一周房评

　　年度交替之际，土地市场引发的议论却刚刚开始。

　　在房价走势不明，市场差异发展越来越明显之际，包括东莞在内的大中城市地价却在蹭蹭上涨，这种现象就连开发商也无法淡定。

　　各路消息传出，面对新一轮的地王现象，开发商内部有一种声音在质疑，如此地价，未来房价是否能够跟上节奏，支撑水涨船高的成本？

　　泰禾地产集团董事长黄其森就公开表示，开发商目前销售的房子基本上都是前些年拿的地皮，依靠相对低廉的土地成本和房价上涨的双重利润，大家过得都不错。然而，现在的地价较之三年前，普遍上涨一倍以上，三年前花十亿元买得到的地块，现在二十亿未必竞拍得到。

　　开发商感到焦虑是有道理的，在东莞市中心区成熟地段，目前均价一万元的中档住宅产品，其地块基本上都是开发商若干年前拿下的存量用地，当时的地价普遍也就在2000元每平方米左右，因此土地成本在项目中占比分量较轻。

　　知晓开发商运作成本的人士都知道，按照当前的土地价格，即如果楼价每平方米成本价为1万元，土地成本大约是4000元。而这样的价格开发商基本上是无利可图的，实际销售价格将远远超过这个价。

　　按照上述逻辑，东莞市中区几年前的土地成本只在2000元左右的单价，而房价在当下已经涨到了一万元以上的均价，而这个价格开发商获取的是正常的利润，并没有暴利获得机会，否则在前两年的楼市低迷期，开发商们不会抱死不降价。

　　当前土地市场接连创出新高，地王接连出炉，似乎楼市形势一片大好。然而，只需要冷静观察一下当前土地价格与房价的对比关系就可知道，短时间内土地价格没有理由以大幅增长的势头来对应骤然猛涨的房价。

　　以东莞某些镇街最近的地王成交价来说，在房价普遍维持在每平方米六七千元的水平时，地价突然达到了前所未有的每平方米三千元甚至四千元。照此测算，建成后房价如果低于每平方米一万元，开发商基本无利可图。如万江最近成交一宗商住用地，经过几轮竞拍，开发商金地房产公司最终以楼面地价每平方4000多元的价格拿下，而同样是在万江，距离上一个地王成交价格2700多元，已经高出将近一倍。

　　冷静观察可以发现，前些年在东莞曾经高调拿地的开发商最近销声匿迹。当前在东莞疯狂竞争、屡创高价地王的企业基本上都是全国性的大企业以及上市公司，但是回归到土地成本和房价承受力的本质问题上，中小开发商的心态才是最能说明问题的，这就是，地价太高，未来承受不起，小心谨慎为上。