新楼盘前期物管费再上新台阶。
新楼盘前期物管费普遍近3元/平方米 突破政府指导价或呈常态
8月15日起，新版《广东省定价目录》将正式实施，非保障性住房物业费等多项收费将放开。这项措施，是否会导致物管费的直线飙升？记者近日调查发现，新建楼盘的前期物管费已经集体水涨船高，多个楼盘接近3元/平方米，有4个楼盘更是突破了3元/平方米。但是旧楼盘的物管费基本保持稳定，保持在2元/平方米左右。对此，业内人士分析称，根据《佛山市物业管理办法》，旧小区要提高物管费需得到超过50%的业主的同意，所以即使实行了市场调节价，旧小区物管费也很难涨价。但新建楼盘的前期物管费，突破政府指导价或呈常态。
文/广州日报记者陈钰凤
图/广州日报记者何波
调查：新楼盘前期物管费再上新台阶
去年本报记者统计了佛山20个主流新楼盘的物管费发现，近八成小区物业管理费已经达到2元/平方米·月。近日，本报记者再次采集了今年10多个新建楼盘的物管费定价发现，新楼盘的前期物管费再上新台阶，多个楼盘已经普遍近3元或破3元。
目前，佛山物管费最高是泷景花园，物管费为3.8元/平方米。另外，佛奥湾的物管费也达到了3元/平方米，越秀地产旗下的越秀岭南隽庭物管费为3.2元/平方米；越秀星汇云锦不分公寓和住宅，物管费均为3.39元/平方米。
除了这几个已经破3的楼盘外，还有多个楼盘的物管费已近3元/平方米。时代云图二期物管费达2.8元/平方米；星星凯旋国际物管费达2.8元/平方米；星英半岛物管费为2.5元/平方米。中海旗下今年在售的4大新楼盘，物管费也向3字头看齐，中海繁华里为2.9元/平方米；中海金沙里是2.98元/平方米；中海寰宇天下为2.98元/平方米；中海万锦熙岸达2.5元/平方米，这些定价均不含公摊费。如果算上公摊，物管费将普遍破3了。不过早期开发的楼盘物管费就相对便宜，电梯楼仅1~2元/平方米；楼梯楼更是不到1元/平方米。
高昂的物管费让购房者大喊吃不消。“我最近在佛奥湾看了一套180平方米的特惠单位，折后价不到120万元，感觉‘很抵’。但是一问物管费我就蒙了，要3元/平方米。这套180平方米的房子，仅每个月物管费就要花540元，太贵了。”家住禅城的夏小姐说，看中这套房图的就是价格便宜，月供轻松，但是再加上这540元的物管费，就有点吃力了。
指导价偏低 新建楼盘物管费屡创新高
物管费为什么这么高？开发商想定多高就多高吗？其实不然，对于新建楼盘的前期物管费，佛山一直在执行政府指导价。
记者从佛山发改局了解到，早在2012年佛山就出台了《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》。该标准指出，佛山最高等级的物管服务收费:1.9元+（1.9×30%），共计2.47元/平方米·月。但是，实际上从去年起，佛山已有多个楼盘的前期物管费超过了这一指导价。
对此，市发改局有关科室负责人前日回应说，指导价并非是限价，如果开发商拟定的物管费标准超过了指导价，就必须到当地的物价部门备案。物价部门会详细考察开发商报备的物管服务内容、服务条件、职责以及管理的具体内容，审核定价的合理性。通过了物价部门的备案之后，开发商还需公示，才能执行。
“指导价是2012年定的，但是这几年整个市场发生了很大变化。”该负责人坦言，当时制定指导价时，测算的楼盘电梯一般是2梯4户或6户，但现在小区的档次明显提高，好的楼盘通常是2梯2户甚至是3梯2户，还有，保安的工资也涨了不少。“我们当时出台的指导价，高档楼盘没这么多。”
8月15日起，新版《广东省定价目录》将正式实施。新版目录进一步明确了今后物业服务价格管理的方向：保障性住房仍实行政府指导价管理，并授权市县人民政府合理制定标准；别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价；业主大会成立之前的住宅物业即前期物业（含房改房、老旧住宅及其自有产权车位、车库等）服务收费，仍暂按现行规定管理，即继续实行政府指导价。也就是说前期物管费仍执行政府指导价。业内人士指出，佛山的物管费指导价已经滞后，佛山有必要制定出新的物管费指导价。
分析：物管费为什么这么贵？
频频引入高端服务 人工成本高企
高企的物管费让不少购房者大喊“累觉不爱”。那么，物管费为什么这么贵呢？对此，开发商的解释是主要是人工以及服务水准提高了。据了解，前期物管费破3的项目，大多引入了类似星级酒店的高端管理团队。
例如，泷景花园启用的是来自香港新鸿基地产旗下的启胜管理服务有限公司，物管收费标准为3.8元/平方米·月。启胜管理服务有限公司高层管理人员由香港总部直接委派，有丰富的港澳地区高级豪宅管理经验，客服人员全部持证上岗,并为业主提供中英双语服务。另外，泷景物管管理处还将设立专职物业服务人员，为住户提供24小时贴身服务，例如电召的士、雨伞借用、大型晾衣架借用、汽车吸尘器借用、礼宾行李运送、工具箱借用、免费的业户室内小型简易维修、食品订购、家居清洁、代驾等服务，物管都能替住户办到。
越秀星汇云锦也同样贴上了高端服务的标签，其公寓引入了国际知名服务品牌友和集团托管运营服务，瞄准外籍高管人群，目标是要打造佛山最高标准的服务公寓。友和集团的进驻，一方面提高了越秀星汇云锦的服务档次，同时也拉升了物管费用。
前期物管费低了 后期想涨价很难
虽然开发商普遍把高企的物管费归结为人工成本、设备服务成本提高等客观原因上，但是，这其中或许也隐藏着开发商的小算盘：前期物管费定低了，后期想涨价就太难了。
今年3月，顺德碧桂园就上演物管费调价风波。该楼盘物业服务公司贴公告称，因公司多年严重亏损，无法支撑有关服务，因此把顺德碧桂园正苑所辖7区的物业费价格由原来1元/㎡调为2元/㎡。而这一决定立即引起了业主的强烈不满，400多名业主集体向物管公司讨说法，无法接受物管费提高100%的做法。
“业主入住后，物管费不是你想涨就能涨的。”业内人士指出，根据佛山市的物业管理办法，如果物业服务企业需重新约定收费，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，通过召开业主大会或业主大会表决的方式，经占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。可见，要让50%的业主认同调价，这样的难度很大。
佛山一家全国甲级物业管理公司负责人也向记者透露说，前期物管收费定价偏低，导致其在3个项目的物管处于亏损之中。“最大的开支在于人工成本以及设备维护成本。”尽管亏损，但是该公司并不敢轻言涨价，“这个收费标准维持几年了。”
该负责人认为，佛山的物管费收费标准在全国范围内还是处于中低水平线。在北京等一线城市，4~5元/平方米·月的物管费十分常见。
