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“国五条”以限售为抓手 或将投资者挤出市场

2013-03-05 14:56:53 来源:人民网-财经频道
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楼市调控突然加码。3月1日,房地产调控“国五条”实施细则颁布,除加强问责考核、监督约谈,在限购环节提高了第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率外,更是在限售环节祭出狠招:即出售自有住房将按转让所得20%征税。

楼市十年九调,房价屡调屡高。如何吸取过去教训,既做到房价合理回归,又避免伤及无辜,是新一轮楼市调控必须面对的难题。

房价十年上涨,原因众多。一方面是百姓日益增长的财富与对住房的需求这部 “刚需”。一个佐证是,最近十年,尤其是前几年,在中国任何一个城市,商品房一经推出,往往会被抢购一空,可见百姓购买力和需求之旺盛。另一方面,百姓投资和理财渠道狭窄,在住房保值、增值的预期和现实下,投资性购买甚至超过了“刚需”,一度演绎成了疯狂的投机,此前各地活跃的“炒房团”便是明证。

现实来看,在中国,早几年买房者,无论是仅买一套自住,还是投资性购房,无一不因买房而账面获益巨大。购房成为普通人理财的重要手段,超过任何其它的投资手段,这在其它国家绝无仅有。更有聪明者,大玩投机性购房,其个人财富数年间暴增。在房价上涨较快的北京、上海、广州、杭州、深圳等地,投机客因炒房成为千万乃至亿万富翁的大有人在。

最近两三年,因调控升级,尤其是限购政策的实施,投资性购房已大为减少。根本的原因并不在于限购政策有多么严苛,而是房价上涨的预期发生改变,房价缓涨、滞涨。如果现在买房,其保值、增值空间已经不大。投机性买房者,往往稍有不慎就会套牢自己,而此前轰动一时的各地“炒房团”几乎绝迹。

过去的调控措施主要在一手房上发力,二手房交易一直难以有效监管和调控。此番“国五条”直接向二手房出售所得开刀,试图将一手和二手市场结合起来,抑制投机,从而遏制房价过快上涨。但由于楼市的信息化尚未完成,个人拟出售的自住商品房原值不能完全覆盖,新政实施的难度不小。不过,此轮调控第一次在“限售”环节上做起文章,其思路值得肯定。

购房的需求和目的是多样化的,针对楼市的调控政策主旨是满足“刚需”和改善性住房需求,抑制投资和限制投机。把脉过去十年调控,我们认为,按照市场经济原则,可以适当乃至完全放开购买;而在销售交易环节,尤其是个人首套自住房之外进入市场交易者,可以仿照香港和新加坡,对交易环节征收房价的20%乃至更高的税赋。无论投资还是投机,如果预期没有收益,加上即将到来的房产税,持房成本的逐年增加,相信投资性购房者会逐步淡出市场。

数据显示,目前中国的人均住房面积已经超过了35平方米,总量并不缺。当前,开发商手中囤有非常多的土地,土地储备在一亿平方米的开发商就至少两家,在5000万以上则比比皆是。在正常的市场中,根本不用担心房价上涨。

放开购买,用重税等手段限制投资性交易卖房,既能很好地满足百姓“刚需”和改善性住房需求,又能抑制投资、限制投机,效果或将立竿见影。买房者会根据自身的需求和情况,审慎做出决策。

 
 
 

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