▲链家董事长左晖 来源：无冕财经

　　一女二嫁、高息贷款是触发链接事件的导火索，但远远不是全部；金融业务链条完整，且同行多有相似的玩法，为什么出事的偏偏是链家？

　　IPO筹备阶段的业绩扩张，顶着监管政策风险设置隐蔽资金池，这些都不足以概括其”祸根“的全部，更严重的是所谓的“金融创新”。

　　那么，链家金融中的多项业务混同经营，是怎样设计和运作的？

　　上周以来，链家陷入了公司成立以来最大的危机。

　　事发上海公司出售问题房源。交易过程中，链家隐瞒了交易房产已被法院查封的信息，并为促成交易向客户提供高息贷款等违规行为，有两宗交易被上海消保委曝光。随后，上海住建委迅速介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。随后链家不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查。

　　作为房地产中介老大的链家，短短一年之间，通过并购扩张，业务覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元。可以说，链家能取得如此业绩，其金融创新业务功不可没。

　　金融创新，是与互联网+同时出现的新事物，引爆各行各业寻求新的利润增长点。同时，由于纠纷越来越多，尤其是诸多P2P企业的轰然倒塌等原因，央行开始放缓发放第三方支付牌照。

　　业内人士认为，法律法规缺失、监管不到位，企业金融创新的商业模式难免触礁。而房地产业内推出金融业务的大型房地产中介，除了链家，还有 世联行 （002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）。世联行2015年半年报显示，其金融服务业务收入同比增长116.68%。而链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。

　　为何出事的偏偏是链家？尽管目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险，不过随着事件不断发酵，在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下，链家事件背后的行业隐性风险正被逐步暴露。

　　1、为什么是链家：奋战IPO惹祸？

　　业内人士认为，链家管理问题爆发，并非偶然事件。

　　“现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户，但该业务在全国都不多，有的城市是因为二手房交易中纠纷太多，经过各方求证才推出资金监管帐户业务。”一名业内人士对此评价称，公司扩张过快，对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话，迟早会暴露问题。

　　无冕君通过梳理公开信息发现，链家出事的时间节点正在于其A股上市IPO筹备阶段，与此同时，上海房地产市场疯狂刚刚掀开一角。

链家理财平台的发展历程 来源：无冕财经

　　卖家随时跳价、买家抢房堪比房企抢地，不仅卖家一天可以多赚几十万上百万元，连被违约的买家也可以获得十几万甚至几十万元的违约金。一时间民众对于房价失控的局面异常无助，房地产业由此被推到风口浪尖。

　　在楼市疯狂背后，实体经济式微、股市低迷，大众投资渠道有限，只能借道于各种高收益的投资，包括地产以及理财产品。

　　无冕君独家获得一份关于链家金融的研报显示，链家理财产品一般平均售罄只需1分钟，平均融资额度123万元，平均期限2.2个月，平均利率8.26%，人均投资68304元。

　　链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿元，月平均交易额超过10亿元，单日融资过亿元，以链家理财两个月至一年的标的计算，存量起码在20亿元以上。而中融信作为担保，其工商资料显示注册资金只有5000万元。

　　无冕君梳理公开资料发现，链家的金融业务链条是完整的，但就如银行一样有再严格的监管流程，执行不到位，问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后，则风险隐现。

　　互联网金融的外壳之下，链家利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款，托管到支付的庞大金融链条，既为公司寻找到了新的利润增长点，又为投资客场外配资提供了方便。

　　可以说，链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示，2015年链家金融净利润占比超过10%，在董事长左晖的规划中，到2020年，链家金融净利润占比将提升到50%。

　　2、起底：链家金融的模样

　　那么，闯下大祸的链家金融到底长什么样呢？

　　链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成，细分下去包括有四类业务——产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接。

　　北京中融信担保于2006年成立，线上理财平台链家理财在2014年底上线，理房通于2015年开始运营。2015年，链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务，且还以每天4亿元左右的速度增长。

链家理财平台模型 来源：无冕财经

　　链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于赎楼和尾款垫付。

　　从2015年2季度开始，受“330政策”影响，购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道，在上述上海链家两个被投诉案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%贷款利率上限。

　　链接理财的投资收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品，收益利差则超过10个点。

　　理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台， 2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。

链家理财的业务流程 来源：无冕财经

　　链家、理房通、中融信的关系为：理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是，中融信在理房通开立账户。

　　这就形成了一个交易闭环，在于其是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级，这类似于P2P的核心业务。链家对外声称，其为线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条，其官网显示目前该项目已涉及总计178.7亿投资额。

　　链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准，其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。2015年，理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚，累计投资金额超过7000万元，购买人数超过220人。

链家理财业务类型 来源：无冕财经

　　链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户。

　　这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示，易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起首都电子商务工程。中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表。

　　业内人士指出，网贷征求意见稿的要求平台不得提供“自担保”或承诺保本保息，但并未写明禁止关联担保公司提供担保。

　　某评级机构早在去年9月的一次评定中，就把链家理财平台列入了黑名单，认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债务人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题。

上海链家的一次“全城打假”活动收官 来源：无冕财经

　　按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明，第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户，用于提现投标和接收、归还借款。由于链家金融部门并不需要寻找客户，在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成，故在链家借款收取的1.6%—2%的利息中，有20%—40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的，但其对应的P2P产品却时间不等，最长拥有超过1年的收益期。

　　有分析人士指出，各方收付款之间的差异很容易形成期限错配，从而产生资金沉淀，有机会赚取利差。

　　理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理，无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台，购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品。2月25日，链家回应媒体称，客户资金都存放于银行的备付金账户，旗下理房通无权挪用；此外，链家理财平台上的资金由第三方机构易支付托管，也不由自家理房通托管。

　　按照规定，第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内，其利息收入按规定归企业所有，不过企业不能擅自挪用。但房地产中介有一个潜规则，按一般惯例，一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差，这成为不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。

链家的借款项目辐射至全国 来源：无冕财经

　　一名业内人士指出，通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，这样的资金运作表面上看无风险，但房屋销售过程的不可预测风险较多。

　　实际上，第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金，即可保证其当年度的支出取用。

　　而多项业务之间的混同经营，正在加剧这部分风险。工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家名为北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一，并投资成立了链家另一项业务自如友家。

　　一名理财机构分析师指出，链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆，一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万元的房子，首付需80万元，如果链家给客户首付垫资100万元左右，客户就可以买400多万元的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品，卖给内部员工或者场外投资者，就解决了买房资金来源问题。

　　而担保由中融信完成，如果遇上该产品不能兑付，则容易出现类似P2P的资金危机。

　　3、谁之祸：链家还是监管？

　　实际上，监管部门有推出一定的监管机制。根据2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般经营合同担保公司，不是融资性担保公司。

　　甚至为了约束公司内部自己给自己担保的现象，2015年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第十条第三项明确指出，禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。

　　上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线，除了上面提到的本身不能提供担保外，明确P2P平台不能建资金池，不能非法吸收公众存款，要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。

　　如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出，那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台，链家负责收款的亦是其企业关联公司，这可能会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀，形成资金池。

　　一名知情人士透露，被链家放入资金池的，包括定金、自有资金，可能也有员工内部资金。

　　链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。

　　隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出，链家有第三方支付平台，并且有第三方支付牌照，是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可，不得从事以放贷为主业的业务，否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且，即便从事第三方支付业务，链家收到客户的保证金、购房款，也应专项存放于银行托管账户，否则该等资金游离于监管之外。链家的资金池本质上是个基金，应受制于基金业的法律、法规。

　　在实际操作过程中，客户并未在房产交易中心得到醒目提醒，且因为排队问题等影响，较少使用。（来源：无冕财经）