法治周末记者 肖莎

　　“天鹅湾项目大约有40个业主委托我起诉项目开发商北京博成房地产有限公司（以下简称北京博成），因为天鹅湾28号楼在2011年交房后，至今未办下房产证。”3月17日，北京盈科律师事务所律师刘延俊告诉法治周末记者。

　　天鹅湾位于北京市朝阳区平房乡，是相对高端的住宅项目。据了解，天鹅湾28号楼共96户，这意味着，起诉北京博成的业主将近一半。

　　资料显示，北京博成为上市房企广州 东华实业 股份有限公司的全资子公司。

　　刘延俊告诉记者，每个案件的结果都是法院判处开发商赔偿业主违约金，且开发商已赔付大部分业主，剩余的十多个案件由于起诉较晚还在执行当中。

　　“业主的诉求中，还有要求开发商尽快办理房产证一项。但是法院在审理中发现，开发商尚未办下天鹅湾28号楼的大产权证，那么业主的产权证办理也就无从谈起。”刘延俊说。

　　天鹅湾28号楼的业主陈女士还告诉法治周末记者，由于产权证一直没有办下来，孩子都没办法就近上学。

　　天鹅湾销售部一位不愿透露姓名的工作人员对法治周末记者表示，天鹅湾28号楼办不下大产权证的原因是规划验收未完成。

　　陈女士告诉法治周末记者，她是2009年4月购买的房屋，总价310万元，2011年在缴纳了契税、公共维修金等费用后，正式收房。

　　陈女士向记者提供的购房合同显示，合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。

　　但是由于开发商一直未能将房产证办下来，陈女士在2014年就起诉了北京博成。

　　陈女士向法治周末记者提供的判决书显示，她的诉求有两个，一个是要求开发商尽快办理产权证，二是要求开发商赔偿违约金。

　　法院认为依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，根据合同约定，北京博成违约，因出卖人迟交房产证已超过两年，赔偿金额应为最高限额，即房款的百分之五，约14.7万元。

　　“因涉案房屋尚未取得楼栋产权的初始登记，不具备转移登记的条件，应当属于在法律上无法履行的情形。”判决书显示，法院因为未支持陈女士提出的第一个诉求。

　　法治周末记者在中国裁判文书网键入关键词“北京博成”，查到了多个业主起诉北京博成的案件的判决书，法院判决的结果基本类似，都是要求开发商赔偿业主违约金，判赔的金额也大都在10万元至15万元之间。

　　“违约是事实，该赔偿违约金我们会赔。”前述不愿透露姓名的天鹅湾销售人员表示。

　　这就意味着，如果40个业主的案件最终执行完毕，北京博成需要赔偿的金额大约在500万元。如果剩下业主继续起诉，那么北京博成需要赔偿的违约金或许要超千万元。

　　缘何规划验收未完成

　　然而，即便是在案件中胜诉，陈女士等业主的房产证依然办不下来。

　　前述不愿透露姓名的天鹅湾销售部工作人员对法治周末记者表示，开发商的人员流动很大，天鹅湾28号楼交楼的时候，他并不在公司，据他了解的情况，天鹅湾27号、28号、29号、30号楼竣工时间较近，27号、29号、30号楼的规划验收都通过了，只有28号楼的规划验收未完成，因此房产证一直办不下来。

　　在陈女士向记者提供的一份名为《关于28号楼未办产权证的相关回复》中，北京博成销售部也回复称，因规划未验收导致初始登记未能办理，待初始登记办理完毕后即可办理转移登记。

　　天鹅湾28号楼的业主还曾经因此事去朝阳区建委、朝阳区规划委等部门信访，希望了解规划未验收的原因，并希望政府部门能够对他们的事情予以关注。

　　记者拿到的一份加盖有北京市规划委员会朝阳分局信访事项专用章的文件显示，李霄云等4位天鹅湾业主曾去该部门反映小区房产证办不下来的情况，朝阳区规划委对此的回复是：“因小区建设用地、代征用地内有居民未拆迁完毕，导致后期建设未完成，包括地下车库、幼儿园、综合活动中心在内的多项居住公共服务配套设施未予建设，规划城市道路和规划绿地未予实现。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》第八条之规定，‘居住区的配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成。未能同步完成的，对相应的住宅建筑不予进行规划验收’，因此最后申报的住宅楼28号楼不具备规划验收条件。”

　　对于规划部门的这种回复，前述天鹅湾销售部工作人员表示，整个项目里为何只有28号楼未验收完成，他也很不理解。

　　“规划部门提到的有居民未拆迁完毕等内容，未拆迁的地方属于天鹅湾六期的区域。天鹅湾六期属于棚改项目，由于政府部门知道，公司在与政府部门协商，推进天鹅湾六期所在区域的拆迁工作，希望能尽快办下房产证。”前述天鹅湾销售部工作人员说。

　　对于朝阳区规划委的这种回复，房产律师王玉臣提出了质疑：“28号楼仅有96套房屋，朝阳区规划委所称的那么多配套不太可能仅仅是属于28号楼，属于整个项目的可能性更大。而如果属于整个项目的配套，为何其他楼栋可以通过验收，而28号楼却不能通过呢？当然，真正原因到底是什么，需要进一步详细而严谨的调查分析与核实。”

　　王玉臣说，业主可以通过要求查看项目的建设工程规划许可证、竣工报告、竣工图等，如果图纸显示，28号楼和其他同时竣工的楼在同一个规划许可证范围内，也就是属于同一个建设项目，则其他的楼栋完成了竣工手续，28号却没完成，显然是有问题的。

　　“天鹅湾开发商涉嫌违约交房”

　　北京来硕律师事务所主任李文谦告诉法治周末记者，如果天鹅湾南区28号楼的确未通过规划验收，则北京博成公司涉嫌违约交房，即其房屋实际上未达到房屋交付条件。

　　王玉臣对此表示赞同，他告诉记者，在目前北京通用的《北京市商品房预售合同示范文本》的第十二条第（二）项明确约定，交付的商品房应取得规划验收批准文件。在法律用语上，“应”就是“必须”的意思。实际上，不仅是在北京，在全国各省市的商品房预售合同示范文本中都普遍将取得规划验收批准文件（有的省市叫规划条件核实意见等）作为必要条件。

　　李文谦也向记者表示，《中华人民共和国城乡规划法》也规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”

　　“而建筑法第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述法律规定，建设工程竣工验收合格后才能交付使用，而建设单位如果要组织竣工验收又必须先取得规划验收批准文件。也就是说，取得规划验收批准文件实际上也是交房的必要条件。”王玉臣详述了他认为北京博成涉嫌违约交房的理由。

　　李文谦认为，业主在当前情况下可以通过民事诉讼要求北京博成公司承担违约交房的民事责任。

　　规划验收未完成为何能竣工验收备案

　　记者在采访中却发现，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市建委）网站上的信息显示，天鹅湾28号楼已于2011年1月19日完成了竣工验收备案。

　　李文谦告诉记者，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

　　这也就意味着，在未经规划验收完成的情况下，天鹅湾南区28号楼就进行了竣工验收，并取得了竣工验收备案表。

　　“但是，向行政部门申请竣工备案表时，必须提供相应的规划验收文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当的文件包括‘法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件’，该条款中所记载的规划部门认可的文件就是规划验收文件。”王玉臣说。

　　王玉臣据此认为，如果天鹅湾28号楼是在没有取得规划验收批准文件的情况下进行了竣工验收备案，显然是存在问题的，也是严重违法的。作为建设单位，北京博成公司应当在取得规划验收批准文件后才能组织竣工验收，才能进行竣工验收备案。而颁发竣工验收备案表的行政部门显然没有尽到形式审查的义务，存在失职问题。

　　记者亦向北京市住建委发去采访函，希望就天鹅湾28号楼在办理竣工验收备案时是否依法提供了完整的资料等问题进行采访，但截至发稿前，对方尚未回复。