2015年，我国楼市分化加剧，北京、上海、广州等一线城市“地王”频现、供求矛盾突出、房价畸高；三四线城市及部分二线城市土地市场冷清、住房市场呈现阶段性过剩，库存高企。2015年下半年，在中央部署“去库存”后，各地陆续对楼市去库存有了实质动作。毫无疑问，“去库存”已经取代“控房价”。展望2016年，“去库存”将成为楼市的主基调，但其解决之道绝不是“一刀切”，要对楼市表现的不同问题因地制宜，要防止个别地方在“去库存”时，让释放的资金偏离实体经济进入楼市，造成房地产市场再次混乱、产生新的问题。

楼市分化加剧“冷暖不均”

　　盂县是山西省东部一个煤炭资源县。2010年之前，当地房企拿地多，开工多，楼盘销售好，从2015年开始，当地房地产市场供应过剩明显。盂县一位出租司机刘军明显感到很多盖好的房子没人买了。“很多小区晚上亮灯不到三分之一，甚至只有三五户。”刘军说。在山西吕梁市柳林县，当地的一位售楼部置业顾问说，四五年前，当地房价最高时每平方米卖到了6000多元，很多买房的人都是一次付清房款，现在无论每平方米卖四千还是五千，购买者寥寥。这也是中国诸多三四线城市楼市的缩影。相比大中城市，很多规模小、人口少的城市在楼市“去库存”上面临更多难题。

　　楼市分化加剧的局面已经形成。中国社会科学院财经战略研究院最近发布《中国住房报告(2015～2016)》指出，当前我国住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企。2015年12月12日，国家统计局公布的2015年1～11月房地产数据显示，截至11月底，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，再创历史新高。

　　“高库存主要集中在三四线城市。”山西大学经济管理学院副教授耿晔强说，一线城市由于人口多、收入水平高等，需求旺盛与限购等政策并存，住房市场仍存在部分短缺。三四线城市和县域住房市场短期过剩明显，一些地方政府对城镇化理解简单、地产项目开发盲目，造成了“鬼城”“空城”等现象。

　　相比市场惨淡的三四线楼市，一线城市楼市渐趋火热。中原地产研究部统计数据显示，截至2015年12月14日，一线城市土地出让金达到了4722.35亿元，预计全年成交额将在5000亿元左右。从市场成交均价看，2015年一线城市土地价格达到了20193元/平方米，同比涨幅达到了37%。

　　多地住房政策集体松绑

　　面对不断走高的商品房库存，各地“去库存”的压力摆在了明面上。2015年12月14日，中共中央政治局召开经济工作会议，明确要求化解房地产库存。

　　很多地方楼市“去库存”的大幕已经拉开。11月19日，山西省政府办公厅发布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制。除山西外，此前还有四川、甘肃、安徽等省明确发文取消了限购政策，多数地方政府已经推出了实质性去库存的措施。

　　很多中小城市和大城市下辖区的“去库存”政策也在不断加码。12月8日，杭州市富阳区人民政府印发的《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》明确规定，为加快“去库存”，该区将对在区内购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。在落实人才安居购房补贴的优惠政策中，根据人才的学历高低，补贴比例为购房款的1.5%～20%不等，补贴限额为3万～80万元。

　　耿晔强说，当前房地产库存过剩问题主要集中在三四线城市，之所以会出现“过剩”是因为盲目建设，缺少规划，忽略了城市自身的承载力；其次，需求有限，很多都是人口输出地，建好的房子要么没有足够需求来支撑，要么有需求也因为房价高、贷款难等门槛导致三四线城市商品房库存高企。

　　“当前，中央地方联手发力去库存已经开始动真格。一些三四线城市都将面临房地产去库存时间紧、任务重、压力大的问题。可以预见2016年楼市还会迎来一系列去库存的新举措——如加大保障房信贷政策调整，降低首付款和利率及打折等。”耿晔强说。

　　楼市问题应“辨症施治”

　　2015年以来，很多实力房企更热衷布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。业内人士普遍认为，未来“去库存”重点不会是当前火爆的一二线核心城市，而应是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。

　　有观点认为，中央部署“去库存”，很多地方政府松绑政策密集出台，说明当下我们需要通过房地产的政策性调控来缓解宏观经济下行的压力。事实上，近年来，只要宏观经济下行，马上就会对房地产业有所放松，因此很多人开始担心此轮“去库存”会带来房价的再次上涨。

　　对此，耿晔强说，过去国家刺激楼市是侧重于加大投资力度，但2015年以来政府对房地产采取的政策更侧重于化解房地产库存，拉动刺激房地产消费，因此要解决当前楼市面临的问题绝不能“一刀切”。对于一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。对于库存高企的三四线城市，应继续实施购房补贴、降低首付等手段，提升市场信心以消化库存。

　　北京中原地产分析师张大伟认为，三四线城市要做加法，从根本上扩大房地产的市场以及城市的人口容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。因为房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革都是相关联的。

　　在一些基层干部看来，更需要针对小城市和县域的房地产业建立预警机制。住建、规划、土地、金融等部门应加快房地产市场信息预警体系建设，通过及时掌握反映县域房地产供求、结构、价格的信息，为宏观经济管理部门适时适度调控投资行为提供依据。(半月谈记者 魏飚)