继“金九”落空之后，刚刚过去的十一黄金周，让“银十”楼市又一年以冷清开局。金九银十传统楼市旺季落空预期正在改变楼市买卖双方购房、销售策略。业内有观点认为，虽然金九银十的楼市已难以像预期那样大热，但部分购买力或许会分流至11月、12月份，造成年末“淡季不淡”。而不少开发商将原定银十开盘日期，延至11月份。

银十或难旺

据伟业我爱我家数据显示，9月北京新建商品住宅(含保障房)网签量为9710套，环比8月下跌了10.5%。在成交量萎缩的同时，成交价格也出现小幅下跌。9月新建商品住宅(含保障房)成交均价为20793元/平方米，环比8月下跌了3.2%。

随着“金九”在平淡中结束，接踵而来的“银十”承载了更多的期待。“往年是金九银十，今年可能是银九金十。”十一长假之前，北京某项目操盘手表示。据统计，北京10月计划开盘项目达34个。很显然，不少房企像该名操盘手一样，把10月份看成了完成销售任务的重要决战时段。

对银十楼市难现热火局面的判断，也来自于楼市调控的新动作。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，房地产调控的新动作，对10月份新建商品住宅成交走势有着不少的影响。比如住建部日前强调，下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果；而且一线城市动作频频，如9月13日上海重申限购严控、9月24日广州限售高端住宅等。“这些举措让银十以平淡收尾的概率非常大。”张大伟表示。

四季度或现局部暖冬

虽然银十楼市被泼了一盆冷水，但是随后的11月、12月，作为传统的淡季，或许会比去年同期出现局部回暖。

“今年因为各种因素，有不少项目会在11月、12月开盘。”路劲世界城项目负责人表示。据了解，位于昌平新城核心区域的路劲世界城，就将于11月份开盘。该负责人表示：“一方面是因为我们是港资企业路劲地产开发的，审批手续要走的流程更复杂；另一方面，我们也觉得楼市调控给予金九银十的压力，会将一部分购买力挤压到年底。所以对我们项目来说，银十之后开盘也可能是利好。”

还有多个项目将原定银十开盘日期，延至11月份。“这里面有今年大背景的一些因素，但也很可能造成楼市出现局部‘暖冬’。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。除部分项目年底开盘，会形成局部供需热潮外，因为金九银十的平淡，对于与预期销售目标尚有一定差距的房企来说，也会把握最后一个能够进行冲刺的时间段。

截至9月底，路劲世界城已经有效蓄客约540组，而一期销售房源约700套。路劲世界城负责人表示，“在与意向客户就开盘日期进行沟通时，我们感觉到很多客户担心房企旺市涨价，并不急于在金九银十入市。他们愿意等到11月份，这样无论在房源还是价格上，选择面都会更广。”

刚需仍是市场主力

“刚需盘的表现，将决定四季度楼市的总体走势。”多位受访人士表示。

在稳字当头的共识下，刚需项目将继续成为市场主力。亚豪机构统计数据显示，预计10月入市的项目约34个，而定位“刚需”的项目包括首创·澜茵山、鲁能7号院·颐景溪园、紫金新干线、长阳光和作用等17个项目。总占比达50%。

同时，即将入市的路劲世界城等多个项目，也主要是刚需盘。据了解，路劲世界城84平两居和95平三居的高实用户型就是为首置刚需量身打造。“目前我们项目的意向客户中，有相当比例是婚房需求，这部分客群愿意为了高性价比的合意项目，多等一段时间。”该项目负责人透露。

在刚需置业者最为关心的房价上，过了金九银十之后，无疑态势会更加明朗，这也将进一步激励购房者入市。路劲世界城负责人在接受媒体采访时称：“为了确保销售的速度，我们会合理定价，集团也要求我们不能突击提价。”

“今年的房价预期比较稳定，同时首置刚需在选择上往往更加务实和理性。这就导致在金九银十平淡收尾之后，11月、12月的楼市有可能在刚需置业上迎来局部回暖。”张大伟表示。