黄欣伟 合富辉煌上海公司策略总监

陈晟 中国房地产数据研究院执行院长

　　□地产评论员 蔡琦雯

　　今年传统的“金九银十“被称为“金九钻十”，其中，大盘的集中成交、二手房报价走高导致的需求分流都是新房市场火热的推手，业内人士称，房企积极推盘及合理的定价都将让这一波热度持续，然而也有人认为持续的高成交或存在透支嫌疑，热度在明年或有所下降。

　　中高端项目集中成交

　　10月，上海新建商品住宅成交面积达到151万平方米，创2013年4月以来月成交量新高。

　　其中，月成交量排名第一位的是虹口区瑞虹新城怡庭，成交达254套，成交均价为69297元/平方米。据悉，该项目推出的主力户型约为80-168平方米2-3房产品，项目售楼员表示：“购买的主力为区域内的老客户介绍的购房者。”

　　此外，位于桃浦的智富中环尚城也成交了248套，排名第二，成交均价为45017元/平方米。该项目的不俗成交也带动了普陀区的整体成交，成为了10月唯一一个挤入区域成交前十榜单的中心城区。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，10月多个项目的集中成交助力了市场的“火热”，之所以有高成交除了项目本身的产品力过硬外，主要是由于区域长期没有供应，积累了较多的需求，因此在项目入市后，便得到了集中释放。例如上述桃浦板块，从2014年至今就只有智富中环尚城这一新增项目。

　　从成交项目来看，中高端项目表现抢眼，成交排名前三的项目均为改善型产品，成交均价在4.5万元/平方米以上。据上海中原地产研究咨询部统计，10月成交均价在2.5-6万元/平方米的新建商品住宅共成交了64万平方米，较去年同期的39万平方米，增加了64%。

　　部分二手房需求分流至新房

　　虽然10月新房市场成交惊艳，但是二手房市场出现回落，且有部分二手房分流至新房的现象。

　　据上海链家市场研究部统计，10月二手住宅成交3.11万套，环比下滑7.26%。其中，市中心区域二手房成交明显萎缩，静安、黄浦和徐汇环比分别减少19.9%、 17.1%和16.3%。

　　“市中心由于出售的部分房源质量欠佳，不是楼层差就是户型或朝向不理想，买家很难觅得中意的房子。另外，10月二手房卖家报价持续走高，超出买家预期，双方因价格分歧陷入僵持。”卢文曦指出，因此较多买家转而选择新房。

　　在徐汇区某中介门店外，一位张姓中介告诉笔者：“往年7、8月学区房是最火热的，今年有所不同，9、10月来店里咨询学区房的买家还是很多，而且附近学区房的报价也一直在上调，个别房源10月报价较9月上调了5%左右。”

　　相关监测显示，黄浦区、虹口区10月二手房成交均价较9月分别上涨了4.68%、2.4%，而全市10月二手房成交均价较9月下跌了3.3%。

　　上海链家研究总监陆骑麟指出，即便出现分流，当前房东的心态依然十分良好，并未因此出现降价求售的情况。

　　此外，部分外围区域也有此类分流现象。卢文曦指出，例如松江新城，根据上海中原二手房门店反馈，由于部分小区房源报价虚高，算上税费后折算的均价甚至与新房售价持平，导致买家转而入手新房。

　　年末“抢收”仍将再现

　　数据显示，今年以来(截至11月9日)上海新建商品住宅成交了1162万平方米，同比上涨了59%。

　　然而，同策咨询研究部高级分析师许之静指出：“今年楼市发挥超出市场预期，高成交量会透支后续购买力，明年成交量低于今年的可能性比较大。”

　　目前，从供应方面来看，房企当前推盘积极性仍然较高，上周入市面积高达43.61万平方米，且刚需项目有回升态势，上周供应占比高达75%。

　　价格方面，以徐汇龙华板块的某项目为例，其网上最低报价为96300元/平方米，最高报价将近21万元/平方米，但10月份实际成交均价为75063元/平方米。而10月份该项目所处的龙华板块成交均价为73996元/平方米，两者之间并没有太大的落差。

　　“目前，房企定价还是较为合理的。近期房企积极推盘，一方面是在为年底销售排名而努力，另外也显示出部分房企对未来市场走势并不太乐观，借助市场热度抓紧抢收。”卢文曦称。

　　某品牌房企人士就直言：“11、12月市场还将维持之前的热度，成交量或趋稳，今年总体成交量将处于较高位，但是明年市场可能没有今年好。”

　　陆骑麟则认为，二手房分流至新房市场这一现象有些“不正常”，房东的盲目乐观或导致购房者延迟入市节奏。

　　■业内连线

　　年末市场趋稳 甚至可能出现“翘尾”

　　今年市场自4月以来持续走高，10月成交量更创下新高，这么火的成交背后的确存在透支的嫌疑，但我认为11月的市场并不会因此就骤降。相反，11月是房企冲刺期，为了在今年交出更漂亮的成绩单，当前是房企最后的机会。

　　此外，近期全面放开二孩政策也将对楼市带来利好。降准降息等政策对楼市而言，在一定程度上降低了购房成本，而放开二孩政策可以说是变向地刺激了购房需求。虽然从人口数量而言，可能需要较长时间才能体现出需求的增多，但是该政策释放出利好的信息，开发商就更有底气，在这些前提下，购房者对于市场的接受度也会提高。另外，购房者出于未来需求考虑，将更多地转而选择三房产品。

　　因此，年末市场我认为还会趋稳，甚至有可能出现翘尾行情，而明年也不应该太悲观。

　　成交上涨难掩库存结构性“偏差”

　　随着成交的持续上涨，当前上海楼市去化周期下降较快，可以说并不存在库存压力，导致市场表现出供应不足的“假象”。但是从库存结构上看，仍然存在一定的问题，即低总价、小户型物业较少，高总价、大户型房源偏多。

　　今年以来，市中心推出的高价位房源较多，使得二次改善需求的购房门槛上了一个台阶，总价甚至超过了千万元。当前，众多品牌开发商，持续推出高端住宅，在市场热度下，高端市场在一段时间内或许还将会维持在高位，然而，这其中还是存在不理性的因素。

　　因此对于购房者而言，我认为目前不适宜激进入市，可以适当地放缓，根据自己的实际需求，选择真正适合自己的房源，切忌盲目。