老婆，咱们只能买这个房了！

　　“我有300万元，想在五环以内买套房”，这句话放在两年前会十分平常，但时至今日，这句话有可能成为笑话。2015年，随着豪宅不断入市，土地价格再创新高，普通商品房逐渐淡出楼市，改善盘一步步“被豪宅”，买房门槛也进一步发生变化，以往100多万就能买房的底线已经攀升到300万左右，而1000万的房连豪宅的边儿都摸不着。因此，人们在都市中迷茫：我到底算哪个群体？刚需？改善？难道不知不觉成了豪宅的“俘虏”？2016年，买房人得摸摸兜里的钱，掂量掂量自己在无数楼盘面前的“身份”，才能找到符合自己的房产，从而通过房产的价值给自己贴上在这个城市中的身份标签……

　　刚需型 商住房大行其道

　　国家的相关政策条文中，没有刚需一词，其是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求以自住为首要条件。目前，业界对刚需房普遍有两种理解：一、紧迫性需求。简单地说就是解决人居住的最基本需求，就像穿衣、吃饭、工作等一样。对于没有房子的人来说，能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。二、弹性需求。看似可有可无，具有一定的弹性空间，尤其随着物质基础的改善，人们对居住品质的要求逐渐提高。比如子女长大，原有的房子无法满足两代或者三代人同时居住，换套大房子，改善一下居住环境，这也是属于刚性需求。这一类型二套房居多，且房屋面积偏大。

　　在北京市场，有关刚需一词的由来应该是几年前万科长阳半岛开盘时叫响的。那时，位于房山区的长阳半岛，开盘时价格每平方米一万多元，而今年主推的户型为87平方米——125平方米的两三居，均价已经达到29000元/平方米——32000平方米之间。再举一个例子，通州刚需盘保利大都汇前不久开盘热销12亿，价格在35000元/平方米。

　　可以说，目前35000元/平方米以下的楼盘可以称作刚需盘，这些楼盘的真正需求者就是目前北京市场的刚需买房人。而在短短五年里，一套一百平方米的两居，基本从100万左右涨到了350万元左右，这就是刚需的现状。

　　据了解，由于近几年北京土地价格上涨迅猛，刚需盘显现出退出楼市迹象，3万元/平方米以下商品房凤毛麟角，取而代之的是如雨后春笋般涌现出来的商住房，据不完全统计，库存量加上2016年即将面市的新盘量，商住房总面积将达到惊人的600万平方米左右。

　　亚豪机构营销总监郭毅表示，商住楼供应规模大、供需不均衡，主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从政府规划的角度，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

　　然而，五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的销售压力，库存居高不下。

　　随着2015年尘埃落定，那么2016年的楼市将如何走向？明年房价会涨还是会跌？这无疑是众多房地产业内人士和购房者关注的问题。证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。

　　改善型 你“被高端”了

　　你能说出目前北京哪些楼盘叫做改善型楼盘吗？亦庄金茂悦、中冶德贤公馆、天恒公园懿府、翡翠山、燕西华府……估计业内人士数得着的也就这些位于亦庄、大兴、丰台等地的热销盘。的确，这些单价在4万元左右，总价不超过1000万元的楼盘目前在京城能成为一房难求的代表性产品，道理很简单。

　　据专家介绍，从目前状况看，一、二线城市的改善型住房需求有望继续占主导地位

　　首先，国内现有的住房普遍户型较小（平均面积80平方米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量不好，加上二孩政策的全面放开、央行持续降准降息带来的货币宽松影响，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

　　其次，调查显示，国内约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。从北京市场可以更透彻地看出这一点。

　　虽然说改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型楼盘不知不觉地“被高端”，致使本就货量不多的改善盘市场供应捉襟见肘。由此产生的联动效应就是，所有的改善盘都在涨价，只因越来越稀缺。

　　最具代表性的楼盘是紫辰院、福熙大道等项目，连续数月排名豪宅排行榜前列。而仅仅在一年前，此类项目还徘徊在高端改善与豪宅之间。但随着地王楼盘不断推出，被豪宅包围着的高端盘成为了左右区域价格的风向标。一来原本卖得不温不火的产品被抢购，二来只要提升产品品质便可以追求高利润率，因此，高端改善楼盘稍微一使劲儿就杀入豪宅行列。

　　豪宅型 你会挑花眼

　　几乎所有的业内人士都承认，2016年将是豪宅元年，北京楼市罕见地将出现豪宅遍地的局面，据中原地产首席分析师张大伟统计，今年超过10万元/平方米的豪宅将达到50个左右。亦有业内人士公开指出，这50个豪宅中，只有5——10个销售预期看好，剩下的都会举步维艰，不出意外的话很可能会出现烂尾豪宅。

　　目前在售的10万元均价以上豪宅中，只有中赫万柳书院、龙湖西宸原著真正达到实际价格并能热销的，其余绝大多数号称10万+的豪宅要么价格明高暗低，要么销售速度太慢。究其原因，买房人就那么多，不增不减，但豪宅太多了，多到了连他们自己都不知道怎么卖的地步。

　　最近一段时间，在各种年底年初分析会议上，有一个共同的话题：2016年的顶豪市场将会怎样？各路不同的研究机构给出了以下分析：

　　其一，市场历史规律的不确定。我国房地产市场，有一个经多个周期观察得来的经验和规律：就是三年一个周期。就好像经历过秋的收获之后，必然要迎来一整冬的蛰伏休养一般，2015年北京房地产市场在各种政策利好加信贷政策的刺激下走出了冰点，2016年是否会如约进入疯狂高启的腾飞年？经历过顶豪元年的轰轰烈烈之后，顶豪市场能否将北京楼市的整体水平抬高到一个新的高度？很多操盘手对此心里基本有数，却又担心发生变数。

　　其二，市场供需关系的不确定。2016年预计有50多个10万+项目群雄逐鹿，大战硝烟已悄然腾起；由于刺激政策，看来整体市场价格平台被提高是不争的事实了，您要买1000万的房子，过去能买200平方米，对不起，今年只能买到100平方米了。需求总会有，就看开发商瞅准哪波客群了。高端客群不是韭菜而是稻子，前者割完一茬没几天就又长出一茬，而后者，割完一茬，若还想再割下一茬，那就得再等待时机了。是需要大豪宅的人多，还是需要改善的千万级住宅的人多，在2016的市场上，供需真是难以判断。

　　地王、顶豪的压力几乎是共同的，但却从未看到有地王项目死得很惨，这些地王，还往往成为了营销典范，广渠金茂府、远洋万和公馆、保利海德……无一例外。为什么地王总是能创造市场传说，高价拿地，然后赶上市场低谷，但他们入市的时候，恰逢都是市场起飞期，看来，踏准点很重要。

　　于是，接下来的话题就是，在传统的政商、煤老板、隐秘财富退出买房市场后，那么谁是购买豪宅的群体？你是吗？

　　新的买房财富人群大多来自这些渠道。

　　一、新三板、创业板，以及即将重新放开的IPO，会释放出大量的新阳光财富人群，仅国内上市公司就有两千多家，每家公司按10个股东或者高层计算，就有20000多人，而北京顶级豪宅有几千套，市场是有的。

　　二、资产配置人群。目前，人民币贬值，银行信贷政策宽松，金融平台也大行其道，钱放在手里就贬值，投资成为潮流，经济学家吴晓波甚至发出了“2016年是消费元年”的预测，而投资房产无疑是最安全的渠道之一。

　　三、终极置业需求加大。大户型好卖的原因，一是因为限购，二是因为改善居住。随着房产税的预期加大，处理剩余房产，集中资金购买一套终极住宅也是很多实力基层的选择。目前很多豪宅的买家都是处理了很多老旧房产，腾出资格与资金进行终极置业。

　　休闲度假型 两“南”成首选 深圳成终选

　　除了传统的刚需、改善、豪宅产品之外，你是否还会成为另一种产品形式的买家？

　　旅游度假房，也称休闲度假房。北京历来是这些项目销售的主战场。传统的旅游度假热点区域有秦皇岛、北戴河、海南、北海、云南等地。但随着北方空气的“不尽如人意”，北方乃至靠近北方的南方城市，都已经不在北京人的视线范围。因此，云南、海南成为北京人度假首选。

　　在海口，每平方米六七千元已经能买到很不错的房子，相对于三亚，海口更具备生活化，无论是生活配套还是教育、文化资源，都完全是城市生活，如果准备长期选择京外生活的话，海口无疑是一个很好的落脚之地。

　　三亚则不同，完全是一个度假与暂居的概念。客观地说，现在是三亚买房的一个时机，但前提一定是自住。一个三亚开发商告诉记者，他开发的楼盘开盘时17000元/平方米，最高点时曾经到了35000元/平方米，而现在连17000元/平方米都卖不到。在三亚非热点区域，还有7000元/平方米的一线海景房，而一期业主买的价格，都在13000元/平方米左右。对于想逃离北京气候的人们来说，三亚现在是个不错的机会。

　　在云南大理，某度假楼盘销售员告诉记者，他们也是根据北京天气预报来安排售楼处的接待人员数量的，北京天气一发警报，他们马上加派人手接待第二天就蜂拥而至的北京人。据统计，在大理，2015年买房人群中，将近三成是北京人。

　　而在大理街头，“京腔”随处可闻，不同的北京人根据不同的爱好建立了不同的微信群，其中不少人是抛弃了北京的工作来大理定居的。

　　大理的客群主要是针对休闲旅游、追求轻松生活的人，但对于那些准备长期逃离北京、子女教育有需求的人就显然不合适了，深圳无疑成为终选目标。

　　记者在深圳琴海湾以及招商双玺考察时了解到，目前北京客占的比重越来越大。一个8000万的临海豪宅一共卖了10套，其中六套是北京买家。

　　目前，深圳豪宅北京推介已经成为潮流，由于这些豪宅背后的开发商都是全国性企业，因此，跨地域推介本公司的产品非常方便。比如前不久深圳万科琴海湾、招商双玺，都纷纷在其北京楼盘开盘时加进去深圳项目的推介，取得了良好的效果。

　　当问到其中原因时，某深圳项目操盘手告诉记者，不少北京私企老板，尤其是科技、制造类的企业老板，把企业搬到创新性更强的深圳来，不仅生活质量提高，子女教育也有保证，工作又不耽误。未来京深之间的地产联动要远远大于京沪或者沪深之间的联动。

　　文/本报记者 张舰