江门版国五条细则不了了之？ 楼市成交结构反常

　　上半年，楼市政策方面出现大动作，新国五条横空出世，在楼市掀起一股风波。在国五条的影响下，楼市发生了预期之外的波动。在新政的刺激下，二手房交易一下子变得异常红火，并持续了数月。各大城市和省份纷纷出台了国五条实施细则，而有些城市则到今日都还没有动静。半年过去了，今年年初提出的国五条政策现在实施情况如何？国五条给上半年的楼市带来了什么？

　　国五条带动楼市成交上扬

　　年初，如一声惊雷，国家出台了对楼市调控的新政，被业内称之为新国五条。3月1日，国五条细则出台，提出了完善稳定房价工作机制、抑制投资投机性购房、增加普通商品房及用地供应、加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等几条措施。其中最引人关注的是它的具体化措施，细则要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税。

　　随后的三月底，广东省出台了相关的国五条细则。细则称将切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设和加强房地产市场监管等几条措施。

　　国五条颁布以来，全国楼市一片哗然。令人意外的是，楼市并没有像预期那样停住脚步，反而像脱缰的野马般狂奔。首先作出反应的是二手房。国五条细则中提出要对二手房征收差额20%的个税搅动着二手房市场，许多二手房卖家急着在政策落地的空窗期出手。一时间，各地二手房交易量大增，二手房卖家挤满各地房产局的交易大厅。以江门为例，3月份二手房交易量竟然是同比和环比的四倍之多。江门市住建部门发布的月度统计数据显示，3月二手住宅成交面积17.40万平方米，环比增长463.1%，同比增长483.9%；成交套数1785套，环比增长485.2%，同比增长444.2%。今年3月的二手房成交总量是去年成交量最高单月的3倍多。

　　二手房和一手房从来就是一对孪生兄弟。在二手房的带动下，各地一手房的成交也猛增。据媒体报道，“国五条”出台后的一个月内，即从2月24日到3月25日的这一时间段内，广州一手房成交套数环比暴增74.5%。广东另一限购城市珠海也是难抑增长的势头，据珠海搜房网数据监控中心统计，3月珠海主城区网签成交721套，其中住宅644套，写字楼77套，与2月网签成交328套相比，3月份多成交393套，环比大幅上涨119.81%。国五条本想给楼市降降温，却不料为楼市打开了狂欢盛宴的香槟。

　　而在这场房地产狂欢中，各大开发商也赚得盆满钵满。据媒体报道，截至7月8日，已公布销售业绩的16家房企合计销售额高达3664.9亿元，同比上涨34.6%。但与去年同期的“以价换量”不同的是，品牌房企今年上半年并不需要这么窘迫，而是直接采取了“提价策略”。

　　但有业内人士认为，单凭今年上半年楼市的表现就判定国五条起到了反效果还为时过早。“在一个新政策出台之后，可能一开始会带来一些刺激性的效应。这些效应有的是缓慢的，有的是猛烈的，但要真正看政策的效果，还是得看它带来的广泛而深远的影响，而不是一时的假象。”

　　江门楼市成交结构反常

　　上半年，国五条下，江门楼市也是受到了极大的刺激。其中最大的变化莫过于一手、二手房交易的架构发生了逆转，二手房占交易总量的比重大大增加。

　　3月份，受新国五条及其细则的影响，特别是出售住房按规定征收20%个人所得税的规定让不少二手房房主忐忑不已。不少人打算趁着政策的空档期出手，避免受到政策的创伤。3月份江门二手房单月成交1868套，超过当月的新房交易套数，成为历史新高。

　　搜房网数据监测显示，1、2月份成交结构较为正常，一手房交易占当月交易量的六成以上，但到了3月份情况便开始发生逆转，由于很多卖家急着在政策的空窗期交易，二手房的交易猛增，当月一手房成交只占成交量的三成多。四月份随着政策逐渐明朗，国五条细则迟迟落实不到江门，二手房交易热潮有所回落，四月份一手房成交量占当月成交量超过了五成。五六月份继续上升，一手房交易量最后停留在六成左右，恢复了正常水平。

　　国五条不仅影响了二手房，一手房交易在国五条影响下度过了一个暖春。3月—6月一手房成交量两次超过千套，均超过去年同期。成交均价在每平方米6500元上下波动。

　　有分析师认为，国五条对江门的影响其实不大，对江门来说，国五条最大的影响莫过于对购房者心理的冲击。从出现的情况可以看到，国五条初出，市场上充满了猜疑和恐慌，楼市的反常表现多是这些心理的作用，等到政策渐渐明朗，成交反而会回归理性，这说明楼市的火热并不是政策直接造成的。

　　半年过去，国五条在各地实施情况如何？很多人发现，国五条并没能落到实处。除了北京细则较细、力度较强外，多个城市落实细则内容并不“实在”，甚至杭州、南京等多个地区出现“一句话”细则。而众人关注的出售住房按规定征收20%个人所得税政策也仅在北京有执行。而在江门，江门版的国五条一直难产，有业内人士认为江门版的国五条将要不了了之。