今年，不少豪宅项目入市托热了整个市场。恰在此时，一些“伪豪宅”也借起了“东风”，将捂了许久的产品拿到市场进行销售。在豪宅产品不断推陈出新时，这些伪豪宅只能凭借着“地段”来吸引人。事实上，这类拥有地段优势的“伪豪宅”，也有着一些鲜为之知的“顽疾”。

　　核心区“高端化”

　　渐成理所当然

　　在北京，这样一座处处以资源为卖点的超级城市，资源的占有率往往成为最引人入胜的价值标签。而作为向来以“地段决定一切”的房地产项目，能够地处城市核心区，便已经拥有可遇而不可求的巨大优势。

　　2014年，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，规定北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营中住宅类项目。这也意味着，由于连续的核心区土地放量控制，对于整个北京，现存的核心区项目将是最后一批供给；而对购房人而言，在核心区能够拥有一套物业的可能性将会越来越小。

　　今年伊始，北京土地市场再热，促使北京房价再次进入上涨预期通道。记者走访发现，北京大兴、通州、昌平、丰台等五环外的多个项目售价都全面突破了4万元/平方米，五环的四万时代或许已经到来。而过去五年北京新增出让的土地大多数位于五环外，由于土地价格快速上涨，未来北京进入了纯商品房高端化阶段。

　　对此业内人士表示，核心区的土地无论是区域价值带动之下“被豪宅”，还是开发商积极主动做高品质住宅，核心区域的“高端化”已毋庸置疑。尤其是四环内的高端住宅，将以其独一无二的区位优势，在日趋激烈的市场行情下占据市场制高点。

　　坐地捂盘

　　居然捂出光明“钱景”

　　五环外的高端项目，受拿地价格被迫高端化发展，而城市核心的老项目，则借机涨价谋求更大利润空间。

　　“上半年，我们认购额达到8亿元。”日前，记者从北京东北三环知名豪宅了解到这样一个数字。作为一个入市五年多的项目，在今年北京顶豪楼盘新品层出的市场中，它依然占有自己的一席之地。

　　当然这并非个案，在北京市场多个“经典级”老项目依然保有着很高的市场活跃度。在业内人士看来，占据地段优势的核心区豪宅，相对于新兴豪宅区，特别是五环内板块，依然有绝对优势。

　　以朝阳公园老盘泛海国际为例，项目一期于2006年开盘，当时售价为1.3万元/平方米左右。2014年，项目二期面世，其获批产品价格已攀升至9万元/平方米。前后8年有余，近8倍的涨幅堪称划算。

　　对此，业内分析人士表示，开发商从捂盘中得到了巨大的利润回报。2006年，房屋价格一般在7000元/平方米左右，但到了今年，商品房价格普遍在3万元以上，如果楼盘压住1万平方米不开发，十年时间就可多盈利两三亿元。

　　此外，新入市楼盘的减少，使购房者产生了买房越来越难的感觉，开发商们更是借此大肆宣扬“供应量减少，房价因此上涨”，为其后续的楼盘再次涨价制造理由。

　　历时15年

　　长实在京别墅终亮相

　　类似泛海项目不在少数，在中央别墅区，记者了解到，早在1993年，长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发；2003年，长江实业完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设，但不久便因故停工；2008年，重新开工。

　　长江实业2008年年报显示，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分分期开发，其中，第一部分预计完工时间是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开发时间是24年。

　　时隔6年，誉天下从600万元左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。今年5月，长实集团旗下誉天下再推新品——温榆府。一如誉天下入市便热销的惯性态势，温榆府开盘两周便告售罄，连续数周排在千万级别墅产品销售榜前列。

　　事实上，相比中央别墅区其他产品，温榆府拥有太大的价格优势。2013年7月23日，中粮以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达4.8万元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。而今年，温榆府的销售均价仍未及中粮当时拿地的楼面价。对此，业内分析人士表示经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，房价随地价不断上涨，区域地块价格进一步提高，誉天下价格也可以水涨船高。

　　价格虽涨

　　周围环境仍是硬伤

　　其实，楼盘延长销售期，有时也是无奈之举。作为泛海国际而言，久久悟盘不销售的理由也是这一区域存在的最大问题——东风乡辛庄地块。据了解，此次泛海国际推出的最新产品与之前销售的产品的时间相距甚远，主要是因为其所临近的辛庄拆迁问题一直没有解决。

　　根据公开资料显示，泛海建设集团股份有限公司旗下两家子公司，分别为北京泛海东风置业有限公司和北京星火房地产开发有限公司，于2004年获得的9宗东风乡地块，在进行了泛海国际居住社区一期建设和销售后，二期项目在拿地六年后一直未如期开工。

　　东风乡辛庄地块是一幅占地面积30.57万平方米的地块，如今绝大多数土地都已经完成了拆迁。而泛海·世家的项目便是在此地块上开发建设，但对于这块泛海国际项目中最高端的产品来说，其西侧仍有上述未拆迁的部分辛庄地块土地。在经历了前后拆迁时间长达十余年的拉锯战之后，此刻的辛庄村牌楼依然竖立在泛海·世家的西侧上，但与之前不同的是，辛庄已成为东四环外著名的城中村，断壁残垣中，废品收购站、村民自种菜地及村集市清晰可寻。

　　在这片未拆迁的地块上，杂草丛生，还开辟出几条水泥小路，不时有车开进开出，空旷的地方则成了停车场。甚至还有一些人在没有拆除的民居平房做起了小生意，每天早上，小饭馆和集市使得这里变得拥挤不堪。

　　事实上，受到辛庄拆迁影响的还远非只有泛海·世家这一产品。其在二期地块上推出的泛海·容郡产品也受到了辛庄拆迁的影响，与整个容郡社区不远便是辛庄原地回迁的回迁房。而被回迁房环绕的泛海国际，与其主打的“豪宅形象”极度相悖，也成为了不少购房人放弃购房于此的主要理由。

　　除去回迁房因素外，泛海国际二期也难逃“捂地”之嫌。早在2010年，国土部曾下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中便提及，北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中，因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿元。

　　泛海国际所持有的辛庄地块也在此之列。而据辛庄早期的居民介绍，在2003年辛庄地块的拆迁中，拆迁的补偿款仅为3375元/平方米，相比现在动辄8万元/平方米的售价，已经提升了近23倍。此外，针对目前位于泛海·世家西侧仅剩的一部分辛庄地块何时能够拆迁，也依旧没有定数。

　　本报深度报道组

　　位于泛海世家相邻的辛庄，已经是四环著名的城中村。在这片未拆迁的地块上，杂草丛生，堆放了不少垃圾。

　　泛海国际近十年部分成交价格

　　日期

　　2015年7月

　　2015年6月

　　2014年11月

　　2014年3月

　　2011年8月

　　2010年7月

　　2009年7月

　　2008年7月

　　2007年7月

　　2006年7月

　　成交均价（元）

　　83167

　　90873

　　90567

　　33632

　　27347

　　28426

　　29346

　　27224

　　22115

　　13421

　　套均价（万元）

　　2881

　　3376

　　3739

　　701

　　678

　　550

　　806

　　676

　　518

　　240