国外治理房地产泡沫的经验教训

对比日本产生房地产泡沫的经济背景，如货币升值、顺差过多、国内资本过剩、银行贷款利率高于企业利润率等，我国当前具有出现房地产泡沫的经济条件、社会背景。我国正处于快速发展期，这也是房地产泡沫的易发期。近年来，我国房地产业发展较快，1998年至2009年对国民经济增长的贡献率超过10%，成为推动经济发展的重要动力。2008年以后，我国一些城市房价上涨较快。根据前面所述的衡量房地产泡沫的指标来判断，我国并没有出现全国性的房地产泡沫。但一些城市房地产价格上涨过快，已超出一般居民的支付能力，个别城市处于产生房地产泡沫的边缘，需要引起高度重视。中央及时采取多项措施调控房地产市场，取得了明显效果，但还不稳固，民间资本迅速进入房地产市场的可能性仍然存在。分析日、美等国治理房地产泡沫的经验教训，可以获得诸多启示。

保持治理政策的相对稳定，避免政策特别是金融政策调整过快过频。房地产泡沫产生和破灭的原因不同、程度有别，但一般同汇率、利率等金融政策的变化密切相关，它们突然降低或提高是房地产泡沫产生和破灭的重要原因。1985年签订广场协定后，日本为促进内需多次调低贴现率，1987年4次调整后降低到2.5%，货币供应量增加12.4%，这是造成房地产泡沫的直接原因。1989年5月份以后又大幅度提高贴现率，1990年8月达到6%；1990年4月到1991年末日本银行实行严格的窗口管理，导致房地产泡沫破灭。再加上1992年起开征土地持有税，导致日本房价连续下降约8年。美国次贷危机以及房地产泡沫也同利率的突然变化有关。2000年—2004年美国连续25次降息，联邦基金利率由6.5%下降到1.0%；2005年—2006年又先后17次加息，利率由1.0%提高到5.25%，造成2007年后大量次贷家庭违约，房地产泡沫破灭。这些经验教训说明，对房地产这种长期投资进行调控，在政策见效后应相对稳定一段时期，稳定市场预期。

坚持采取综合措施治理房地产价格过快上涨。日本和美国采取单独金融政策治理房地产泡沫总体上是不成功的，由于措施过猛、房价下降过快，泡沫破灭，造成严重后果，经济长期萧条。如果日本降低利率前推出土地持有税、收紧银根，房地产泡沫可能不会发展到那么严重，造成的损失也不会那么大。这说明，金融政策的变化不仅要考虑物价、股市、产业结构调整、投资引导，也应考虑房地产市场的反应，考虑对房地产市场的调整和引导。在调控目标达到后，应有计划、分步骤减缓各种调控措施。

兼顾房地产市场的区域性特征，在国家大政策、大目标不变的情况下，做到因地制宜。我国区域差别大，发展水平不一，各地房地产市场处于不同发展阶段。在这种情况下，既要保持国家政策的统一，防止房价过快上涨，防止房价过快上涨像滚雪球一样由大城市向中小城市扩展、从沿海向内地发展；又要根据各地发展水平、房地产市场周期状况，给地方政府一定调控市场的权力，促进地方房地产市场健康发展。（作者简介：谢经荣，民盟成员，中国人民大学教授。现任全国工商联副主席、十一届全国人大财经委员会委员。主要从事土地经济、房地产金融方面的研究。

来源：人民日报 编辑：于姝楠