2012年，以“限购”“限贷”为主要手段的房地产“最严”调控进入第二年。随着政策的持续发酵，中国的房地产市场进入了一个深度博弈的阶段。一面是中央反复强调调控不放松，另一面是在保增长的压力下，一些地方政府在楼市政策上微调不断；一面是房地产商放慢推盘速度，小幅降价试探购房者，另一面是买房人持币观望，等待价格大幅回调。在多方博弈中走过2012年的中国楼市，来年又将面临怎样的政策和市场格局？

调控博弈：中央不放松　地方在“微调”

延续着2011年房地产调控的高压态势，2012年伊始，全国房地产市场就进入了调控之下的冷冻期。在“稳增长”的大背景下，在投资压力和财税压力之下，不少地方政府“微调”房产调控政策的举动开始频频出现。

事实上，对于房地产调控政策的“微调”试探，从2011年底就已经开始。虽然广东佛山在去年10月出台的放松“限购”的政策仅仅一天就被叫停，但后继者却始终没有停下试探的脚步。

据北京中原市场研究部的统计，自2011年下半年开始，截至2012年5月，包括北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳、扬州等40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等。

虽然地方频频微调，但中央调控房地产市场的态度始终没有变化，地方政策变化举凡触及“限购”“限贷”红线的小动作无一例外地被叫停。

地方微调始终未能撼动中央的决心，但却给市场传递出“期待变化”的信号。进入年中，随着央行两次降息，有关房贷松动、“限购”放松的传言纷纷。在此背景下，6月中旬，银监会、央行、发展改革委、住建部一周之内密集表态，回应市场传言，明确表示房地产调控政策没有变化也不会放松。

8月，随着市场成交量持续走高，中央再次释放明确信号，针对房地产市场的调控目标不变，政策只可能从严绝不会松动。

中央的严厉表态对稳定市场起到了关键性的作用，9、10月间，房地产市场再次降温，整个下半年，虽然仍有地方政府调整楼市政策，但大多以鼓励自主性需求为主，触碰“限购”“限贷”红线的政策微调几近绝迹。