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地产中介试水金融服务 谋求多元化转型升级
2016-02-26 07:27:00
 

  右图 在链家地产中融信交易大厅,工作人员正在向客户讲解不同类型金融服务的流程。经济日报记者 温济聪摄

  左图 北京市西城区某住宅小区前,住户匆匆走过。经济日报记者 温济聪摄

  右图 客户正在使用绿地地产推出的手机版房源信息查询服务。经济日报记者 温济聪摄

  在北京市朝阳区工作的王实旭最近正着手买房。春节过后他常常来到房地产中介与售楼中心一待就是一整天。链家地产试水“房地产+互联网金融”,当代置业推出房地产众筹平台,绿地集团推出商务社区服务APP“时在”……不管是地产中介还是传统房企,都在谋求多元化转型升级提升现代服务水平。“服务越来越多元化,不少服务产品确实用得上。”王实旭告诉《经济日报》记者。

  地产中介试水金融服务

  “朝阳区十里堡附近一套80多平方米的二手房成交价在320万元左右,我要给中介交上2.7%的服务费,也就是要花费8.64万,这笔钱花在哪里了呢?”春节过后,王实旭来到链家总部咨询台想一探究竟。

  “我们将为您和卖方提供全流程一系列服务。这其中包括提供房屋买卖市场行情咨询,寻找、提供并发布房源、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容,促成交易双方签署合法有效的买卖合同……”在链家地产中融信交易大厅,当经纪人田保华得知王实旭正为贷款金额不够而发愁时,为他推荐了银行按揭、过桥融资等全新的服务。

  目前,个人住房贷款每年以10%左右的速度增长,这是房地产中介试水“房地产+互联网金融”提升服务的主要领域,发展潜力巨大。在链家地产副总裁、链家理财CEO魏勇看来,链家金融主要在房地产交易中的特殊领域提供服务,具体包括银行按揭、过桥融资、资金托管以及产权服务四大业务模块。其中,过桥短期融资、资金托管业务已经搬到了互联网上。

  魏勇以“过桥融资”这款理财产品举例,链家地产可通过“短期过桥”的方式把钱借给那些借钱买房的客户,链家将这笔资金做成理财产品并放到互联网上,使其成为那些闲钱较多的理财者的投资选择。通过撮合交易,不仅提高了资金流动效率,而且降低了交易成本。通过这个平台,目前链家理财的成交金额已超过165亿元。与此同时,链家金融正逐步向小额贷款、融资担保和个人征信相关领域迈进,目前金融业务已占集团公司整体盈利的15%左右,未来5年里占到集团利润的半壁江山也是大概率事件。

  “房产交易正从卖方市场向买方市场转变。但传统的中介模型只是把一个城市的地理区域划分给数百个门店,每个门店独占某小区的部分房源,各门店自负盈亏并向买方推销这些房源。”在爱屋吉屋联合创始人邓薇看来,这种模型中各门店间的重复工作、抢夺客户和房源,降低了房屋买卖的效率。信息流转的不透明也给中介公司带来了寻租空间,更夸张的情况是中介可借由控制信息的优势抬高房价。

  邓薇认为,房地产中介一方面应利用互联网工具尽可能把房屋买卖相关的信息、规则变得公开、透明,减少灰色地带;另一方面,运用“房地产+互联网金融”模式,围绕买房流程中出现的资金方面的障碍,推出短期金融服务,减少购房流程中的障碍。

  一旦“房地产+互联网金融”模式普遍推广,受益的不仅是中介,还有买房者。“买房者常常会遇到贷款手续繁杂、首付不够、高价购房等困扰,房产中介提供的金融服务,可让购房者同时享受到买房、资金理财的双重服务和体验。”民生易贷总经理任洪文表示。

  房企谋求多元化转型升级

  “作为传统房企,我们一直在探索如何将房地产轻资产化,如何触‘网’提升服务质量。”房企当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受《经济日报》记者采访时表示,房地产轻资产化可有效提升房企服务质量和水平,打造出更多高质量的创新产品。“目前,我们将室内的恒湿恒温系统和空气净化体系拿来做互联网股权众筹,在京东金融上已经募集了1200万元。此外,我们还推出两款创新产品:全流程房地产众筹平台‘无忧我房’,便于在拿到预售证前即可融到钱和客户;‘绿色产业链基金’,将房地产相关的上游下游企业集合起来做GP(一般合伙人)和LP(有限合伙人),目前已融资10亿元,并投资了三个主要项目。”

  倘若房地产众筹链条完善,可以将房企的成本减少20%至30%。在平安好房CEO庄诺看来,传统房企做互联网众筹,事先筹资再盖楼省去融资环节,节约15%融资成本,省下广告、售楼处及人力费用、佣金等6%左右的营销成本,房企对其乐此不疲。

  面对房地产转型升级的压力,龙头房企绿地集团推出商务社区服务APP“时在”,以期成为“全时、全维度、全共享”的商务社区服务生态O2O平台。“我们在北京专门成立了互联网公司,将原有的企业服务平台从线下搬到线上,形成O2O闭环。这些楼宇里的企业和员工就是绿地的用户。”绿地京津事业部产业发展中心总经理王硕介绍说,对于企业,APP“时在”为其提供注册代办、办公采购、招聘、上市、租赁等服务;对于个人来说,“时在”将通过大数据整合周边的商务社区资源,为其提供医疗、私人订制、工作餐等服务。

  转型的房企不只有绿地和当代置业,在香港上市公司中国金茂、彩生活也在客户服务领域寻求突破。去年3月,中国金茂与淘宝、余额宝联姻推出“上帝淘金季”大型网络购房活动,有效打通房产网购全链条;同年5月,该公司与腾讯合作,不断对产品端和服务端进行颠覆式创新;“双十二”期间,中国金茂携手百度提出“上门服务”理念,形成区别于传统社区O2O服务的新型房地产服务。去年2月,彩生活以3.3亿元收购净资产仅1.13亿元的开元国际。彩生活董事长唐学斌表示,以近3倍的溢价展开收购主要是为了布局社区O2O,收购后,它们的社区O2O将增加一百多万用户。

  房企与中介合力去库存

  中央经济工作会议提出,2016年的经济五大任务是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。从目前的情况来看,无论是房产中介提供的金融服务,还是地产商的主动转型,都为房地产去库存提供了可借鉴的经验。那么在化解房地产库存压力方面,房地产商和中介机构还可以在哪些方面发力呢?

  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,发展房地产租赁市场是有效去库存的重要方式之一。通过租赁来去库存是一种较好的商业模式,传统房地产企业从售楼方转变为租房供应商,对市场供应结构的改善起到积极建设作用。

  广发证券房地产行业首席分析师乐加栋在研究报告中表示,购租并举是化解房地产库存的重要举措之一。国家提出鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,出租型物业比较容易与金融工具相结合,在出租或长租公寓方面,拥有房源供给、物业管理和金融运作能力的房企将率先受益。

  “推动房地产租赁市场规模化发展,为传统房企提供了一种转型方向。此举有利于降低消费者的购房压力和消费成本,使他们的长期购房贷款压力转化为较为短期的租金压力模式,在解决库存压力的同时,也为房企提供了全新的盈利模式选择。”原中国房地产业协会副会长朱中一表示。

  其实,在购租并举方面,不少房地产相关企业已先行一步。作为我国首家连锁集中式长租公寓运营商,目前魔方公寓的门店数量已经超过100家。魔方公寓CEO柳佳介绍说,该公司正通过打造以公寓为核心的生活服务平台,着力构筑全新的住房生态圈,并通过租赁模式有效服务去库存战略。去年12月,魔方公寓通过对租住人群的特性分析,定义了名为“独联派”的公寓租住生活方式,诠释了“爱独立、也爱联合”的生活主张。

  此外,房地产中介机构在去库存领域也发挥了不少作用。“在去库存领域,中介首先做的是个撮合、服务的生意,作为买卖交易的居间服务者,更不应该借由信息优势去投机炒房、囤积房源,而是要把行业中的潜规则一步步变成明规则,信息透明、踏踏实实地帮客户完成买卖房服务。房地产中介应该不断完善自己,努力做到这些。”邓薇直言。

  “中介提供的居间服务是房地产去库存领域的入口产品。所以,理应让这个服务产品更透明一些、效率更高一些、用户更满意一些。房地产中介应该不断提升自身服务水平,在直接去库存方面多销售些一手房,在间接去库存领域多销售些二手房,以带动整个领域产业链更加完善。”赵秀池表示。(经济日报记者 温济聪)


编辑:小微

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