地产界面粉屡屡贵过面包 暴露出高地价风险

　　一则“传言”这两天在业界疯传：由于土地的最终价格超过了预算，北京华润曙光地产和招商局地产北京公司决定，退出半个月前与华侨城一起拿到的丰台区南苑地块的开发。尽管目前这3家公司都还没有进行官方回应，但经记者多方求证，这也并非“无稽之谈”。“据我所知是真的，现在地价确实太高了，风险已经很大，华润和招商的退出，只是把这种风险暴露出来了，对其他开发商也是一个警示。”一位不愿具名的业内人士这样说。

　　传闻称华润、招商“悔拍”

　　上周末有外媒称，华润置地一位驻香港的投资者关系部门管理人员表示，华润和招商将不会购买11月2日与深圳华侨城联手中标的丰台区地块。原因是“这地块的最终价格大大超过了华润置地的预算”。

　　实际上，这种说法在3家公司拿地当天就有传出。11月2日，经过80轮激烈交锋，华侨城、华润、招商联合体力压其余4对组合，以总价83.4亿元、并配建5.7万平方米公租房拿到丰台南苑地块，折合楼面单价5.6万元左右，而周边在售楼盘的价格仅为4.5万元。

　　就在拿地结果诞生一个小时后，便有业内人士发布消息称，这一联合体面临“散伙”的可能，因为在最后竞拍阶段，由于土地成本超出华润、招商的预期，因此两家房企决定退出，该地块其实是华侨城独自拿下。但该人士随后却再次爆料称，在竞拍结束后，本已决定退出的华润、招商可能会再次与华侨城联手，但从外媒的最新报道来看，这一说法落空。不过，截至目前，拿地的3家公司都没有给出官方说法。

　　近期，对北京地价望而却步的不止华润招商两家。10月21日，碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下丰台花乡四合庄两宗地块，然而拿地一周后，便有传言称由于地块的价格和资金问题，碧桂园集团或将退出该地块的开发。碧桂园和中国金茂同样以沉默面对这种传闻，但这些传言都表明，已有开发商意识到，高价拿地也有风险了。

　　高价拿地背后的“神逻辑”

　　近几个月，北京的地价越来越高，“面粉比面包贵”已经不算是新闻，这让很多业内人士都连呼“看不懂”。“华润和招商将退出丰台南苑地块的开发”传言的爆出，有业内人士戏言：“这次终于看懂了一次。”为什么开发商敢于如此大胆拿地呢？

　　亚豪机构营销总监郭毅分析说，在全国房地产市场分化的局面下，北京特殊的地位、资源优势形成的人口聚集效应，令开发商普遍看好北京房地产市场的发展前景，特别是在众多二、三线城市供过于求、库存高企的现状下，众多知名房企进京抢地，造成土地价格被人为抬高。

　　也有业内人士指出，在开发商疯狂拿地的背后，有一个不成文的“神逻辑”：等到自己项目销售时，旁边地价又涨了。“这种心态说好听了，是看好楼市未来，说不好听就是‘赌’。”有业内人士这样说。

　　2011年后高价地仍未解套

　　未来地价上涨，之前的“天价”自然解套。这种案例在楼市迅猛发展的10多年来频频上演，最经典的案例就是富力城：2002年，周边房单价4000元时，富力地产6000元拿地，被称为“天价地”，但现在房价已经卖到6万多元。

　　“这是10年前的行情，现在开发商解套不那么容易了。”郭毅介绍说。

　　根据亚豪机构对近10年的监测，北京每年成交住宅用地中，楼面单价最高和溢价率最高的20宗地块，除1宗退地，其余19宗从拿地到首套签约的平均周期为28个月，相比12至18个月的正常节奏，高价地的上市周期明显滞后。而且这19宗地中，只有11个项目的销售额能收回土地成本和财务成本，但达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。目前，仍有8个项目尚未达到盈亏平衡点。

　　这8个项目分别是2011年至2014年这4年时间里，换句话说，2011年之后的高价地，截至目前仍未解套。

　　郭毅分析，在2015年这个高价地成为常态的市场中，高价地等待市场机会的时间成本将会更高，入市节奏更加难以掌控，回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现高价地，在面临着区域内部和外部整体市场时，竞争程度正在由激烈上升到惨烈。(记者 李海霞)

　　10月新建写字楼

　　成交面积环比降7成

　　中原地产监测数据显示，10月新建写字楼成交面积7.18万平方米，环比下降74.1%，同比下降61.1%。据了解，环比下降幅度大是由于今年9月是写字楼全年成交的高峰期，与去年同期相比下降表明今年“银十”写字楼市场没有去年火爆，今年市场行情要逊于往年。

　　10月写字楼成交均价为17069元，环比下降40.1%，但同比上涨18.8%。中原地产分析，成交均价环比下降明显主要是受成交区域影响。10月新建写字楼五、六环之间成交量最大，成交面积3.77万平方米，这一成交量中，北辰福第V中心项目贡献最大，占五、六环之间总成交量的50%。这也说明北京现阶段五、六环是写字楼成交的主力区域，这也拉低了北京10月写字楼市场的整体成交均价。（记者李海霞）