“刚需房”被进一步边缘化 业内普遍认为明年房价仍将涨
明年元月仅 9个新盘入市
28日，北京土地市场迎来了2015年的落槌之拍，随着顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开竞得，最终2015年北京土地市场以2032亿的土地出让金收官，创历史新高。不过，土地市场的火热并没有传递至住宅市场。据亚豪机构统计，即将到来的2016年1月北京仅9个项目入市，多个项目表示春节前将封盘，楼市将进入传统的淡季。
年底忙着抢收业绩 来年仅9个项目开盘
眼瞅着就要跨年，开发商们还在拼命地抢收业绩。上周末，一度放风要明年才入市的房山区刚需项目首创·伊林郡，最终在26日推出了近300套房源。由于这些房源多是80至97平方米的两至三居，均价为22000元/平方米。虽然相比前一期明显提价，但在今年豪宅群起，价格高涨的楼市中，仍显得性价比十分突出，吸引了大量购房人早早赶来排队选房，最终在当日售罄。
无独有偶，同样有着业绩要求的龙湖地产，也在年底推出了东坝的纯新盘龙湖·天璞，据项目负责人表示，自12月18日开盘以来，当天推出的132套“平墅”房源全部售罄，销售额达12亿元。这132套平墅产品，面积区间为130-400平方米，其中32套跃墅产品，100套平墅。
临近年终，开发商们发动了最后的抢收攻势，因为按照惯例，元旦假期的到来和春节的临近，都是楼市冰封的时候，不但新盘供应寥寥，成交量也少得可怜。亚豪机构的统计数据就显示，明年1月，北京商品住宅市场预计仅有9个项目入市，其中包括香山四季公馆、华远华中心、新地国际家园等5个纯新盘，以及包括香悦四季、优山美地D区、观承别墅等在内的4个老项目后期。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年元旦与春节所在的1、2月都是楼市供应最为低迷的时期，2016年也不例外。
而除此之外，2016年1月的供应低迷还有其独特的时代背景，基于土地市场不断呈现出的高价特征，2015年北京住宅市场豪宅化的苗头已经出现，2016年这一趋势将更加明显，因此更多的项目选择在春节前实行封盘政策，并预期以更高的价格在春节后进入市场。由此可以判断，2016年3月开始北京楼市供应预计开始集中释放。
四类新盘将主导2016年供应
虽然明年1月份仅有9个新盘入市，但却包含了2016年最主要的四种新房供应类型。郭毅表示，随着土地市场的变化，这4类产品所占比重在2016年也将发生变化。
首先第一类是单价高于60000元/平方米以上的高端住宅，1月计划入市的项目中以香山四季公馆为代表，该项目预计售价为80000元/平方米。在2015年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为，随着大量新豪宅的入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓名豪宅所占到的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。
第二类是别墅类产品，1月计划入市的项目中以优山美地D区为代表，由于2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗，这些地块均有开发少量别墅产品的可能，因此，虽然禁墅令犹在，但别墅的供应并不会断顿。
第三类是商住公寓产品，1月计划开盘项目中以万科天地为代表，这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头，不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势，同时，商住产品因为价格优势，也成为刚需购房人的选择。
第四类是普通住宅类项目，1月计划开盘项目中有香悦四季、远洋春天著。由于地价的关系，导致供需盘为主的普通住宅越来越少，尤其是在五环进入10万+、六环将进入5万+的背景下，新项目中价位偏低的普通住宅的供给量明显减小，同时拉动在售老项目的价格协同上扬。业内预计，北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。
“刚需房”越来越少
不难看出，虽然只有9个项目， 但却包含别墅、公寓豪宅、商住楼和普通住宅。看似热闹的背后，却是普通住宅尤其是“刚需房”的短缺。
“面包”的价格一向由“面粉”决定，楼市也类似。由于最近两年，北京的土地价格不断创出新高，楼市的成交价也迎来一个全新时代。中原地产数据显示，预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右，成交均价或逼近3万元/平方米，比2014年上涨了近10%。
新房成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。五环都成了豪宅的集中地，六环甚至都拍出了3万元/平方米的地价，让北京的刚需项目更加难觅踪影。
根据1月新盘的统计显示，除了商住项目万科天地有小户型LOFT产品外，在预计开盘的9个项目中，能称得上刚需盘的仅有位于房山区的远洋春天著了。该项目主打74至128平方米的两居至四居，25000元/平方米的预计价格尚在刚需考虑范围内。
业内人士表示，豪宅都“五环化”甚至“六环化”了，刚需和改善自然受挤压，首当其冲的就是首次置业的刚需，门槛从总价100万元跃升到200万元。某房企负责人进一步表示：“土地价格拉动房价攀升，已经把刚需挤压出今年的商品住宅市场，转向自住房、50年商住LOFT，或者又老又小的二手房，甚至大批刚需不得不选择燕郊、廊坊等环北京区域。”并且，即便是这些环京区域，也开始提价，均价上调每平方米1000元已经成为普遍现象。
而与刚需被挤压形成对比的是豪宅在新房市场的高调抢客。改善盘和豪宅盘的边界也日益模糊，在不少开发商的眼中，总价800万/套是初步改善，1000万元/套才是改善置业的门槛。丰台、大兴为主的南四环至南五环区域，朝阳区的东坝和孙河都已经成为新兴的豪宅区域。北京的低价刚需盘主要都集中在了房山和大兴六环外区域。
业内对2016年楼市走势存分歧
虽然今年土地楼面均价再次刷出新高，明年豪宅项目可能进一步扩容，成交价格很可能刷出新高，但业内关于房价是涨幅放缓还是继续高歌猛进存在分歧。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市，但房价涨幅不会太大。
胡景晖认为，从政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。因此，楼市政策将持续支持购房需求的释放，成交量上涨仍将是大概率事件。同时，受2015年成交高价地影响，五环内泛豪宅化基本形成，也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。
但胡景晖同时指出，前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大，在楼市去库存的背景下，房价涨幅也将有限。
郭毅则认为，楼市再次提价是大概率事件。她举例称，年末入市的项目已经开始上调售价。上周入市老项目中首创·伊林郡涨幅近30%，保利·罗兰香谷也小幅上涨，而纯新盘金玉府则以60000元/平方米的价格入市。
即便价格上升，但从年底入市项目的销售上看，并不愁销量，例如金玉府项目仅推出224套房源，而其排卡客多达500多组。位于顺义空港的金地未未来上周末认筹也同样吸引了上千组客户到场。
对此，郭毅认为，年底供应的稀缺以及未来价格较大的涨幅预期，使得这一阶段成交出现显著回升，而进入到2016年之后，北京住宅市场供应将量少价高，成交量难以出现太大突破，价格则会明显上涨。
文/本报记者 李桁
●预见●
2016年最可能出台的楼市政策
在去库存的要求下，各项房地产政策可能进一步松绑，因此，不少业内人士将2016年视为购房机会年。中央定调稳定住房消费，支持自住和改善需求，政策侧重千方百计去库存。
如何更好地去库存压力？易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱罗列了五大可能在2016年出台的具体刺激楼市政策。
第五位：政府收购商品房用作保障房
效果：★★★
落地时间：随时
收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。
第四位：各城市执行土地供应的“有供有限”政策
效果：★★★☆
落地时间：随时
库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过两年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地。每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。
第三位：农民工全面纳入城市购房优惠体系
效果：★★★★
落地时间：随时，各地按需落地
各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1.加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。2.将农民工纳入公积金缴纳体系。3.个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。
第二位：房贷利息抵扣个税
效果：★★★★★
落地时间：最早下半年
该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显。短期内，一旦实施，将在一二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。
第一位：首套房首付款比例降至10%
效果：★★★★★☆
落地时间：随时
首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心，我认为，中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！文字整理/ 本报记者 李桁
