地产中介金融平台绕过了商业银行的贷款机制,使得很多资金的流动缺乏监管。要规范房地产中介机构的金融服务活动,防止大量资金通过非法途径流入房地产市场,必须加强不动产登记管理工作,不允许出现重复抵押或者虚假合同交易,维护房地产市场正常的交易秩序
□ 本报记者 杜晓
今年全国“两会”期间,相关部门的一系列表态都表明,房地产中介涉足金融市场恐怕还有很长一段路要走。
中国人民银行副行长潘功胜在十二届全国人大四次会议举行的记者会上表示,央行与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。
谈及房地产中介机构的服务问题,住建部副部长陆克华在十二届全国人大四次会议记者会上指出,全国目前大概有6万多家房地产中介机构,这些机构对促进房地产交易发挥了积极作用。但是,也确实存在一些不良的房地产中介机构,甚至违法违规的中介机构,通过各种方式谋取不正当利益,坑害消费者权益。
据介绍,住建部将在今年开展专项规范和整顿行动,具体措施包括:“切实加强房地产交易资金监管,防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金,保证资金安全。”
地产中介进军金融市场
首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构为其提供资金拆借。首付贷一经问世,立刻成为房地产市场的焦点,甚至被指为“推高房价的元凶”。
“首付贷与其说是一种金融创新,不如说是房产中介机构的一种营销手段。此类机构之所以推出此类业务,在于希望用首付贷的方式来撮合交易及加快成交。其实还是希望对后续的经纪业务有一个较好的提振。其之所以能够推出此类业务,和中介机构轻资产的运作模式是有关系的。整个组织架构的搭建难度不大,而且监管方面又比较空白。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。
近年来,随着房价的走高,二手房市场也日益火爆,由于资金的大量聚集,使得“房地产中介+金融+互联网”的模式越来越吃香。
记者在一家大型地产中介公司的网站看到,通过该网站可以提供多项金融服务,从申请条件来看,门槛并不算高,包括“年龄22-60周岁”“家庭收入稳定,信用良好”等条件。从金融产品的特点来看,表现为周期较短、额度不大。该网站上还提供了一些成功贷款买房的具体案例。
另一方面,一些原本基于网络平台成长起来的房地产电商也利用在网络方面的优势,开展金融业务。记者在一家大型房地产电商的网站看到,同样提供金融服务,具体内容大同小异。
在金融业务的基础之上,一些大型地产中介又更进一步开始了理财业务。上述地产中介公司和房地产电商都有自己的理财平台和理财产品。
地产中介金融监管待加强
近年来,地产中介在金融领域活跃的表现与互联网金融的一些异常现象交替进入人们的视野,引起了业内专家的注意。
“地产中介金融平台绕过了商业银行的贷款机制,使得很多资金的流动缺乏监管。包括信用担保机制等,可能是企业本身做决定,但相关行业的监管其实并不到位。另外目前此类业务发展的过程中,往往为了提高地产中介金融平台的知名度,在贷款方面可能存在贴息或者免息的做法,这个时候会诱导部分购房者积极进入此类地产中介金融平台进行借贷。这可能也体现了地产中介金融平台背后的一种恶性竞争。”严跃进说。
中南财经政法大学教授乔新生告诉记者,在房地产去库存的压力下,许多地方政府出台了一系列宽松政策,鼓励住房消费。不过,在政策实施过程中,一些房地产中介机构通过金融交易的方式,从中获取金融交易利润。这是一个值得注意的现象。其中出现一些问题,实际上是房地产市场监管和金融市场监管中存在的问题相互叠加产生的。
“最近一段时间互联网络金融领域也出现了一些问题,这些问题主要表现在,一些企业通过互联网金融盲目扩张,以金融中介的名义通过互联网筹措资金。对此,应尽快制定互联网金融管理办法,防止一些企业在涉足互联网金融的过程中出现不规范操作。”乔新生说。
乔新生还认为,“房地产中介机构自身是否具有贷款能力、房地产中介机构的资金从何而来,这些问题都值得金融监管部门跟踪管理。可令人遗憾的是,我国目前金融领域管理实行的是分业管理模式,银行监督、证券监督、信托监督、保险监督分属于各个机构,当保险资金进入房地产领域,或者商业银行通过理财方式将大量资金账外循环进入房地产领域时,很容易放大金融风险”。
乔新生说,房地产市场既是一个投资消费市场,同时又是一个金融市场。房地产抵押交易是房地产交易重要组成部分。不过,必须引起注意的是,美国之所以出现2008年金融危机,就是因房地产领域出现了过度金融消费的问题,一定要防止出现类似的悲剧。要规范房地产中介机构的金融服务活动,防止大量资金通过非法途径流入房地产市场,必须加强不动产登记管理工作,不允许出现重复抵押或者虚假合同交易,维护房地产市场正常的交易秩序。
