成交量下降

10月14日以来，海口及三亚“限购令”先后开始执行，暂时实行限定居民家庭只能在本市新购买一套商品住房。

11月4日，由住建部和外管局联合签发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

北京中原地产市场总监张大伟分析认为，该通知主要针对目前大量热钱流入内地楼市、扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地，这将对高端的投资需求产生极大的抑制。

事实上，一系列限购、限外政策已经令海南楼市内外交困。据统计，海南主要城市已有多日成交总量不足50套。

这种局面一下子打乱了海南各大开发商的开盘策略，比如意欲在海南打造一个18平方公里超级大盘的中信泰富，多家房地产机构监测其原计划开盘时间定在10月，但其目前仍处于待开盘状态。

但也有迹象表明，外资仍比较看好海南楼市的发展。GVA衡信柏迪营销部董事岳锋钢介绍说，10月份有些俄罗斯人、日本人等去海南买房。他认为外资看好海南楼市，一是因为外资对人民币升值的预期比较强烈，二是中国的经济正逐年高速增长，另外也是看中了海南的资源条件。

海南楼市被透支了？

曹锋杰表示，由于海南楼市吸引了对市场把握比较敏锐的投资客，其中包括温州人，因此其市场动向将对全国楼市起着一定的风向标作用。在他看来，本轮楼市调控政策力度之大堪称空前，而且后续还有几张牌可打，因此海南房价飞涨之势必然受到遏制，甚至巨幅震荡。

在改革开放后的第一波房地产热潮中，各路炒房资金迅速涌入海南，海南房价泡沫越积越大，随后在1993年决策层收紧银根后，海南楼市迅速崩盘，第一波房地产热潮也随之瓦解。这一次，政策层面的决心几乎与当时毫无二致。

“但市场已经彻底改变了。”顾云昌认为，“1993年海南楼市崩盘是因为不知道市场到底在哪？因为当时实行的是福利分房，住房问题不是通过市场解决的，楼市都是玩空转。不过随着住房制度的改革和人们收入水平的提高，市场形成了真正的需求。”

海南盛达房地产开发有限公司副总经理冯彬表示，海南楼市如果继续暴涨，就与政策调控相违背，无法持续发展。短期海南房价会有波动，但波动幅度平均不会超过20%。

中国房地产协会一位副会长多次对《中国经济周刊》记者表示，房地产不仅对拉动消费起着较大的作用，而且牵连着投资，是支柱性产业，在经济结构顺利转型之前，其对经济的拉动作用不容忽视，因此，管理层很难完全抑制房地产业的发展。

近日，央行行长周小川的“池子”理论引起了广泛关注。一位不愿透露姓名的开发商认为，海南楼市可谓是中国楼市众多“池子”中容量非常大的一个。他认为，海南国际旅游岛的出台，从一定迹象显示出管理层意图将大量资金引导进这个“池子”中来，但海南房价的急剧暴涨令其顿失吸金功能。可以说海南楼市价格至少透支了未来三至五年的房价上涨空间。

此前有报道称，从年初开始，已经有些温州资金逐步撤离海南。上述开发商认为，进入海南楼市的都是最惯于投资的大资本，而海南楼市与全国楼市目前同样处于虚高，资本对全国楼市的判断或将与海南同步。