应对高房价，深圳这一步走对了。近日发布的深圳市“十三五”住房保障规划显示，未来5年（2016-2020），深圳将建设保障房40万套，供应保障房35万套，其中70%面向人才分配，到“十三五”末，力争实现保障房与商品住房套数比提高至40%。不是压制房价，而是大面积建设保障房来保护那些被高房价“抛弃”的人群，真正做到了“上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”。
看一看深圳的存量房，你就会知道，如此力度的保障房建设早该来了。据2013年住房调查，深圳1035万套住房总量中，商品住房和保障房分别为128万套、34万套，占比为12.4%和3.3%，而小产权房居然达到650万套（间），占比62.8%。在人均GDP、人均可支配收入和人均存款等多项指标高居各大城市之首，被称为“创业之都”、“中国硅谷”的深圳，常住人口户均商品住房不足0.4套，商品房和保障房真是少的可怜，甚至没有工业区配套宿舍（168万套间）多。
掐指也能算得到，产业转型这么快，且拥有“富豪制造机器”的创业板、中小板，占有全国私募的2/3，随便就能融到钱。在人口结构如此年轻（平均30岁左右）、购房需求正是最旺盛的情况下，这么少的商品房还不被抢疯了？房价还不会疯长？因此，保障房大规模建设早应该来了。
事实上，“十二五”期间，深圳就开始大规模建设保障房了。数据显示，“十二五”深圳在计划竣工保障性住房21万套，但最后仅竣工10.2万套、供应11万套。对于不到50%的竣工率和严重低于计划的供应，住建局给出四大原因，城市更新因拆迁与补偿谈判不可控、周期长而耽误；新增土地资源不足，存量盘活难度大；供应集中在偏远地区导致供需错配；公共配套滞后。
从“十三五”住房保障规划的内容来看，可谓对症下药。首先是释放土地资源，包括特区内二线插花地居住区在内的棚改，释放出的土地资源主要建设保障房，盘活的土地资源向保障房倾斜是对的；其次是解决供需区域错配问题。轨道交通沿线土地及车辆段上盖主要用于保障房，特区内全部建设高容积率的公租房，这不仅高效率地利用有限的土地资源，而且改变了过去保障房建设过于偏远，而公共配套短期内跟不上，造成供求错配、资源浪费的问题；再次是提高“需求针对”的灵活性，构建“租售补”相结合、多层次住房保障体系，适应绝大多数深圳居民住房需求解决的实际路径；最后是缩短轮候周期和建立“内循环”流转机制，实现了住房保障可持续和代际公平。
笔者为“十三五”住房保障政策叫好，不仅在于其对于保障房欠账弥补的力度，更在于总结过去保障房问题的基础上对症下药。特别是，在土地资源紧张、后续新增供应难以持续的情况下，“内循环”提高了供应的效率、可持续性，保证了前后供应的代际公平，建立了一个独立于商品住房市场的保障房流转市场，将所有符合保障的对象纳入该市场，从而隔离了商品住房价格上涨的冲击。
到“十三五”末，若深圳保障房与商品住房套数比提高至40%，并且通过“内循环”，绝大部分户籍和人才住房需求得到解决，而且也能够分享到房价上涨带来的财产性和资产性收入。同时，再将城中村为外来低收入人群提供低廉租金住房的“变相保障”结合起来，深圳住房保障供应不仅成规模（占存量住房的50%以上），而且体系开始趋于完善。这样，绝大部分中低收入人群将免疫于高房价。
到这里，可以说，不管商品住房的价格炒上天，也不会冲击到普通百姓了。人才、中等收入人群、城市基本公共服务提供者等等，他们是深圳的“中坚力量”。通过保障性住房，在刚进入深圳时，他们可以先去租公共租赁住房、城中村住房；经过2-3年的收入积累，他们可以去购买远低于市场房价的安居型商品住房。届时，他们不仅拥有了自己的房子，而且也分享到了财产性、资产性收入；随着他们收入的不断积累，再加上房屋的增值，未来可以购买更大、区位更优、配套更好、品质更高的商品住房。由此，“先租后买、先小后大”、“先居住再改善”的梯度住房消费模式就建立起来了。
但是，包括住房保障规划在内，过去国内各大城市编制了很多蓝图美好的规划，比如城市发展总体规划、区域发展规划、公共服务发展规划等等。但是，能够完成且效率较高，不搞“数字工程”、“形象工程”、“政绩工程”，重经济增长不重供应质量的有多少呢？深圳“十三五”住房保障规划的一些新提法，事实上在“十二五”也提过，比如大规模供应、盘活存量、公共服务配套跟进等等，但实现情况差强人意，有的仅仅是提一下。而且，“十三五”期间，深圳土地制约的问题没有解除，城市更新配建周期长没有改变，财政压力依旧存在，高地价、高拆迁成本下开发商参与积极性或许会更低，公共配套能否跟上、不掉水分和“接地气”等等，都是浇灭我们乐观预期的凉水。
特别是公共配套，包括交通系统无缝对接、教育医疗资源均化、市政管网建设等等，这些问题的解决，除了大规模新建这个常规动作外，更重要的是规划和政策能否征得民义、接地气、有前瞻性、不重数量、耐心培育。另外，在原特区外供应保障房没有问题，职住分离也没有问题，包括香港在内的国（境）外大城市，职住分离很常见。相反，只有在原特区外供应，空间才允许、成本才能降低，保障才可持续，只要实现以轨道交通为主的交通网络密集和无缝对接就可以了。特区内的土地，除了少量拿来建设面积很小的公租房外，绝大部分要拿来建设商品住房、现代服务业用房，从而把经济和税收的“蛋糕”做大，为保障房、公共服务设施提供更多的资金。
因此，笔者为深圳“十三五”住房保障“新策”叫好的同时，这里也提个醒。深圳住房保障“新政”，可谓掐准了问题的要害，但关键在于执行，包括存量土地能否盘活、资金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、政府和市场边界如何划分、市场机制在供应效率上的作用如何发挥、分配是否公平、供应能否满足实际需求、补租售如何搭配、上市流转如何设计、增值收益如何分配等等。
另外，包括深圳在内的各级政府要认识到，搞好住房保障是城市最大、最厚实、最持久的公共服务，是稳定社会的政府投资，是人才安心创业的坚实基础，是夯实“来了就是深圳人”的最佳手段，是培育踏实创业而非靠资产炒作、资本运作实现暴富氛围的磐石，是深圳告别代工，走向科技创新而不会陷入到虚拟经济投机炒作的保障。若深圳未来的住房保障做好了，意味着城市更加吸引人、资金、资源，又一轮吸引人才和资源的“孔雀东南飞”不远了，这才是城市的核心竞争力。由此，深圳住房保障“新策”，这一步是走对了，但这一步能走多远，我们在为政策叫好的同时也拭目以待。
（作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心高级研究员）
