12月份已经是北京的深冬季节，然而楼市却未见往年的寒冷，北京少数项目再现“人气火爆”的局面。日前，购房者戴女士表示，前段时间看了不少楼盘人气都不错，尤其是她最近相中的位于东坝的首开龙湖·天璞，人气更是火爆异常，但项目售楼员却通知她说，由于首批房源太少，所以要做好买不上的准备，这让戴女士有点摸不到头脑，“楼市淡季好买房”这句谚语似乎有些不灵验了。

　　据了解，如此反常原因有三，一为最近北京土地成交量持续走高，市场房价均有上涨的迹象，因此不少购房者选择在近期看房，害怕房价的继续走高，让他们再次错过置业良机；二则为首开龙湖·天璞位于东五环，而在最近“五环将进入10万+”的市场舆论下，项目因地段“价值洼地”属性变成万众焦点；三则为项目将“学区+品质改善”两种市场热门属性合二为一，又有龙湖地产的品牌号召力，因此异常火爆的人气实属特例，而其中项目的产品属性更是暗藏玄机，则需要深度分析。

　　玄机一：

　　天生自带噱头，

　　“别墅专家”特创新“平墅”

　　首开龙湖·天璞是北京龙湖今年继“西宸原著”之后新推出的第二个项目，同时也是龙湖研发的新“Top系”开山之作。众所周知，龙湖地产始终以开发高端项目为主，尤其擅长做别墅，被市场誉为“别墅专家”，而此次的首开龙湖·天璞，虽说是平层产品，但可以说是龙湖22年来在别墅领域研发经验的集大成者。

　　首开龙湖·天璞集合了龙湖别墅经验中关于尺度、审美、工艺、人性化、情趣偏好等方面的特性，又加进了目前市场上最受欢迎的主流高端平层豪宅的仪式感、户型特征、精装品牌，同时还专门在采光、灰空间、情趣空间、花园、露台等产品细节上做了创新改良，让住别墅的人在平层中找到熟悉和惬意的享受；让平层客户也能在享有便捷的同时获得所有别墅能带来的生活享受。

　　玄机二：

　　天生已有市场，

　　为中产家庭量身定制

　　如今高端居住产品竞争日益激烈，单纯依靠经验和成本测算已经不能够满足成本利润的考量，所以更严格准确的客户细分市场已经成为开发商必须研究的课题。这意味着产品研发，要在全面细致了解目标客群的基础上继续挖掘客户潜在的消费心理，利用产品的功能来满足甚至引领客户的需求。

　　因此，在首开龙湖·天璞规划初期，龙湖对250组以上的中产家庭进行深度访谈，发现中产家庭对居住的需求，已从单纯物理属性的满足，过渡到丰满家庭生活的层次。于是，龙湖从高端人士的家庭结构出发，潜心研究项目配套、社区规划、居住空间与“中产阶级生活品质”之间的联系，打造出与其生活观完美契合的产品——首开龙湖·天璞。

　　玄机三：

　　天生就是爆品，

　　“全生命周期”一步到位

　　首开龙湖·天璞的主要关注者为中产家庭，这些家庭多偏年轻化，未来事业前景更广阔，资产处于不断扩充阶段，家庭成员较为稳定，因此主要精力放在事业打拼上，并不希望三五年一换房，被不断升级的居住需求困扰，所以希望选择能够同时满足子女入学、生活配套、休闲配置、户型面积等“复合性”住宅。正是基于这种”一步到位“的内心需求，首开龙湖·天璞迎合中产阶级家庭结构和对生存发展环境的需求属性，打造独一无二的“全生命周期”居住产品。

　　玄机四：

　　天生为人而来

　　“人性主义”的产品革命

　　当然号称“全生命周期”的产品，天璞绝不能这么简单。在位置层面，天璞紧邻东五环，鳌占使馆区未来涉外配套资源，是城市发展格局的置业热土；在健康层面，天璞紧邻千亩自然生态公园，坚持“公园造居”的理念，打造适合三代人健身、赏玩的居住景观，空间上更以270度的光之盛宴，带给居住者无处不在的阳光弥漫，甚至引入环境监测、PM2.5净化系统等智能化物业服务，解决北京的雾霾对生活的困扰；而在功能层面，无论是130-400m2的适中户型面积，还是特色端厅户型规划分配，又或是1.8米超宽情趣个性露台的配置，都给居住者带来新平墅生活的感受。

　　众所周知，中国房地产市场已进入“下一个十年”，为应对地产市场即将到来的巨变，各开发商各显神通，纷纷练习各自的看家招数，但龙湖似乎找到了自己的应对之策，那就是“先确定买家，然后看买家需求，最后根据买家需求定制产品”的逆向研发思路，这样做的好处是，项目在还未建设时已有了广大的市场需求，那在正式推出后怎能不受欢迎？怎能不人气火爆？而首开龙湖·天璞正是如此，其火爆的人气已然印证了这种开发思路的成功性！这也是天璞如此异常人气背后的真正玄机！（王一）

　　备注：文中所示面积为建筑面积。