危旧私宅交易也受限购约束

　　老城区新楼盘少，何不淘个危旧私宅改建为城中“豪宅”？近日，记者注意到，在广州老城区越秀、荔湾等地出现不少危旧私宅翻建现象。“这些私有老宅多是砖木结构，是危房，多是一些老板购买后原址原状改建，然后作仓库或住宅使用。”荔湾玉器街一位老板告诉记者，自己周围不少老板花两三百万元购买危旧私宅。据了解，这些旧宅与普通商品房一样，交易也受限购政策约束。只要符合条件，均可正常交易。

　　危旧私宅缘何会有人想买？原有业主为何会出售这些私宅？近日，记者就此情况展开调查。

　　数说广州

　　危旧私宅

　　2009~2011年，广州每年对约40万栋1.7亿平方米左右房屋进行安全普查，发现平均每年新增危险房屋约10万平方米。

　　2013年，广州在册的约9.88万平方米老城区危房共有865幢。其中，有90%是私人房屋，10%是直管公房。

　　至2014年，荔湾区有私危房共368幢、面积约为5.22万平方米。

　　千年西关，荔湾堪称广州危旧房较为集中的区域。记者了解到，这里不少私有产权的老宅多是砖木结构、混合结构，不少已破损严重，岌岌可危。但在一些老板眼中，这些老宅却是一门投资好生意。

　　在长寿西路经营玉器生意的老板邓柳然告诉记者，文昌路、长寿路、宝华路一带的确有不少私宅翻建。“不少是附近批发市场的外地老板，他们买下私宅后，进行一番原状翻建，作为商铺出租或者作为员工宿舍。”

　　邓柳然说，“这些私宅建了很多年，不拆了重建，也很容易发生倒塌。老板们买过来后，经过审批就可以翻建。一般不改变外立面原状，把砖木结构、混合结构改建成框架结构，建筑材料也都是钢筋混凝土。”“这些老宅一般占地面积40平方米左右，有两层高。在不改变建筑层数、外立面的情况下翻建，建完加上天台空间，就摇身变成120多平方米的现代复式别墅。”邓柳然表示，购买这样的老宅一般价格在200万~300万元，重建花费只需数十万元到百万元不等。

　　“不过，现在想通过买私宅赚钱有点难了。”邓柳然分析说，过去几年，老城区购买私宅翻建为商铺一直很火。但由于网购的冲击，如今店铺租金价格一路走低，如果建成后投资为商铺，回报少了很多。满堂红的研究人员也告诉记者，老城区危旧私宅目前售价大约是每平方米1.7万~1.8万元，而购买者多是一些私人老板，市场交易量并不是很大。

　　探因：私宅买卖为何有市场？

　　卖方：租金不高不如变现

　　长寿东路一位房产中介告诉记者，现在不少老房子都是老人在留守，一些房子产权人也已不在本地，危房如不及时维修，出事还要承担责任，同时，此类房子租金不高，所以对于产权人来说，还不如出售变现。而有些房子产权是多个人，维修、安全管理责任的划分也十分复杂，卖了分钱更省心。

　　买方：可作宿舍或仓库

　　老板们为何青睐私宅翻建？邓柳然说，老城区寸土寸金，老房子改建后即使商业价值低，还是有不少用处的。有些是被改造成多个房间的员工宿舍；而荔湾区批发市场密布，仓库难找，老房子改成仓库也很合算。而且，翻建私宅和购买商品房一样可以落户口，有学位，拥有老城区便利的生活配套，用来自住也很方便。

　　老宅塌楼事故频发

　　优惠政策催热翻建

　　邓柳然说，此类危旧私宅的翻建审批手续曾经很难办，但最近几年审批变得容易。“最近几年也发生过几起旧房倒塌事件。对于管理部门来说，这些危旧房就像一颗定时炸弹，如果倒塌，要追究相关责任。如今有人愿意购买这些老房子来重建，倒是一件好事。”

　　2009年，广州国土规划部门发出《取消原状维修工程规划审批的补充通知》，规定只要不改变外立面、楼高及建筑面积，可免办建设工程规划许可证。去年10月，《广州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》被审议通过，其中明确危房将可原地重建。

　　“这些规定打开了政策壁垒，让老城区私房买卖市场慢慢热了起来。”一位政府人士分析。

　　(文/ 广州日报记者肖桂来图/ 广州日报记者陈忧子)