成交量下滑并非市场低迷

　　二手房火热之后有点冷

　　二手房卖不动了？近日，多家数据机构发布了9月全月及10月的北京二手房成交数据。综合多份数据显示，“红极一时”的二手房有了成交下滑的趋势。

　　但在市场端，二手房却依旧保持着成交火爆的态势。对于数据中所显示的现象，则更多表现在由于卖方单方面涨价情况的增多，买卖双方议价时间的增长成为了成交数据下滑的原因之一。

　　卖得太多！

　　低总价房交易殆尽

　　追溯二手房的“下滑说”，实际上是由9月份的数据开始的。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，9月北京二手住宅网签总量为17274套，虽然比去年同期的成交量大幅上涨90%，但比8月交易量下跌9.7%。房价方面，2015年9月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易成交均价为39758元/平方米，虽然与去年同期相比房价涨幅达14%，但比8月房价涨幅仅为0.7%。在10月，数据显示的则依旧是下滑。10月，北京二手房成交为16669套。环比上月下跌了16.8%。

　　对于数据的下滑，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京楼市7月中下旬已经出现降温势头。目前，北京二手房市场六七成以上的购房家庭都是改善型人群，虽然近期有公积金调低首付比例等利好政策，但对于购买标的物更偏中高端和中高价位的置业升级改善型购房家庭来说，作用微乎其微。

　　胡景晖表示，目前大部分改善型购房家庭都面临着卖一买一，或卖二买一的需求，由于限购并未取消，所以大部分改善家庭仍需要先卖掉原有住房后获得购房资格或回笼购房资金。由于改善需求经过大半年的快速释放后，一些低总价、低税费的房源基本消耗殆尽，高总价、高税费房源逐步增多，在一定程度上阻碍了房源的置换流转，造成了交易量萎缩。正由于目前大部分卖房人是需要改善的买房人，房价逐步趋于稳定。

　　卖得太好！

　　“价格博弈”使交易放缓

　　二手房的数据下滑，在市场上的表现则成为了买卖双方议价时间的增长。

　　“现在不少二手房房主都出现了临时涨价的情况，这在一定程度上暂缓了二手房的成交。”链家某中介员工说道。

　　事实上，很多二手房房主觉得目前涨价已经是水到渠成的事情。

　　按照数据机构显示，前三季度，北京二手住宅网签总量为142886套，比去年同期大幅上涨104%，创2010年楼市限购以来交易量新高。更为值得人注意的是，前三季度成交的上涨，却并未导致房价的上涨。前三季度，通过我爱我家达成的二手住宅交易，成交均价为37933元/平方米，与去年同期相比涨幅仅为4.2%，房价同比涨幅创10年来新低。

　　而这让不少二手房房主认为是价格应该上涨的一次机会。正是由于上述的原因，二手房实际上进入了短暂的博弈期。但对于买卖双方以及中介来说，这次的博弈不会持续很长时间。其主要的原因还是在于目前还是属于卖方市场。

　　“现在一套房来看房的人平均下来可以达到4组购房人，这在一定程度也可以反映出买房的人还是远远多于现在二手房供应的套数。”上述中介员工认为，只要价格没有疯涨，房子的成交还是很容易达成的。

　　卖得太快！

　　年底“降温”可能性更大

　　正是由于此前成交的火热，造成了如今成交的博弈。二手房市场在未来一段时间内想走出“下滑”怪圈，也将面临巨大困难。

　　在胡景晖看来，二手房的成交却很有可能由此入冬。他认为，如果没有更有力的利好政策出台，比如适度放松限购、降低交易环节税费、提高公积金贷款上限等，北京二手房市场的降温势头或在四季度持续。随着交易量的回落，北京二手房价或稳中有降。

　　而中原地产首席分析师张大伟也表示，房地产市场时隔一年再度迎来“9·30新政”，四大部委联合发布两大政策文件，分别针对住房信贷以及住房公积金进行政策调整。此外，非限购城市首次购买普通住房的商业贷款最低首付款比例下限调整为25%，这一比例已经多年维持30%未变。2014年“9·30新政”后，当年四季度迎来成交量节节攀升。而单从中原成交数据对比来看，今年“9·30新政”对市场的刺激作用明显小于去年。这一方面由于政策边际效应的减弱，另一方面则由于今年“3·30新政”后二季度市场成交已经攀至高峰，需求提前释放，因此四季度较难重演去年同期成交明显冲高的行情。本报记者 徐楠