逆市扩张销售未达标，连续8年经营现金流为负

　　保利地产 资金“缺血”为常态

　　过去一年，保利地产很忙。

　　一边厢，保利忙着拿地，2015年或单独或联合拿地涉及的金额超过600亿元，成功掠地40余宗。另一边厢，2015年保利迅速完成了社区、养老、海外多方面布局。其中包括13个购物中心，以及全国245个楼盘的社区商业。

　　这类急剧扩张需要巨大的资金投入，甚至资金沉淀。但看来保利暂时只能依赖筹资输血，在市场风云变幻的2015年，保利处于未能完成销售任务的榜单之列。

　　商业版图扩张

　　如果说早几年，保利一直潜伏在商业地产领域，2014年随着住宅市场压力不断加大，商业地产这块巨大的蛋糕再次显现他的重要性。在保利公开发行的2016年公司债券（第一期）募集说明书摘要中写到，以住宅开发为主，有计划地增持中心城市的商业地产，扩张的步伐悄然开启。

　　2012年保利成立商业地产投资管理有限公司（以下简称“商业地产公司”），专门负责购物中心和酒店的开发运营管理。随后成立保利商用管理有限公司（以下简称“保利商用公司”），查阅相关资料可知，保利商用公司是保利商业地产公司控股的全资子公司，也是保利商业地产零售商业的专业操作平台，用于保利商业地产购物中心的经营管理。

　　保利在最初涉足商业的思路较为简单，一是在布局购物中心和酒店，二是在一二线城市发力自主经营的社区商业。

　　据官方资料显示，目前，保利已开业的购物中心和星级酒店项目共11个。未来3~5年，保利商业公司运营管理的购物中心和酒店数量将分别达到14个和27个，分布于全国21个城市，总面积近300万平方米。保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌提出2018年将有13个购物中心开业。

　　从保利目前开业的购物中心来看，项目包括位于广佛金融高新区重点地带的保利水城、广州核心商圈环市东路保利中环广场、浙江宁波慈溪休闲商务区保利滨湖天地。近期，保利又在广州珠江新城CBD商圈打造了第四个商业项目——保利时光里。

　　然而，2016年已经迎来广州商业市场供应井喷。据戴德梁行数据显示，2015年四季度到2016年，广州市计划开业的优质商业面积共计110万平方米，大约相当于11个天河城的商业体量。如果它们全部如期交付，广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米上升47%至406万平方米。

　　保利商用管理有限公司副总经理叶柯似乎是信心十足，“在综合商业体井喷的2016年，保利时光里商场‘另辟蹊径’以独到的业态组合挺进CBD商圈。”

　　“对于首次进入商业市场的开发商，最大的挑战是运营管理。” 戴德梁行商业地产部主管及董事伍林认为，国内商业运营面临最大的问题是人才紧缺。“做优质商业项目还有很多关卡要过，最考验开发商的心态。如果是想做短期行为，那么风险会很高；做长期行为的话，风险低，需要很多的资金来做支撑，因为它的回报会很慢。”

　　在商业地产领域尚算“新人”的保利实行两条腿走路，“5P战略”中，保利首次发布的社区O2O战略。简单来说，保利地产拟在全国245个社区约5000万平方米物业基础上，打造“若比邻”商业品牌，通过若比邻社区中心实体店和若比邻APP打通线上线下，作为保利社区商业模型。

　　近一年来抢食社区O2O这块“香饽饽”的地产商，并不止保利一家。万科、时代、招商、金地等也早已有所布局。在社区O2O跑马圈地正日益火热之际，保利地产是否能走出一条与众不同的新路径？

　　“因为商业形态一定是多样化的，将来会有大量的区域商业，街区商业锁定了直接的消费人群，这是一个一公里的概念。未来可能还会推陈出新，有更多的模式出来。”伍林表示。

　　掠地涉600亿

　　除在商业地产方面的扩张之外，保利在土地市场表现激进。房企拿地相对谨慎的2015年，保利依旧大刀阔斧，粗略统计，2015年全年，保利通过单独及联合拿地方式拿地涉及金额669.56亿元。

　　2015年上半年保利拿地显得较为保守，半年报显示，1~6月新增容积率面积390万平方米，总获取成本101亿元，同比分别下降35%和53%，权益占比达82%。下半年保利开始大量获取土地，大多集中于一二线城市，据《中国经营报》记者梳理发现，7~12月，保利拿地金额分别为8.18亿元、20.5亿元、212.87亿元、85.77亿元、110.58亿元、130.66亿元，其中部分通过联合体方式获得。

　　值得一提的是，2015年最后一个月，保利地产分别在广州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收获了8宗地块，项目用地面积总计为104.99万平方米，总成交价为130.66亿元。

　　在保利的“一线战略”中北京仍是重头戏，仅2015年9月和11月保利联合龙湖、首开分别斥42.5亿元及33亿元拿地，最高楼面价直逼7万/平方米。“北京是保利非常看重的城市，我们预期在北京，保利应做到200亿元的规模。”在保利集团副总经理余英看来，保利要在北京达到200亿元规模的秘诀在于“拿地”。

　　而在其二线城市的布局当中，保利尤为看好佛山市场，自2015年佛山取消限购以来，众多开发商将目光瞄准了这块紧临广州的二线城市，对于不差钱的保利来说更毫不手软，据记者统计，自2015年2~11月，保利仅在佛山就砸下78.7亿元，9次拿地面积超91万平方米，稳坐佛山“大地主”。

　　截止到去年上半年，保利地产项目涉及60个城市，共有在建拟建项目249个，总占地面积4550万平方米，可售容积率面积9327万平方米，待开发面积5021万平方米，其中一二线城市占比超过74%。

　　“这些年一直坚持一二线战略。”余英表示，保利地产并不强调去占领三四线城市，且三四线城市项目的立项要求重点考量经营指标。

　　有分析人士表示，尽管房地产基本面、供求关系不甚乐观，但在重点城市，由于庞大的“刚需”和“资产配置荒”的背景，投资需求给房价上涨带来了丰富的想象空间。因此，掌握一线城市及重点城市的土地资源、旧改项目，持有核心区域优质物业的开发商，将成为险资等机构投资者布局的重点选择。

　　连续8年经营现金流为负，“缺血”为常态

　　1月13日，保利公告宣布，公司非公开发行不超过11.8亿股股票事项已经获得证监会核准。按照不低于8.53元/股的定增价格，本次保利地产合计将募集资金100亿元。保利称，此次非公开发行拟募集资金扣除发行费用后将投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地共11个项目。

　　记者查看其半年报获知，保利2015年上半年多采用低成本融资渠道，年内已发行60亿元中期票据，利率低于5%，此外，2015年上半年综合融资成本为5.68%，较2014年末下降0.82个百分点。

　　受益于宽松的融资环境，保利获得了可靠的“敲门砖”。据克而瑞最新研报显示，2015年，其监测的108家典型房企融资总规模达13600亿元，融资规模为2014年同期两倍。从融资类别情况来看，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达7376亿元，占比54%，较2014年增长6%；增发配股的比例2015年有所增加，达20%。

　　尽管在融资方面不遗余力，但由于对规模扩张的偏好，保利地产经营活动产生的现金流量净额仍然持续为负。保利地产2014年全年经营活动产生的现金流量净额为-104.58亿元，相较于2013年-97.54亿元，同比扩大7.22%。记者梳理发现，自2006年上市以来，除去2012年外，该公司其余8年经营活动现金流量净额全部为负。

　　观察近5年来，2010年至2014年间，其经营活动现金流量净额分别为-224亿元、-79亿元、30.9亿元、-97.5亿元、-104.58亿元。在其上市的9年时间里，仅是在2012年该数值为30.9亿元。这就导致多年来，保利地产一直依靠筹资活动来维持其整体现金流的平衡。

　　根据其年报，2014年保利地产新增金融机构贷款620亿元，净增金融机构贷款231亿元；成功发行第二期5亿美元票面利率5.25%的高级债券；完成150亿元中期票据注册，并成功完成首次10亿元中期票据发行。2014年，其筹资活动所产生的现金流净值为198.91亿元，同比增幅高达59%。

　　根据2015年半年报公布的数据，2015年中期，公司总资产3794亿元，净资产855亿元，归属母公司净资产642亿元，公司的资产负债率为77.47%。在近期保利发布的业绩简报中，2015年1~12月，公司实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%；实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%。但相对于2015年初公司制定的1600亿元全年销售目标，其仅完成了96.3%。