土地增值税“欠缴”打了谁的脸

放水 地方政府怠于催缴

按照华远地产董事长任志强的说法，不是我欠税不交，而是时间未到。对此，多位接受《经济参考报》记者采访的专家认为任志强的表态不无道理。

“事实本身的确属于‘合法不合理’。”　中国房地产学会陈国强表示，在未达到税法规定的结算条件时，开发商不缴纳，并不违背税法，所以不能认为是拖欠。但不排除项目公司利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，迟缴、缓缴土地增值税。

值得注意的是，陈国强同时指出，除房企故意迟缴土地增值税外，还存在地方政府主动放水嫌疑。

在接受记者采访的部分地税工作人员表示，土地增值税这个税种执行时确实不太严格，有时有些地方政府就不收了。

地税系统的工作人员表示，虽然按照政策规定，现行的土地增值执行预缴—清算的方式，但实际上很多只是简单预缴一部分，“就没有然后了”。开发商没有主动缴交，地方政府一般也不催缴，都揣着明白装糊涂。

上述人士表示，对于地方政府而言，涉及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会把第二年的任务冲高。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴，以完成任务。

“对于开发商而言，能够少交自然少交，政府不催缴也不交。这部分钱就可挪用到新项目开发，缓解资金紧张。”该人士说。

对此，朱一鸣表示：“土地增值税类似于资本利得税，其初衷是防止暴利引发更大的房地产泡沫，对开发商的高额利益进行调整。”据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

“但这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区，地方政府‘放水养鱼’，开发商‘合法’钻空子。”一位业内人士指出。

建议 完善税制改革与征收条件

针对土地增值税“欠缴”之辩，刘剑文认为是否存在开发商有意拖延清算，需要通过调研、拿到证据，才可以做出更客观公正的评价。但他认为，如果有的房地产企业在项目完成后还拖延缴纳税款，是其在变相的、无偿的使用税款。“地方税务部门加强房地产企业土地增值税的检查和清理很有必要”。

朱一鸣也指出，房企土地增值税“欠缴”部分每拖一年，对毛利较高的房企会有极大好处。一方面可以缓解资金链，另一方面由于从利润中已经划出，因此可以减少企业所得税纳税部分。

朱一鸣表示，作为上市公司，房企计提部分应有固定账户进行监管，但由于属于企业内部，资金使用方向难辨。“因此，应加强对房企计提账户的监管”。

朱一鸣还提出，可以提高企业预缴税率。对此，刘剑文认为提高预缴税率可以作为一个选项。“不过预缴的时候项目毕竟还没有完成，开发商是否有足够的资金承担税款？我们既要考虑国家的税款，也要考虑开发商经济上的承担能力”。

还有专家指出，可以按照实际销售进度多设置缴税档位。专家表示，重新审视清算条件是否可以有所改进和细化是一个方面，另一方面，税务机关可以按照实际的销售进度来清缴税款。

专家建议，可以按照销售进度多设缴税档位，税务机关可以根据销售情况及时跟进，避免房企拖着不清算。比如房子已经销售了60%，就应该在这个档位设定一个缴税比例。如果开盘的时候预缴一笔，就置之脑后，一直等最后再清算，容易造成“欠缴”。

中山大学财税系主任林江等专家则表示，应完善税制改革与征收条件。“十八届三中全会提出完善房地产税改革，不仅仅是公众关注的房产税，而是涉及整个房地产领域税费的厘清和完善，类似土地增值税这样的税种也需要在征收额度、缴纳方式方面进行改革，更好完成制定初衷”。