算账

房价5年上涨50%才能回本

以上两个身边的朋友案例揭示出目前市场中不同投资者的心态。房地产目前究竟是买还是不买，最后或许还需要根据个人的需求和对房地产市场的判断来做出。但是，不管如果抉择，一个不可忽视的因素是房地产的持有成本越来越高。

中国社科院财贸所所长高培勇表示，目前成本、利润和税金构成了住房价格，其中，房产税改革对税金进行了调整，影响最大的主要是投资需求。此外，目前贷款利率节节上扬，加息周期下房贷利率已经上涨不少，直接增加投资的成本。很多理财师都提醒购房者，多项新政的出台使房地产投资收益增加了不确定性，目前购房需要认真算一笔账，核算清楚买房的持有成本，需要怎样的收益率才能覆盖。

对于很多购房者来说，若希望把房子看做投资保值用途的话，一般预期持有期限不会超过5年，那么最好的方案是尽量降低持有期内的持有成本。记者根据广州目前的房地产市场情况简单算了一笔账。目前在市区内购买一套100平方米二手房，若按照1.428万元/平方米均价计算，至少需要142.8万元左右，5年内持有的贷款成本最低的情况是首次购房，首付只需要三成42.85万元，贷款100万，其中用公积金贷款80万元，商业按揭贷款20万，30年还清。目前由于受到政策收紧和最近贷款利率攀升的影响，虽然很多银行并没有发布书面文件取消8.5折优惠，首套房贷款优惠政策已经名存实亡。

因此按照首套房贷基准利率计算，以公积金+商业按揭的组合贷款方式等额本息还款月供需要5330元，5年共付31.98万元，其中付出利息27.39万元，剩下未偿还本金90万元。假如5年后房屋成功出售转手，只算期间所持有的贷款利息成本已经占房价的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物业管理费，和交易的税费等各种费用，粗略估算持有成本占房价的20%左右。

也就是说，对于首次购房自住的人来说，如果5年后需要换房或者转手房屋，房价需要至少上涨20%才能覆盖期间所产生的费用成本。而需要注意的是，这个计算已经忽略购房首付资金和期间月供资金如果不买房，放在其他投资渠道所产生收益的机会成本。若按照最低风险的定期存款利息计算，持有成本要上浮25%左右，也就是房价需要上浮45%，才能算是盈亏平衡。若期间有更高的投资收益回报，或者此间加息，则房价需要上浮更多的幅度，粗略估算至少需要上浮50%左右。

而对于购买第二套房的人来讲，由于第二套房利率需要在基准利率基础上上浮10%，所有成本加起来，5年共付出贷款利息41万元，若再减去2000元每月的租金收入，则要求房价至少5年内也要付出成本27万元左右，与上面的首套房情况相差无几。此外，目前重庆和上海已经出台了房产税细则，预计不久或将在全国铺开，房屋的持有成本会进一步上升，投资者权衡投资收益时需要再考虑多一层因素。