判断房地产泡沫的标准

从理论上讲，在市场信息充分的情况下，房地产市场交易价格同按租金计算的理论价格是相近的。如果交易价格上升过快、高出理论价格过多，就会出现泡沫，因而可以用交易价格高出理论价格的程度衡量房地产泡沫情况。由于人们对房地产的偏好，除了经济利益，占有房地产还有其他目的，所以交易价格通常会高于理论价格。一般认为，交易价格高于理论价格1倍以内是可以接受的，而高出1倍则表明泡沫现象明显。1983年以后，日本东京房地产交易价格开始偏高。交易价格偏高、上涨过快，吸引更多资金流向房地产市场。到1987年交易价格偏高107%，房地产泡沫明显出现；1988年偏高220%，1989年、1990年分别偏高330%、320%，最高的1991年达到509%，泡沫十分严重。泡沫破灭后交易价格迅速下降到1992年的290%、1993年的185%、1994年的48%。此外，可以用房价同房租的比例来表示房地产泡沫程度，一般认为价租比处在160—200时可能存在泡沫，高于200时已出现泡沫，高于250时出现严重泡沫。

房地产泡沫产生快、破灭快，但并不是偶然的市场现象，而是同宏观经济因素密切相关的，是可以预测和防止的。这需要观察和分析以下两类指标。

一是预示指标，可预测房地产泡沫的产生。房地产市场同信贷、股票市场密切相关，房地产泡沫的产生是大量资金向房地产市场转移的结果，股价上升、货币供应量增加是房地产泡沫的源头。一般认为，股价上升、货币供应量增加略早于房地产价格上涨。台湾有研究认为，货币供应量增加1个百分点，房价上涨0.9个百分点；股价变动1个百分点，房价变动0.6个百分点。房地产贷款增长率同总贷款增长率的比值是预测房地产泡沫的重要指标，可以说明流向房地产业的资金增长情况，高于1说明流入房地产的资金较多。日本1985年前的这一比值为1，1985年—1991年迅速提高为2左右，说明房地产贷款增长速度快于总贷款增长速度。相应地，房地产贷款占总贷款的比例快速上升，1984年为17%，1987年上升到20%，1991年3月高达35.5%。房地产贷款占比越高，泡沫破灭时造成的破坏也就越大。把这些指标结合起来分析，可以更好地预测房地产泡沫。

二是指示指标，可指示泡沫的状态。首先是房地产价格上涨率同GDP增长率的比值。日本1985年前该指标一般在2以下，1985年—1989年在2以上，其中1985年—1987年高达6—8，出现严重泡沫。其次是房地产价格上涨率同CPI的比值。一般来说，物价上涨则房地产价格同样上涨；在出现房地产泡沫时，房价上涨速度快于物价指数。日本房地产价格同物价上涨率的比值从1970年3月的13.2扩大到1973年3月的20.2，再扩大到1986年3月的25.2，到1990年3月扩大至68.2，显示房地产泡沫快速膨胀。

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