二手房交易花招频出 阴阳合同屡禁不止

“如果你想少交税，我们可帮你把价格做成普通住宅标准。”中国证券报记者在陪同朋友看房过程中，上海市嘉定区一家房地产中介机构工作人员表示。

这位工作人员向中国证券报记者介绍了阴阳合同的概念。所谓“阴阳合同”，就是二手房买卖双方签订两份成交价不同的合同。一份合同是反映真实成交价的“阴合同”，用于向银行贷款。另一份合同所反映的成交价比真实成交价低，被称为“阳合同”，该合同提供给房管部门和税务部门用于过户和缴纳税费等。

据中国证券报记者了解，虽然屡次被叫停，但一些中介机构为促进二手房交易，仍然大量使用阴阳合同的做法。

做低成交价避税

根据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.65%的营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，普通住宅只是按合同价的1%征收，非普通住宅按合同价的2%征收。

因为税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响，于是房地产中介机构开始大量推荐满五年的二手房。中国证券报记者在搜房网上海频道看到，很多房地产中介机构将满五年作为二手房房源的一大卖点。为少交纳营业税，一些房地产中介机构还帮业主将合同成交价做成普通住宅标准。

按照上海市有关规定，单套建筑面积140平方米以下，内环线以内单套总价245万元、内环线和外环线之间单套140万元、外环线以外单套98万元以下的住房属“普通住房”。随着2010年房价上涨，市场上很少能找到符合普通住房标准的房源，利用阴阳合同做低成交价，成了许多二手房交易者的选择。

一位在深圳某房地产中介机构工作多年的负责人表示，自从2006年房价上涨以来，阴阳合同几乎成了行业潜规则。

统计数据紊乱

阴阳合同大量存在，与各地最低过户价标准过低有关，经过近年房价大幅飙升，最低过户价格标准已远远偏离市场价格，通常相差二至三倍。按最低过户价格标准操作的阴阳合同，直接导致房管部门根据二手房合同价进行统计的二手房均价难以反映市场成交价格的真实情况。

以北京为例，2010年北京二手房成交共19.65万套，按通过阴阳合同做法所完成的交易额占比为70%估算，约有13.76万套二手房交易通过阴阳合同完成。北京每套房的实际平均价超过200万元，平均税率在5%以上，这部分成交房源的税收应超过130亿元。去年北京每套房实际上平均网签价为60万元，造成相关税收大幅缩水。

今年以来，由于信贷紧缩，贷款难度加大及加息后贷款成本大增，全款购房者比例上升。全款买房增多更助推阴阳合同泛滥。在贷款买房时，有些银行往往会对阴阳合同进行审查。在全款买房时，作为监督者，银行在二手房买卖双方直接过户的情况下又处于缺位状态。

就在阴阳合同泛滥之时，4月1日起开始实施的《房地产经纪管理办法》将调控重点对准二手房交易中的阴阳合同现象，明确房地产经纪机构和人员不得协助买卖双方签订阴阳合同，以实现骗贷和避税，否则视情节轻重程度，处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

北京京华律师事务所律师刘宏辉表示，除加大买卖风险，阴阳合同会造成有关部门难以判断二手房交易的真实市场价格，导致官方数据无法显示二手房交易市场的实际情况。二手房交易中较低的过户指导价为阴阳合同生存提供空间。如果过户指导价提高到和市场实际情况接近的水平，才能根除阴阳合同现象。

看不清的房价

“看的数据和信息越多，越搞不清这房价到底是涨了还是跌了。有关部门、房地产中介机构、研究机构等给出的数据都不一样。”许倩（化名）向中国证券报记者表示，今年春节和家人商议后，决定在北京购置自己的第一套房产。最近三个月，一直在关注北京房价走势。

“您看这个，某房地产中介机构的数据说，北京4月二手房成交均价为25015元/平方米，环比下跌0.05%。另一家房地产中介机构的数据又说，北京4月二手房成交均价为26359元/平方米，环比上涨6.45%。我真不知道该听谁的。”许倩边说边向中国证券报记者展示自己搜集的足有几十页的各种数据。

许倩表示，同样看不清的还有房地产中介机构的买卖报价。她介绍，自己往往是在网上看中一些符合自己购房需求和心理价位的房子后，再和中介联系看房。“看房时才发现，网上的报价比实际报价低了不是一点半点。”她前段时间曾看中北京东二环附近某小区的房子，网上报价该小区商品房均价为20730元/平方米，但去看房的时候发现实际均价在35000元/平方米以上。

某房地产中介机构的工作人员告诉中国证券报记者，网上给出低报价是房地产中介行业的潜规则，就是为吸引人们打电话过来咨询买房。当顾客咨询某个价格比较低的房子时，房地产中介机构工作人员一般会说该房已销售，然后再借机向顾客推销其他房子。

中国证券报记者走访后了解到，房屋网上报价、实际均价、最终成交价三者之间相差较大。某房地产中介机构工作人员说：“一般网上报价与最终成交价相差最高能达到50万元。”

中国证券报记者根据网上数据不完全统计发现，目前北京二环内商品房均价为32982元/平方米，实地调查均价在36000元/平方米，两者相差3000余元；二环到三环均价为29849元/平方米，实际均价为32000元/平方米，两者相差2000余元；三环到四环均价为26322元/平方米，实际均价为28000元/平方米，两者相差近2000元。

由于统计数据差异，参与房地产市场各方对房价走势的判断也不一样。比如有媒体报道称，4月北京二手房市场出现“量跌价涨”势头。此后，有房地产市场研究机构最新发布数据显示，4月北京商品住宅市场延续3月的回暖，呈“价量齐升”局面。某房地产中介机构研究部门人士认为，短期来看，一线城市将继续保持“量升价跌”趋势。

在各种统计数据中，商品房价格、新房价格、现房价格、期房价格、二手房价格等各种用词的含义都有所不同，目前还处于“百家争鸣”的状态。

对看不清的数据，许倩表示：“看来不能过分依赖这些数据，只能自力更生了。我决定以后要多去现场看房，多看几套房，心里有个对比，才能有数。”

来源：中国证券报（记者 陈莹莹 实习记者 张霞） 编辑：宁波