北京“大亦庄”：东南楼市的崛起

　　据公开资料解读，亦庄的“亦”字，古语中有“大”的意思，所以“亦庄”就是“大庄”，隐含着兴旺发展的美意。而“亦”字，又形同一个人分腿站立，两臂伸展，当下亦庄区域占据北京东南方位，大有“亦”字风范，传统核心区居中领衔，东临热土台湖，西接新贵旧宫，正发展成为北京楼市令人瞩目的“大亦庄板块”。

　　住宅供应不足 亦庄向外扩张

　　亦庄的定位是经济技术开发区，住宅用地稀缺是制约亦庄楼市发展的一大原因。尤其是近年来，亦庄核心区内推出的住宅项目更是少之又少。现在如果通过百度地图搜索“亦庄”，地图会自动定位在一个名为“一栋洋房”的项目中，在其周围更是云集着金地格林小镇、大雄城市花园、境界花园等项目。据业内人士介绍，这些住宅项目大多是在2003年至2006年开发的，“那时是亦庄集中开发的一个时期，后来的开发规模就没那么大了。”

　　如今，说起亦庄，似乎像“林肯公园”这样的商住项目名气更大。而据记者了解，目前在亦庄传统核心区在售和待售的楼盘中，商住居多，再有便是一些高端别墅项目。“受制于开发区的规划，核心区的住宅项目一直稀缺，但亦庄的商业、医疗、交通等配套成熟，目前核心区的房价每平方米已接近三万元了。”林肯公园售楼处的工作人员告诉记者。

　　随着核心区土地供应的消耗殆尽，亦庄开始向外扩张。据记者了解，向东扩展的马驹桥区域，目前已有富力、合生、珠江等品牌房企入驻。马驹桥紧邻凉水河景观带，不少房企打起生态牌，开发公园地产项目，同时，该区域相对核心区房价较低，推出的一些刚需产品吸引着购房者前来置业。

　　与此同时，位于亦庄西南的河西区与核心区联系更为紧密，被称为核心扩容区。2012年万科以楼面价11100元/平方米的价格在该区域拿地，拉开了该区域房企上涨的序幕。随后，方兴地产在此连拿两块地，楼面价达到16800元/平方米。包括中信、融创、万科、方兴在内的品牌房企争相入驻该区域，地价飙升带动房价一路上涨。据记者了解，河西区的房价基本和核心区相差无几，也已接近每平方米三万元。

　　热土台湖 与亦庄互补

　　业内人士分析，台湖作为受益于亦庄发展的辐射区，其区域优势被众多房企看好，才使得自去年12月起，台湖连续出让六宗土地，包括万科、泰禾等知名房企纷纷入驻，以至于成为北京楼市炙手可热的焦点区域。台湖虽隶属于通州区，但与亦庄的关系更加密切。

　　从区位上看，台湖西临亦庄开发区，区域内已有开通的地铁亦庄线次渠站，从台湖到亦庄只是东南五环一个桥区的路程。而从各自的优势来看，台湖拥有天然的大体量土地供应，但配套设施尚处于起步阶段，而亦庄开发区土地供应匮乏，但商业、教育、医疗等配套完善。“二者正好互补，简直是天作之合。”某知名房企相关负责人感叹。

　　从整个东南楼市的情况分析，台湖土地大热与大亦庄地区的市场变化有着必然联系，目前亦庄、马驹桥等区域土地供应日益减少，这才促使开发商将目光集中于台湖区域。“只因为台湖仍是价值洼地，开发商有利可图才敢出手拿地，虽然就目前看楼面价偏高，但从长远看这个价格还是可以接受的。”业内人士分析说。

　　而开发商也相当看好来自亦庄的客户群，“特别是当前台湖缺乏成型的交通配备，所以目标客群主要来自邻近的亦庄和通州区域，而亦庄开发区云集众多企业总部，这些公司白领客群将是台湖地区楼市持久的客群来源。”

　　新贵旧宫 紧随亦庄脚步

　　近年来随着南城发展计划以及首都第二机场规划的利好刺激，旧宫一度被确立为北京南中轴线交通枢纽。而亦庄线通车后，以及蒲黄榆快速公交线路的兴建，旧宫连接着亦庄与南三环的距离进一步拉近。此前，旧宫作为亦庄进出城的主要通道，现逐渐发展成为一个与亦庄连为一体的热点区域。

　　旧宫与亦庄同属大兴区，和亦庄西南的河西区接壤，与亦庄的距离在地铁线上的显示最为直观：旧宫站与亦庄核心区仅一站之隔。而旧宫最受关注的项目万科朗润园就位于凉水河畔，与亦庄核心区隔河相望。

　　近日，记者到旧宫区域走访，看到旧宫当地的商业、医疗等配套较为低端，几乎没有成型的相关配套，区域规划建设十分滞后，随处可见吊塔林立的施工楼盘以及建筑材料堆积的道路。而各楼盘销售人员在介绍项目配套时，总是将旧宫本地的配套忽略不计，直接将亦庄的商业、交通、医疗等设施一概划入自家势力范围。“距离亦庄也就十分钟的车程，把亦庄的配套算作旧宫的也不为过吧。”东亚五环国际的售楼人员半开玩笑地说。

　　据了解，近年来亦庄楼市频频走高，也带动着旧宫地价、房价的持续上涨。以万科朗润园为例，2012年7月，中冶联合体以17000元/平方米的楼面价夺下旧宫地块，万科朗润园随即以均价24000元/平方米入市。今年5月，保利首开联合体拍下超过22000元/平方米楼面价的旧宫新地王，而朗润园的销售价格也一跃涨到30000元/平方米以上。接下来的7月，葛洲坝紫郡府、国韵村将陆续入市，据紫郡府销售人员介绍，7月3日该项目开盘，销售均价接近每平方米3万元。

　　“这两年，旧宫和亦庄可以说是步调一致。只要亦庄有动作，旧宫就立马跟上，现在旧宫的地价和亦庄差不多，房价也紧随亦庄全面迈入三万元时代。”某房企相关负责人接受采访时表示。