北京富莱茵花园等小区公共维修基金遭遇尴尬

　　“自己的钱为什么想用还这么费劲?”近年来,越来越多的小区业主开始关心公共维修基金的问题,如何妥善保管及使用好这笔钱更是成为业主关注的焦点。近日,本报记者走访朝阳、东城等区的部分小区,发现管理缺乏透明度、业主担忧用完难再集、业主对如何使用分歧大是导致公共维修基金在个别小区“搁浅”的三大原因。

　　□案例1

　　石佛营东里小区

　　是否该动用基金存争议小区危墙拖一年未修好

　　家住朝阳区石佛营东里的业主反映,去年“7·21”特大暴雨之后,小区西院墙外的污水管道因地面塌陷受损,导致西院墙向外倾斜,成为危墙,因难以启动公共维修基金,一年来一直没人处理。

　　业主李先生介绍,小区院子的西墙是铁栏杆加水泥柱子的结构。去年特大暴雨中,小区院外的污水管道损坏,事后他下班经过此处时,发现院墙明显往西侧人行便道倾斜,上边裂了好多口子,岌岌可危。

　　业主们将情况反映给物业公司,物业把地下的管道修了,但危墙的问题解决不了。物业称,由于资金紧张,维修危墙需启动公共维修基金。这种说法让不少业主不满。一位业主称,这笔钱应该由物业公司出,小区的公共收益肯定有结余,可以从公共收益里支出,不应动用小区的公共维修基金,那是小区的“养老钱”。

　　由于大部分业主不同意动用公共维修基金,物业称只能申请上级公司拨款,小区的危墙维修一拖就是近一年。

　　前天上午,记者来到石佛营东里小区看到,居民所说的危墙已重新砌过,但还有一段没有设置保护围栏,仍处于没有修好的状态。

　　小区物业工作人员表示,小区可用的经费有限,且小区里边的基础设施,包括外墙、防水等,要动用公共维修基金,这都需要业主们的同意。但是业主签字达不到70%以上的话,公共维修基金动不了,他们只好向相关部门申请专项款,所以这样维修起来的周期较长。

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　　物业管理缺乏透明度

　　北京易行律师事务所邱彩霞律师表示,启动公共维修基金需要由全体业主的三分之二表决通过。如果这个小区有其他的公共经营收益的话,可以动用公共经营收益。物业应当将小区的收益情况做个公示,做到透明化管理,让业主详细知道小区公共收益的去处。若确实没有这些收益或收益不足,业主了解社区情况后,就不难启动公共维修基金了。

　　□案例2

　　新街坊小区

　　顶层住户家中严重漏雨事不关己者拒绝动基金

　　朝阳区新街坊小区业主反映,因小区多户顶层住户家中漏雨,物业公司欲启动公共维修基金给予维修,但遭到不少其他业主的反对。持反对意见的业主表示,仅有一小部分业主家中漏雨,这部分钱应由小区物业来掏,不应动用属于全体业主的公共维修基金。

　　采访中,不少业主称,家中漏雨的业主肯定同意动用维修基金,否则物业公司也不愿意通过其他方式出维修费,可这笔钱是大家的钱,不能随意动用。物业公司已将维修1号楼和4号楼屋顶的相关费用进行公示,但仍有不少业主不同意。

　　据了解,去年11月,新街坊小区业主就在业主论坛发帖,反映物业公司在征集业主签名,准备动用公共维修基金修缮漏雨住宅楼。有业主质疑,“整个签字表上只是列出了每户业主所缴纳的公共维修基金的数额,根本没写明这笔钱要用来做什么、怎么用、用多少”。

　　小区物业公司一负责人回应称,小区1号楼和4号楼长期以来楼顶漏雨严重,物业公司这才就是否动用公共维基金维修楼顶征求业主意见。该负责人表示,动用维修基金需取得两栋楼三分之二以上的业主签字同意,但目前只有少数业主签了字,“如果签字的业主不到三分之二,我们再考虑采用别的方法维修”。

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　　利益面前业主存分歧

　　据社会学家王开玉教授分析,该情况因启动公共维修基金需符合全体业主的利益,而案例中,不同意启动公共维修基金的业主是认为此事和他们无关。解决此事的最好办法是协商,双方达成一致,才能动用公共维修基金。

　　□案例3

　　富莱茵花园

　　电梯出问题一停5个月居民恐用了基金难再集

　　据永外地区富莱茵花园小区15号楼的业主反映,去年6月,因小区居民恐动用公共维修基金后难再集,15号楼的两部电梯停运5个月才修好。

　　家住该楼13层的李女士称,电梯停运的那段时间,她每天上下班都要爬楼梯。“尤其是夏天天气热了,下班回家上下楼,衣服都湿透一大半。”她说,因该小区曾动用过公共维修基金,原本的公共维修基金已所剩不多,如果当时动用公共维修基金,恐以后难再集。

　　据了解,该楼共14层,有50余住户,一大部分人是上班族,还有相当一部分是老年人,他们每天上下楼梯十分不便。为此,物业公司提出了动用公共维修基金更换新电梯的建议,但遭到业主反对,业主们认为电梯未到更换期限,物业提出动用公共维修基金后,钱花完后很难再集。

　　不少主表示,电梯才用了7年就损坏,不是业主的问题,是物业的问题。公共维修基金是房屋大修的“救命钱”,要业主拿这笔钱为物业买单,太不符合常理了。“如果换了电梯,将来就没钱修房了。”

　　小区物业公司的工作人员解释,当时物业公司刚接手小区,电梯属于前物业遗留的问题,不属于新物业公司的问题。15号楼的两部电梯没有办法再运行,强行运行可能会出危险。物业公司也没有其他资金,只好提出动用公共维修基金,但因业主对提议不认同,维修方案才被搁浅。最终,他们向政府申请紧急启动资金,经过很长一个周期问题才得以解决。

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　　业主最关心监管问题

　　社会学专家王开玉表示,一旦公共维修基金用完,业主就需再集资。按照规定,用了70%就需要重新集资,但是大多数业主并不愿意掏钱,毕竟没有机构监督这笔钱如何使用,这也是房屋公共维修基金长时间无法被正常使用的一个原因。

　　□对话专家

　　透明化管理是核心问题

　　京华时报:要使公共维修基金得到妥善使用,业主和物业应该如何做?

　　社会学专家王开玉:因为使用公共维修基金需要三分之二的业主签字,因此业主需告别“事不关己,高高挂起”的思想,否则公共维修基金很难启动。业主要有能力判断什么时候可以动用公共维修基金,多为小区和其他业主着想。其次,物业公司要寻找有资质的维修队,对维修质量进行严格把关。在维修过程中,做到透明化管理。

　　京华时报:如何加强公共维修基金透明化管理?

　　王开玉:基金管理的透明化和加强监管力度是公共维修基金管理的前提条件。因为只有透明化和公开化,才可能保证它不被挪用,不被滥用,比如说存在哪个银行、到底征集了多少钱、每一户有多少钱、每一个小区有多少钱、这笔钱是怎么变化的?这笔钱如果使用的话,如何申请、怎么使用、决定权在谁?透明度不够必然会让业主产生疑问。

　　京华时报:小区哪些问题需要用公共维修基金维修?满足什么样的条件可以启动公共维修基金?

　　王开玉:小区基础设施(内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)损坏,或者户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等,都属于公共维修基金维修的范畴。小区的公共设施及非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋损坏,也属维修范畴。

　　动用小区公共维修基金大致需满足两个条件,一是该住宅区业主大会成立,业主委员会组织机构健全;二是,该住宅区已开立专项维修基金来源账户,其中开发建设单位或业主应缴存的商品住宅专项维修基金已足额缴存。(记者 刘雪玉)