在美剧《蛇蝎女佣》里,让人无比向往的,自然是比弗利社区里一栋栋豪华的房子。蓝天、白云、花园、豪宅……别墅情结是每个人内心最隐秘的梦想,而在长沙,满足一个生活在花园房子的梦想,需要多少成本?100万,200万?还是500万,600万?
数字说,2013年上半年,长沙人最爱的是总价在200万-300万区间的联排别墅。就在湖南中原研究中心的上半年市场分析报告中,上半年200万-300万/套联排别墅成交量占别墅总销量的三成以上,而200-250平米别墅成为联排主流户型,占比超过总销量的26%。
年轻群体追捧“经济型”别墅
长沙人霸蛮,即使是在买别墅上。
用高鑫·天麓营销总监傅建卉的话来说,“能够付首付,长沙人就敢买别墅,这与其他城市截然不同。”
长沙别墅市场在2013年开始从沉寂中复苏——最大的支撑力量,在于“刚需”型的购买者,他们买别墅用于自住,对于价格敏感度较高,年龄层次日渐年轻化。
1977年出生的文颖,是湖南省内一名知名律师,最近,他正在南城的郡原美村看房子——他的目标是,一套小独栋别墅。“可以自用,以后亦可升值。”
文颖们,正构成长沙别墅市场的新生力量,在70后80后需求崛起的语境中,别墅不再只是“达官贵人”的奢侈代名词。
同时,星语林·汀湘十里营销总监李杰介绍,“最近卖出一套总价在900万的别墅,购买的客户年龄还不到30岁,是在湖南从事电商的一个创业者。”
湖南中原研究中心的分析认为,目前长沙别墅产品类型主要集中在联排、双拼和独栋,而由于相对年轻的“别墅刚需族”入市,使得“小型别墅”、“经济型”别墅一度受追捧。“新的财富阶层越来越年轻化,同样,购买别墅的群体也呈现年轻化趋势。”李杰说。
200万-300万/套成联排主流价位段
需求的变化,带来的是市场结构的悄然变化。就在湖南中原研究中心的监测数据中,2013年上半年,长沙市别墅新增供应846套,总面积24.47万平米,2月份为分水岭,4、5月达到供应高峰,接近260套,两个月新增供应占总量的60%。
而在销售上,6个月共成交539套,成交面积16.58万平米,成交总金额18.13亿。
从成交总价来说,200万-300万/套为联排别墅主流价位段,成交量占联排别墅总销量的46%。如此计算,200万-300万/套别墅成交占别墅总成交的3成左右。
“长沙人买别墅更加考虑性价比,从我们项目来看,目前卖得最好的是面积在230平米左右、建筑上房间较多的户型,总价在300万以内的别墅更受青睐。”傅建卉说。
就在6月底开盘的龙湖·湘风原著【业主论坛地图找房户型图最新动态】项目,目前已销售超过200套,而网签合同也完成了100余套,这个项目面积最小的为168平米,基本上价格都在200万-300万/套。
“从长沙市场来看,这个总价段的别墅是最容易销售的,也是市场接受度最高的。”龙湖·湘风原著营销总监黄新说。
[趋势]
产品趋向创新性和实用性
【趋势一】
别墅DIY。所谓别墅DIY,是指开发商为客户提供多种可能,“菜单式需求”。中央空调、地暖都曾是菜单的主角,而现在也出现了电梯、地下室装修的新选择。
在汀湘十里,就曾推出电梯菜单方式。按照李杰的说法,同等条件下,不同的客户需求点也不同。有些客户希望院子更大,有些客户希望赠送面积更多,比如电梯,有些客户觉得不需要。“所以,我们给购房者提供一种可能——给购房者预留装电梯的空间,客户可以根据自己的想法来设计自己的别墅,按照客户自己的要求来调配自己的空间。”
而地下室也是开发商的新动作之一,在佳兆业8号,地下室负一楼给客户很大的改造空间。也曾推出买别墅送电梯活动,客户不需要电梯,可以将空间打造成一个天井。
【趋势二】
实用性。所谓实用性,就是减少产权面积,增加赠送空间。黄新说,这是开发商控制总价,同时吸引购房者的重要手段。在目前的别墅市场,类似于龙湖·湘风原著、郡原美村、高鑫·天麓等别墅,均通过建筑设计实现地下室的高赠送与实用性。
“现在地下室赠送都不是像以前有些项目那样的暗室,大多都是通过坡地差、天井、架空层等方式实现通风采光,实实在在给购房者实用的空间。”佳兆业8号营销负责人说。
[在售别墅分布]
从目前长沙市场来看,在售别墅成交比较活跃的项目有近40个。分布区域在二环与三环之间,且区域分化明显,河西主要集中在岳麓区南部含浦板块和望城区,河东主要集中在南部,土地资源相对丰富的长沙县和开福区北部。