本报讯（记者　陈琼珂　通讯员　李潇）沪籍单身女子崔丽，因向银行申请住房按揭贷款未获通过，无法付清剩余购房款，只得请求法院判令解除二手房买卖协议。卖家张山夫妇反诉违约，索要130万元赔偿金。近日，市一中院作出终审判决，确认解除双方就房产买卖所签订的相关协议；崔丽因个人主观原因违约，须支付违约金25万元。

　　年收入7万元被认定不足还贷

　　2014年9月，崔丽与张山夫妇签订房地产买卖协议，约定以650万元的价格购买其位于长宁区一处二手房。当天，崔丽支付5万元定金。

　　两周后，双方又签订买卖合同，约定崔丽分三期付清购房款。前两笔购房款在12月1日前付清，第三期购房款以银行贷款方式支付，贷款审批后双方最迟须在2015年2月28日之前完成过户。

　　另外，双方还约定违约后果：如果崔丽逾期超过10日未履行合同约定，张山夫妇有权解除合同，崔丽承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；如果因为不可抗力因素导致贷款无法审批或者通过的金额不足120万元，则双方最晚在2015年2月28日之前解除原合同，崔丽赔偿3万元作为交易违约金。

　　协议签订后，崔丽支付首批购房款230万元，之后持工作单位出具的年收入7万元的收入证明，向银行申请贷款。因为收入不足还贷，银行方面不予受理。于是，崔丽诉至法院，要求解除房地产买卖协议和买卖合同，并要求退还已付房款。

　　张山夫妇在约定时间未收到第二期房款，亦向法院请求解除合同，同时认为崔丽违约在先，故要求其按照合同约定赔偿违约金。

　　兼顾补偿性惩罚性酌定违约金额

　　一审法院认为，崔丽因主观原因导致贷款不成，不具有合同约定的解除权，支持张山夫妇主动解除合同的请求。但对于20%房价款的违约金，法院未予支持，酌情判令崔丽支付违约金25万元。

　　崔丽和张山夫妇均不服，上诉至市一中院。崔丽称，银行以收入不足为由拒绝贷款请求，加上自己母亲癌症复发，都是不能预见的，属于合同里提到的“不可抗力因素”，故自己有权解除合同并承担3万元违约金。张山夫妇则以一审判定的违约金过低、不具有惩罚性为由，坚持自己的主张。

　　市一中院审理后认定，崔丽提供的收入证明不符合银行受理条件，导致贷款未获批准，这一因素不属于完全不能预见的客观情形，不构成“不可抗力因素”。崔丽的母亲生病，非贷款不成的原因。崔丽未在约定期限支付后续房款，张山夫妇主动解除合同当属合理，同时应退还已收取的房款。至于违约金数额，法院考虑签约成本、另行出售房屋可能增加的费用、兼顾违约金补偿性和惩罚性等因素，酌定为25万元并无不当。据此，市一中院驳回上诉、维持原判。