老人卖掉祖传房子 国内外亲戚纷纷反对交易有效法院裁定交易成立

　　郑家一座祖传的老房子，本来同属于郑家十房叔伯兄弟所有。后来，除了郑某申以外，其他九房业主陆续离世，他们的后代则分散到了国内外。数年前，老房被已经八十多岁的郑某申用假的公证委托书卖给了别人，其他郑家后代却认为郑某申没有代理权，将郑某申和买房人告上了法庭，要求买房人退换房子。

　　这场官司打起来旷日持久，历经数年，经历了一审、二审，检察院抗诉，法院又再审，最终广州中院判决认为买房人为善意第三人取得房产，不用退回房屋。

　　文广州日报记者林霞虹

　　荔湾区桨栏路上，原来有一处老房子。早年，这栋老房子属于郑某申等郑家叔伯兄弟共十房人所有。郑某申占有7.5%的产权。上世纪九十年代，这处房屋由房管站代管。后来，原业主十人中有九人陆续病故，只剩下郑某申一人健在。2004年1月3日，郑某申以业主代理人的名义，与林女士签订了买卖房屋的协议。双方同意按照房子评估价75万元成交，住户们的搬迁、安置、补偿工作和费用均由林女士承担。2006年12月16日，郑某麟等25人及郑某申通过继承取得此处房屋的《房地产权证》。

　　老人被指用假公证委托书卖掉祖屋

　　2006年12月21日，郑某申以业主代理人的名义与林女士签订《房地产买卖合同》，约定郑某申将自有的上述房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给林女士，房地产交易价格为100万元。

　　合同签订后，郑某申将房屋交付林女士使用。2007年2月间，林女士代郑某申等人支付了个人所得税、土地出让金等共74万余元。同年2月15日，林女士取得房屋的《房地产权证》。

　　不久之后，远在上海、江苏、广西、澳大利亚的郑某麟等25人向荔湾区法院提交诉状，要求撤销郑某申与林女士的购房合同。他们认为，房屋的价值为233万余元，郑某申却将房屋贱卖给林女士，而且，郑某申用于卖房的多份公证书都是伪造的。

　　郑某麟等人还提交了郑某申的信函，拟证明林女士积极参与办理讼争房屋发还、清租等活动，其在买卖过程中系非善意第三人。

　　庭审过程中，郑某申也承认，他在办理讼争房屋买卖过户过程中因为自己受骗，向房管部门提供了假的公证委托书。

　　买房人林女士则说，2004年1月，那套房屋的评估价为73万元，自己并非贱价购买房屋。而且，她为买房支付了各项税费，实际付出的费用达190万元。此外，她取得房产后，由于老房子属于危房，已经翻修改造，原房屋已经不存在。

　　一审二审再审 均判善意交易

　　荔湾区法院审理后认为，郑某申在未取得讼争房屋原业权人授权的情况下，伪造郑某麟等25人的授权委托书，擅自将讼争房屋出售给林女士，其行为违法。但郑某麟等25人并没有证据证明林女士与郑某申恶意串通，也没有证明林女士恶意取得讼争房屋。

　　法院认为，由于郑某申与林女士于2004年已签订房屋买卖的协议书，协议约定房价75万元符合当时的市场价格，且林女士在实际履行时是通过约150万元的价格有偿取得讼争房屋，价格合理。另讼争房屋已由房管部门登记转移，林女士已取得讼争房屋的房地产权证，因此，林女士取得讼争房屋属善意取得。因此，法院一审驳回了郑某麟等25人的诉请。

　　除了5名未应诉的原告，郑某麟等其余20人不服一审判决，提出了上诉。郑某麟等人上诉称，郑某申至今未能举证证明全体业主委托其出售讼争房屋，郑某申造假损害郑某麟等人利益的行为应属无效民事行为。根据法律规定，这种购房合同也无效。

　　二审期间，法院查明，2004年1月，由于10个原产权人大部分已过世，在得知房屋可能被发还后，尚健在的产权人和过世的产权人的直系亲属或继承人分别出具了11份委托书，委托郑某申代为办理房屋的有关事宜。2005年10月，涉案房屋由房管站发还。2006年12月，郑某麟等25人及郑某申取得了案涉房屋的房地产权证。郑某麟等确认房屋的发还、继承、办理产权证等事务均是郑某申凭上述11份委托书具体办理，郑某麟等人均未亲自办理过上述手续。

　　二审法院认为，从证据分析，林女士取得案涉房屋符合《物权法》规定的善意取得条件，且她是以合理价格受让了房屋。

　　二审判决后，广东省检察院又向广东高院提起了抗诉，广东高院裁定指令广州中院再审。广州中院再审后认为，林女士取得该房屋是善意的，再审维持原判。

　　老房原属郑家十房人，2004年1月，健在产权人和过世产权人直系亲属出具11份委托书，让郑某申代理房屋事宜

　　2004年1月，郑某申以代理人名义协议卖房给林女士，房价75万元

　　2006年12月，郑某申与25名亲戚通过继承取得房产证

　　2006年12月，郑某申正式把房子卖给林女士，交易价100万元，其间，他未经25名亲戚同意，用了多份伪造公证书

　　2007年2月，林女士获得房产证，郑家25名亲戚起诉称交易不成立，郑某申伪造公证书