昆明楼市已出现卖不动的迹象

半年前，昆明周边楼市还异常火爆。建筑工地塔吊林立，一片片钢筋混凝土森林如雨后春笋般拔地而起。半年过去了，许多楼盘并没有想象中的火爆开盘，他们选择了延期。因为前5月，全省商品房竣工面积同比下降25.8%、销售面积同比下降3.4%。

从延期开盘到竣工、销售面积双降。偏偏祸不单行，从5月4日到6月9日，因购房者无法正常办理银行按揭贷款而申请办理退房手续的达33笔之多，银行突然间收紧了信贷闸门。

银行房贷“刹车”

企业贷款比个人房贷利润大

盛源房地产开发的西郊“绿茵清琴”楼盘，现因客户银行贷款不能发放，购房者被迫申请退房。在限购令的政策门槛高压下，购房终成泡影。

昆明房产信息网公开的数据显示，5月4日到6月9日仅仅一个多月，因购房者无法正常办理银行按揭贷款而申请办理退房（车位）手续的达33笔之多，这也成为银行收紧房贷的一个信号。在银行过往的零售信贷业务中，个人住房按揭贷款一向都是“一枝独秀”。2010年年末数据显示，不少银行个人住房按揭贷款在零售信贷中的占比在50%以上。现如今，这个占比数据已有了大幅下降。

从中信银行昆明分行提供的数据可以看到，截至2011年5月底，该行共发放个人贷款1576笔，金额6.37亿元。其中，住房贷款693笔，金额2.60亿元；个人经营性贷款83笔，金额1.23亿元；个人汽车贷款472笔，金额1.40亿元；综合消费贷款328笔，金额1.14亿元。不难看出，个人住房贷款不再“一枝独秀”。据了解，基本上银行都将个人业务的侧重点放在了个人经营性贷款方面。

越接近年中，银行手中的钱袋子就捂得越紧。

昆明一家不愿透露姓名的银行个贷部经理说：“房贷业务量今年下滑严重，与每月上调一次存款准备金率关系很大，现在房贷业务基本都不赚钱。如果审核过一笔房贷，首套房的房贷利率执行基本利率。如果是做一笔经营性业务，比如企业贷款，国家要求上浮利率30%，如果议价能力更强的话，我可以做到利率上浮100%。那如果个人房贷额度30万元，企业贷款也是30万元，利差决定了我们更愿意选择企业贷款。同样一单贷款业务，经营性贷款的利润要远大于住房贷款。”

对于银行的这种“变脸”放贷行为，金融专家表示，这也是宏观调控政策下银行的无奈之举，因为一旦存款准备金率上调0.5个百分点，就会有超过3000亿元的资金被冻结。在银行信贷紧缩的情况下，银行调整贷款结构不仅仅是为了提高利润，更为应付年中考核。一般而言，每年6份的半年考、12月份年终考，银行要达到存贷款的各种标准，必须保证资本充足率，银行会有意识地收缩贷款规模、扩大存款量，达到监管标准。

开盘延期

部分开发商对后市抱有希望

5月，住宅项目总计开盘5次，分别是温泉山谷、云报记者村，华都B区、西山新城·草海时代和大理的洱海国际生态城，多是存量房销售，首次开盘的新项目几乎没有。

今年上半年，昆明楼市放量较少，3月有3个楼盘取得预售证，4月有4个楼盘取得预售证，5月仅有3个项目取得商品房预售许可证，部分房企的开发资金遭遇“卡脖子”，新推房源量供应量不足，让一部分有刚性需求的购房者只能“望楼兴叹”。

根据昆明市房产交易中心数据统计，5月昆明楼市共成交5174套商品房，日均销售172套，总成交量较4月下降了51.5%。看来，4月份的楼市反弹没能持续到5月份，楼盘成交量几乎萎缩过半。尽管楼盘均价没有上涨，但是限贷、限购政策显然是控制成交量的有效措施，很多消费者对住房购买处于一个有心无力的状态。即使是作为刚性需求，还是会被严厉的调控措施拒之门外。

昆明某房地产企业营销部负责人郭先生透露，他们对最近开盘的几个项目踩盘后发现，昆明市场已出现卖不动的迹象。记者查询后得知，目前昆明在售楼盘的促销大战并未出现，开发商似乎缺乏降价意愿，大量新盘继续延期上市，总体上看当前楼市因为僵持而显得比较冷清。

对于楼盘入市步伐减缓，一位楼盘销售部经理认为，开盘量减少主要原因有二：一方面部分开发商仍对后市抱有希望，有意识地将推盘时间后延；二是一批5月上市的新盘销售不理想，开发商希望避开风头，等前期房源消化后再推盘。