“商品房做棚改拆；政府改红线有利益驱动；棚户区将搞商业开发”三大误解，造成开福区福源花园35户被征收户不断申请行政复议、发起行政诉讼，长沙地铁1号线与长株潭城铁开福寺站因而延误工期33个月。记者近日多方调查发现——
“福源花园”将变身地铁站而非商业体
开福寺路两厢，因地铁建设而装上了围挡。王斌 周惠君 摄影报道
制图/王斌
1912
湖南官员、市民等曾提议，将经由司门口、先锋厅、北正街等街巷，拉直拓宽成为一条贯穿城市南北的大通道。
2010
长沙市政府市长办公会议作出“启动黄兴北路棚改、同步实施地铁1号线建设”重大决策。
2011
长沙市人民代表大会常务委员会作出《关于批准长沙市人民政府2011年旧城区改造项目计划报告的决议》。
2012
长沙市黄兴北路建设及棚户区改造项目发布首批用地征收决定公告，项目正式启动。
记者 王斌 实习生 崔月龙 周惠君
截至今年8月9日，黄兴北路建设及棚户区改造项目已完成私房征收3099户，完成率达9成半。仍未签约的被征收户包括福源花园的35户。后者的主要诉求却是认为征收方违法操作，已发起行政复议33起、行政诉讼22起，虽复议、一审、二审、高院复核无一胜诉，但双方分歧已造成长沙地铁1号线开福寺站工期延误33个月。
征收方是否违法或存在暗箱操作？在35户被征收户中流传的“商品房做棚改拆；政府改红线有利益驱动；棚户区将搞商业开发”观点，到底是实有其事，还是一场误会？连日来，记者调查走访发现，征收双方矛盾缘起于政策的变化。
长沙人的“百年梦想”和民生工程
1912年，当时的湖南都督谭延闿等官员、留学生和市民就提议，将经由长沙老城区南北轴线的南正街、司门口、先锋厅、北正街等街巷，拉直拓宽成为一条贯穿城市南北的大通道。这个计划，100年来只实现了一半——黄兴北路迟迟未能拉通。
2009年，长沙市建设地铁1、2号线得到了国家发改委的批复立项。长沙开始走向“地铁时代”。2010年初，长沙市政府市长办公会议作出“启动黄兴北路棚改、同步实施地铁1号线建设”的重大决策。随后，黄兴北路建设及棚户区改造项目经长沙市发展和改革委员会批复立项；2011年4月27日，长沙市人民代表大会常务委员会作出《关于批准长沙市人民政府2011年旧城区改造项目计划报告的决议》。
2010年起，开福区最终确定了项目总体范围，以及三项主要任务：一是将黄兴北路道路由营盘路口拉通至三一大道；二是同步实施地铁1号线一期工程建设；三是对道路两厢3.2平方公里区域800多亩用地进行有序棚改。2012年3月20日，长沙市黄兴北路建设及棚户区改造项目发布首批用地征收决定公告，项目正式启动。至2013年8月9日，总体上完成一期约95.5％的房屋征收任务。
如何让被征收居民住进理想家园？征收指挥部推出了人性化服务，对接全市120个楼盘，与50个楼盘签订团购协议，并就近开辟定向房源，让利幅度大的每平方优惠上千元；住房保障部门为申请保障性住房的征收户申请开辟了“住房保障电子绿色通道”；共计有2381户家庭申请到了各类形式的住房保障；加上商品房购买，有上万居民从狭小的蜗居，已经或正准备搬到宽敞的新居。
新政下只须国土调查红线即可实施征收
福源花园位于开福寺路，建成于1995年，其用地在2010年3月2日划定的调查红线范围内，但不在2010年8月的划拨用地红线范围内。这是因为福源花园本身是商品房而非棚户区，其用地不在当时规划中的黄兴北路的路幅范围内。按照原《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令），不在划拨用地红线范围内，不能进行拆迁。
但政策发生了改变。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日颁布实施，取代了原国务院第305号令，据此令划定国有土地上房屋征收的范围无须再获得使用土地的批准文件、无须在征收前确定项目划拨红线。另外，2011年8月，长沙市人民政府根据地铁与城铁换乘对接的需要，对三一大道至潘家坪路段的黄兴北路路幅及轨道1号线线形进行了调整，新调整的规划线形压占了包括福源花园在内的房屋及用地，这是规划变化的情况。
两大情况的变化，直接影响到福源花园的拆与留。既然新政下只须国土调查红线即可实施征收，福源花园用地又纳入了路幅，大多数福源花园居民也就表示了理解，纷纷选择了签约、搬迁。但也有部分居民选择了不合作。居民们的心结在哪里？
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盾构机停滞在几百米外地下
“到目前为止，整个地铁1号线的建设如火如荼，其他很多站口的地下车站基建已经完成，但开福寺站由于房屋征收未完成，还没有开始任何作业，该站工期已延误了33个月。”据长沙轨道集团相关人士介绍，大型盾构机已到了北辰三角洲的地下，南向距开福寺仅几百米，但迟迟不能向南有效推进，造成资金浪费和施工风险。
地铁1号线开福寺站现场施工负责人表示，长沙的夏秋季是施工作业的最佳季节，1号线能否及时通车，取决于开福寺站的建设进度。
事实真相逐一揭开
解开居民心结
一些居民认为，政府此次调整规划，无非就是看中了福源花园用地的升值空间，肯定会进行商业开发；于是有人申请了政府信息公开，2010年8月的划拨用地红线仍然存在——虽然它已非前置条件；也有人反感棚改两字：“我们是商品房，凭什么算棚改？”记者带着问题，采访了市直相关部门、征收指挥部和项目方。
疑问１
将商品房作为棚户征收
是否确有其事？
项目建设包括了道路建设和棚户区改造两大部分。据湖南省高级人民法院判决书：“上诉人的房屋虽不属于棚户区，但位于该项目待建的黄兴北路路幅上，其土地用于‘地铁工程和城市道路基础设施建设’。”
疑问2
政府因利益驱动
而更改红线是否属实？
长沙市国土局、规划局红头文件显示，规划和用地的细节调整，完全是出于黄兴北路、地铁1号线、长株潭城际铁路的建设需要，出于对开福寺千年古刹的保护需要，福源花园用地将成为轨道交通站口的用地，而非商业用地。项目部负责人介绍说，开福寺站因用地紧张等因素，没有设计商业设施，也就是说福源花园用地不会建商业体、不会进行商业开发。
疑问３
在黄兴北路建设及棚户区
改造范围内，能否搞商业开发？
在项目覆盖的数平方公里范围内，既有路幅占地、站台用地，也有居住用地和一些配套商业项目。对此省高级人民法院的判决书中明确指出：“不能因其部分配套服务设施的建设采用的是市场化的运作模式，而将其置于公共利益之外。因此，原告认为黄兴北路棚改项目不属于‘为公共利益的需要’，是其对‘公共利益’问题理解上存在片面和狭隘的认识。”
包括市、区两级政府在内，一直没有讳言局部地块在依法招拍挂后的商业开发，这在长沙市政府门户网站和区级政务公开中都有体现。但一切商业开发的前提是服从于城市规划，服从于黄兴北路、地铁1号线、长株潭城铁建设和棚户区改造的需要。
