央行推进利率市场化改革 地产行业集中度提升

　　[提要]央行推进利率市场化改革的举措，在这一过程中，房地产企业会更加分化，优质公司会获得更多低成本资金，而质地比较差的公司融资成本难以下降，房地产行业集中度将进一步提升。

　　央行推进利率市场化改革的举措，引发房地产业界高度关注。业内人士认为，短期看，房地产开发贷不会有明显松动，但长期来看，利率市场化将加速银行间竞争，有利于降低开发商融资成本。在这一过程中，房地产企业会更加分化，优质公司会获得更多低成本资金，而质地比较差的公司融资成本难以下降，房地产行业集中度将进一步提升。

　　短期暂无实质利好

　　“虽然贷款利率下限取消，但这不代表房企从银行贷款的利率马上会降低。”一位房地产行业分析师告诉中国证券报记者。事实上，出于房地产调控和银行风险控制的考虑，房地产开发贷依然会受到严格限制。短期来看，房企融资的成本不会有明显变化。

　　“央行政策出台后，我们与一些银行业内人士已经通过气。对于开发贷，目前没有银行愿意主动下调利率。”交通银行北京分行内部人士向中国证券报记者透露。

　　上述人士还表示，央行推进利率市场化的通知上周五才发布，按照惯例，随后还会有针对银行的操作细则。每家银行的总行相关部门会开会讨论确定执行方案，之后再下发到各个分行、支行，这个程序不会那么快。

　　该政策明确个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。某房地产研究机构的最新研究报告指出，这无疑是为了配合近年来持续推进的房地产宏观调控。短期内，无论是首套房的刚需还是二套以上购房，贷款利率仍将维持现有水平。对房企而言，个人住房贷款利率未放开就不会催生更多需求，对其产品销售不会构成实质利好。

　　融资环境渐趋宽松

　　资料显示，房企资金来源中直接来自国内贷款占比一直维持在15%-20%的阈值。对于主流开发商而言，开发贷成本一般在基准利率附近波动。在2011年资金紧缺时期，开发贷成本也曾达到基准利率上浮20%-30%水平。今年上半年，主流开发商的开发贷利率为基准利率上浮5%左右。

　　银河证券认为，长期来看，利率市场化后有利于降低房地产企业的融资成本。优质房地产公司会获得更多的低成本资金，而质地比较差的公司融资成本难以下降，低风险的商业地产公司将受益。行业集中度将进一步提高。

　　对于已上市的大型房企来说，其融资方式有更多选择。目前，上市房企在香港地区、美国等地发债和再融资的成本仍具竞争力。“像万科、龙湖、雅居乐等企业，它们会比较境内外各种渠道的融资成本，选择最适合自己的。这也会在一定程度上倒逼国内银行开发贷利率降低。”北京一位房企中层人士表示。

　　此外，房地产股权再融资重启预期也在增强。虽然短期内相关政策口径并无实质性变化，但业内普遍认为房企股权再融资政策可能会有条件放开。7月1日至今，已有金丰投资、宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股等多家A股上市房企因重大事项停牌。“若再融资重启，房企当然更愿意直接融资。对于中小房企来说，虽不能受益银行利率市场化，但直接融资的渠道会使它们获得新机会。”上述房企人士说。

　　业内人士认为，在推进利率市场化的同时，房企股权再融资渠道放开会更有利于房企降低融资成本，房地产调控去行政化将迈出重要一步。