随着房价的不断攀升，加之政府限购、市场供需矛盾的不断扩大，“北上广深”等城市出现以投资为目的，由多人凑齐房款或首付款，以其中一人名义购房的“众筹买房”现象。虽然“众筹买房”的购房方式在一定程度上缓解了个人支付房款的压力，降低投资风险，但因“众筹买房”大多存在于具有一定信赖基础关系的朋友、亲属之间，在实际操作中可能存在因约定不明确或产权登记与实际出资人不一致情况而引发的各种纠纷，故在实际操作中需要谨慎防范。

　　何谓“众筹买房”

　　所谓众筹买房是指以投资或投机为目的，多人凑齐房款或首付款，共同签订合同，在合同中约定以其中一名出资人名义购房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例或其他方式分成，以降低投资或规避政府限购、贷款政策。在实际操作中，名义购房人一般为支付能力有限但具有购房资格的“出资者”，相较于实际出资者的货币出资方式，名义购房人通常以自己的购房资格或贷款资质作为出资方式。

　　“众筹买房”的背景

　　众筹买房成为当下购房的一种新趋势主要源于：一是房价上涨的因素，使得购房成为一种投资或投机方式；二是可在一定程度上规避房地产调控的户籍资格限制。大城市为了限制房价或人口流动对购房者的购房资格进行限定，而通过“众筹买房”方式可使多数实际出资者规避此限定。三是可规避房地产交易中产生的高额税费。因个人购买一套与多套住房所涉及的税率和交易费用不同，以“众筹买房”方式购房可降低房屋交易时的税费等成本。四是可规避银行对购房的首付比例与贷款政策的限制。即众筹买房者可利用符合贷款条件或符合公积金贷款条件的名义购房人的购房资质，规避首付比例与贷款政策的限制。

　　“众筹买房”的法律风险

　　一是房屋实际出资人（除名义购房人外）的风险。

　　因实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件，这就造成了房屋实际出资人和名义购房人之间的纠纷。为此，众筹买房交易中，房屋实际出资人（除名义购房人外）主要存在以下风险：若名义购房人未按照先前签订的众筹购房合同约定时间售房，而是私下将房产进行出售，并完成过户交易，实际出资人只能要求名义购房人承担违约责任、损害赔偿责任。若名义购房人对外负有债务，经过司法执行程序后，所购房屋可能被查封或拍卖，导致实际出资人也仅能向名义购房人主张赔偿责任。若名义购房人死亡，由于继承人不知晓名义购房人与实际出资人的合同关系，房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人所继承，从而使得实际出资购房者与名义购房人的继承人之间产生纠纷。众筹买房交易中，因买房出资人众多，在具体操作中亦会因抛售时间点和抛售价格的争议产生纠纷，致使合同目的无法实现。另外，在实际操作中，众筹买房的实际出资人一般为朋友或亲属关系，有的仅达成口头协议，一旦名义购房人反悔，实际出资人很难举证证明其对房屋的出资事实。若认定为借贷关系，会造成实际出资人的预期损失。

　　二是名义购房人的风险。

　　因在房产登记簿上或贷款合同中仅显示名义购房人的信息，为此，在“众筹买房”中名义购房人也会因实际出资人在抛售时间或抛售价格事宜上产生争议，给自己带了一些风险。如名义购房人代表“众筹买房”中的实际出资人以自己名义购房或进行按揭贷款时会在房屋产权登记部门留下相应购房记录，在银行也有按揭贷款的征信记录，如果出资人没有按照众筹购房协议约定偿还贷款，有可能使名义购房人的个人资信受损。另外，若房产未达到抛售条件，导致房屋长时间未能抛售，在一定程度上占用了名义购房人的购房资格，阻碍了名义购房人的后续购房需求。若名义购房人按照众筹合同约定抛售房屋，并对外与买受人签订房屋买卖合同，后续若在房屋买卖合同履行中与买受人产生纠纷，买受人追责的主体仅限于名义购房人，名义购房人需要对外独立承担责任，在承担责任后方享有向各实际出资人行使追偿的权利，在一定程度上也加大了自行追责的风险。

　　“众筹买房”的风险防范

　　鉴于我国不动产所有权的取得实行房屋登记制，故为降低“众筹买房”在实际操作中潜在风险，实际出资人之间需要签订书面协议，明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务，特别是有关出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定，以免产生纠纷无据可循，最终影响“众筹购房”合同目的实现。当然，对为了规避现有限购政策或贷款政策而签订的众筹购房协议，在司法实践处理中应赋予各方以严格责任，保证现有房地产市场的有序运行。（陈锦洪）