京二手住宅成交创5年新高

　　今年，北京二手住宅市场火了。综合北京交易管理网和多家机构数据显示，今年前十个月北京二手住宅成交量达到157268套，创造了5年以来同期二手住宅成交新高。而嗅到市场商机的大户型业主有了新一轮提价底气，出现月涨20万元的现象。不过业内人士提醒，市场回暖房主也要注意把握尺度，一旦提价超过此前房子总报价的5%，换来的就是“有价无市”。

　　现象

　　大户型业主提价月涨20万

　　今年10月，随着二孩生育政策全面放开等利好政策出台，大户型业主提价的底气越来越足了。链家地产、我爱我家等中介机构的多位经纪人对北京晨报记者说，“大户型业主提价不再是个别现象，变成了一种普遍现象。”海淀区五棵松附近一家中介机构经纪人说，“听说全面放开二孩生育政策将要实施，前来选购大户型的购房人明显增多了。一套户型位置较好的大户型房子，往往会遭到六七组客户的争抢，所以部分业主也会随着行情进行提价。”

　　“现在大户型房子价格变化比以前快了，有时候买卖双方头一天谈好了价格，第二天业主就涨价了。”一位业内人士感慨说，正因为如此，有的购房人为了能抢先签约，只得接受大户型业主的提价。今年10月，业主黎红(化名)出售位于远洋山水小区一套148平方米左右的房子，出价750万元。一对中年夫妇为了要二孩买房，通过中介公司与黎红谈好了价钱是750万元。没想到，黎红第二天就涨价为770万元。由于这套大户型房子临近地铁，周围具有成熟的商业配套、教育资源等，中年夫妇担心业主还会继续涨价，就迅速出手买了房。

　　像黎红这样提价的大户型业主不是个例。链家地产远洋山水一店高级置业顾问曹瑞宇说，“今年10月，远洋山水小区部分大户型业主出现新一轮提价，幅度在20万元至50万元不等，从而推高了整个小区的二手住宅挂牌价格。”来自链家研究院统计数据，今年10月，通过链家出售的北京新增二手住宅挂牌价环比上涨0.3%。来自21世纪不动产数据显示，通过21世纪不动产出售的北京新增二手住宅挂牌价环比上涨约为1%。

　　21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，目前大户型业主提价变成普遍现象，但并不是所有的业主提价都能被客户接受。一般来说，业主提价超过此前房子总报价的3%至5%左右，还能被买家接受。“如果业主提价过高，只能是有价无市了。”有业内人士说。

　　换房置业首选次新房

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年前十个月，北京二手住宅成交总量为157268套，比去年同期大幅上涨99.3%，创造了5年以来同期二手住宅成交新高。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“今年从‘330新政’开始，在一系列楼市利好政策的刺激下，北京二手住宅市场逐渐回暖，尤其是在改善型购房需求的支撑下，二手住宅交易量出现大幅上涨。”

　　“目前，‘卖一买一’或‘卖二买一’的改善型购房需求占到了二手房市场总购房量的六成以上。”胡景晖表示，这部分购房家庭中不乏为了要二孩而改善居住条件的，他们对于房屋的配套要求普遍较高，尤其是看重教育资源。麦田房产业务支持中心副总经理于鑫说，“在同一优势地段之下，二手房和新房具有相同的优质教育资源，但二手房的价格比新房的价格低一些，具有更高的性价比，所以能够吸引较多改善型需求进行升级置业。”

　　曹瑞宇说，“不少购房人在进行二次或多次升级置业过程中，首先会考虑选择次新房。因为次新房的房龄比较短，比老旧二手住宅住起来会更舒服；次新房第一次交易的差价相对较少，所以不用交纳高额的个人所得税。”

　　算账

　　买550万次新房

　　至少备20万杂费

　　“目前在北京二手住宅市场，130平方米至150平方米的大户型房子最受欢迎。但由于140平方米以上的大户型住宅属于非普通住宅，在交税方面与140平方米以下的普通住宅有所不同。所以购房人在选购大户型房子，要先算清楚账。”链家地产远洋山水一店高级置业顾问曹瑞宇说。

　　据伟业我爱我家市场研究院经理孔丹、伟嘉安捷公司分析师吴昊介绍说，北京二手住宅购房成本主要包括契税、营业税、个人所得税以及贷款利息，其中首套购房90平方米以下的按网签价的1%缴纳契税，90平方米至140平方米按网签价的1.5%缴纳契税，140平方米以上按网签价的3%缴纳契税；房屋产权取得满2年的普通住宅免征营业税，房屋产权取得满2年的非普通住宅按照房价差额的5.6%或5.5%交纳营业税；房屋产权取得满5年、且是唯一住房的免征个人所得税，未满5年的按房价差额的20%缴纳个人所得税；今年经过央行5次降息后，商业贷款利率从6.15%降低到4.9%，成为20年来信贷环境最为宽松的一年。

　　曹瑞宇为北京晨报记者算了一笔账，一套130平方米、“满2年唯一”的二手普通住宅，原房款500万元，如果此次以550万元成功出售，需要交纳契税8.25万元、个人所得税10万元。“在实际交易中，业主往往会把税费转嫁到购房人身上，这意味着购房人在交纳550万元房款以外，还要多交纳18.25万元的税钱。”曹瑞宇说。目前中介公司的佣金收费标准在0.5%至2.5%之间，意味着通过中介购买550万元的房产至少要支付2.75万至13.75万的佣金费用。总的合计，购买上述房产除了房款本身，还至少需要准备20万的其他支出。

　　分析

　　年内二手房成交有望突破20万套

　　“虽然从今年8月份开始，一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，北京楼市开始出现降温势头，但是全面放开二孩政策等后续新政的出台，有利于促进改善需求进一步释放。预计今年北京二手住宅成交量有望突破20万套，达到2010年楼市限购以来交易量新高。”胡景晖说。

　　易居智库研究总监严跃进表示，随着北京新建商品住宅出现“被豪宅化”趋势，未来新入市的商品住宅中大户型房子总价将会普遍上涨到上千万元。与这样昂贵的新房相比，部分北京大户型二手住宅总价较低，处于较好的地理位置，还具有学区资源，就会成为市场上的“抢手货”。从供应角度来看，未来处于优势地段的低总价大户型二手住宅因供应量有限，将会出现供不应求的情况，此类大户型二手住宅的价格还有一定上涨空间。