□通讯员　马俐　金陵晚报记者　陈菲

　　随着中高档住宅区和私家车保有量增加，小区居民与物业之间的矛盾纠纷呈现增长趋势。日前，记者从江苏省高级人民法院获悉，对于当前高发的物业纠纷，吴中区人民法院对近4年来的物业纠纷案件进行分析梳理，发现90%集中在小区业主拖欠物业服务费。另外，业主与物业公司之间的矛盾增加，个别案件甚至由一般民事纠纷向刑事案件发展。

　　法官发现，一些物业公司基本上是一个主管带着几个员工，扫扫地，运运垃圾，然后就“依照合同进行收费”，而业主把拒交物业费作为筹码，以此表达对小区管理服务的不满。如何打破双方关系，令恶性循环变成良性循环？听听法官的建议。

　　◎这种情况必须交

　　物业服务不到位不是拒交费的理由

　　今年7月，光福镇一家物业公司向吴中法院起诉，要求法院判决拖欠物业费的业主卢先生支付物业管理费33120元、利息844.6元。

　　据物业称，小区物业服务管理费按地上建筑面积每平方米每月2.4元收取，地下建筑面积每平方米每月1.2元收取。业主卢先生的房屋建筑面积为333.91平方米，自2010年12月26日起至2014年12月31日止共计拖欠物业管理费33120元，多次催讨未果。

　　法庭上，卢先生火气很大，他摆出一大堆的照片、发票、合同、法律规定进行辩护。他称，自己未按时交纳物业费的原因主要是：物业服务没有达到约定的标准，在安保上存在瑕疵，其报修后物业公司没有对其房屋进行维修；　买房时约定将开通天然气，但至今未开通；物业公司未将水费催款单及时发放；2010年5月小区大门被堵影响通行。

　　对此，法院认为，业主屋内墙壁的确存在渗水等问题，不能据此拒交物业费；房屋确实存在质量问题，根据相关规定，如房屋尚在保修期内的，业主可主张维修，如已过保修期且维修事项不属于公共部分，业主应承担相应维修费用；对于其余的物业服务不到位的情况，业主也应该通过正当途径解决。法院难以支持业主卢先生以小区未开通天然气、维修不到位、小区大门被堵等为由拒不支付物业费的行为。至于卢先生反映物业公司违反合同约定或怠于履行管理义务给其造成了损失，可以另行主张赔偿。

　　据此，法院判决卢先生支付物业费人民币33120元、利息人民币4094.08元，共计人民币37214.08元。

　　◎这种情况可不交

　　办证但未交付的业主不承担物业费

　　白先生和刘女士在环太湖大道的一小区买了一套290多平方米的住宅，自2009年11月26日至2013年8月31日，两被告共计拖欠物业服务费38000元。前期物业公司屡屡催费，但是白先生和刘女士辩称，他们与物业公司之间没有物业服务协约关系；开发商至今未能交付房屋，属于前期物业管理问题，原告应向开发商主张物业费，请求驳回原告的诉讼请求。

　　前期物业公司把两业主告上法院，物业公司按照物业所有权登记信息索要费用，但两业主一口拒绝：“房屋还没有交给我们入住，凭什么要我们付钱？”一审法院于今年1月16日作出判决：白先生和刘女士支付拖欠的物业费及滞纳金5400元。

　　宣判后，白先生和刘女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为：房屋的所有权人为业主。但在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具有相应资质的物业服务企业对物业提供服务、进行管理，建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，物业公司可向建设单位主张相应的物业服务费用。据此，二审法院撤销一审判决，驳回了物业公司向白先生和刘女士追讨物业服务费的诉讼请求。

　　◆法官提醒

　　小区“不差钱”物业服务才能良性循环

　　法官提醒市民，交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量。据分析，一方面，一些小区物业公司没有服务的意识，小区设施损坏、车辆乱停、环境肮脏成通病。他们把报修当“乞求”，把服务当“恩赐”，“三请四邀不动身”，夜间不值班，假日照休息，遇事难见人。另一方面，受利益驱动，业委会违规招聘，找到的物业往往缺乏物业管理资质，留下了管理隐患。