以45岁至50岁的购房者为主，他们多数看中海南的气候及环境，为退休后的养老、养生和休闲做准备，同时也存在一部分子女为家里父母、长辈购房养老。

　　然而，在海南房地产市场火爆的同时，海南楼盘的负面报道也时常见诸报端。法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者注意到，海南无证销售的楼盘不是孤例，仅2015年，就有海口的“香江豪庭”楼盘、三亚的“金手指三亚壹号”项目和万宁的“中南芭提雅”项目因无证销售被媒体曝光。

　　在房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授看来，海南旅游市场迅速发展，大量房地产公司进入海南买地开发，在地产项目大增的同时，由于其建设进程时间很短，所以对房地产的监管工作跟不上。

　　专家提示

　　消费者购房应先看企业资质

　　商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

　　我国建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　房地产专家董藩教授提醒市民，开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”即《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》，购房者有权核查这些证件。

　　董藩教授提醒市民，在购房时要注意查验房地产开发企业是否具有相关合法手续。

　　房企涉嫌欺诈 最高赔一倍房款

　　北京太古律师事务所律师马红民向法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者解释，2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖中的欺诈行为等导致合同无效或被撤销适用惩罚性赔偿责任作出了明确、具体的规定。

　　其中第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　文/记者 江丞华 制图/廖元