常青村

　　上月提交南京市人大常委会会议审议的《南京市住宅物业管理条例(草案修改稿)》规定，不交物业费将被列入失信记录。近日，修改稿中的这条规定作出了限制性要求，拒不执行司法或仲裁裁决的，才会按照规定记入个人信用档案。

　　自从各地试行公民个人征信制度以后，哪些失信情况该列入记录范围。作为物业企业，自然希望通过征信制度来促进物业费的征收，而不少业主却对此意见纷纷。南京市的住宅物业管理条例制订时，就遭遇了这个问题，现在解决的办法是：既要将物业费缴纳问题列入征信记录，又要设置严格的前置条件，做到既能惩罚失信，又不误伤好人，也在物业和业主权利之间求得平衡。

　　把欠交或拒交物业费的业主列入失信记录，支持者当然有其理由。首先是国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定，业主有缴纳物业费的义务。而从实践看，少数人拒交物业费将损害全体业主的公共利益。在调研中发现，南京一些地方的物业管理走进了恶性循环的死胡同，业主不愿意交费，因为物管企业服务质量不行，不交费之后物管企业怠工，服务质量变得更差……业主、物管企业、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不满。通过征信制度来促进物业费的缴纳，也就成了必须采取的手段了。

　　不过，不少业主反对把不交物业费列入征信记录也是有道理的。因为欠交物业费是一个复杂的问题，虽然不排除个别人无理拒交，但就大多数情况而言，拒交物业费是有一定的理由的，或者是因为物业公司在公共资源管理上存在问题，或者是自己家庭的某些矛盾没有得到解决。而在这些纠纷中，很难说就完全是业主的错误，更多情况下确实有物业的责任。那么，如果不加区别地把业主纳入失信记录，这是不公平的，政府也不能偏袒物业而欺负业主。再说，法律规定的是业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，难道合同规定，在物业不履行责任时，业主还要及时、足额地缴纳物业费？那他们的救济渠道在哪里？

　　把不交物业费列入失信记录是可以的，但必须要有严格的前置条件，总的来说，必须是证明业主属于“恶意欠费”，所谓恶意就是没有正当理由，也不存在物业的责任；而且这个“恶意”不是由物业认定的。对此，南京市的立法的第一步，是设置了权威的第三方裁定的原则。最初的规定是：业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。但这条规定遭到80%的网友反对。一是因为物业服务有问题，业主也要无条件照交物业费，这在情理上说不通。二是，业主从自身权利受损认为物业有错，到法院是寻求救济也是业主的权利，法院即使判决应该全额缴费，也不能说明业主是恶意拒交的不诚信行为。有业主举例说，当法院判决物业也有责任，物业费打折80%，这难道也是业主不诚信吗？

　　所以，最后南京市的立法修改为：业主有欠交物业服务费用、公共水电分摊费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为，经司法判决或仲裁裁决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。这里不同点是，只有在法院裁决之后还拒不履行，才会被认为不诚信，这样的表述是合理的、公平的。

　　据报道，南方某大城市物业管理条例规定，不需要生效判决或仲裁裁决，只要物管企业催缴两次仍拒不缴费的，就要计入业主的个人信用档案。难道政府认为当地的物业服务都很好，拒交物业费的都是无理取闹的“刁民”，所以只维护物业的权利？正确的做法是，既要解决无理拒交物业费的问题，也要保证广大业主的权利，还要有助于改进物业的服务，把业主记入征信系统的做法应该受到严格的限制。