马光远:资金一旦收紧
房价肯定下跌
(《今日观察》评论员)
每到年底,就到了大家预测的旺季,实事求是的讲,人大的报告并没有多大的权威性,因为人大经济研究所并不是一个专业的研究房地产的学术机构,而且很多的研究报告的本身在内部都打架,3月份是这样,4月份是那样,所以我对研究报告的很多预测一直都不是很关注,但是这个报告为什么引起了关注?因为这段时间很少有人说降价了,大家都在“一边倒”的说在目前物价上涨的情况下,房价还会涨,这成了一个很强的主旋律。
从科学性上来讲,确实不能仅仅依靠资金链来判断房地产的走势,但从现实来讲,中国的房地产走势就是资金链的走势,中国房地产市场就是一个资金式,就是一个政策式,有资金就有房市,没资金就没房市,所以我认为把资金链作为一个主要的判断是对的。比如万科的整个资金流从现在来看,三季度,上市公司的整个资金流,负债率继续在往上走,有70%左右。其次,几大龙头房地产企业现在的经营情况的现金流已经出现了负数。再有,最近一些政策的迹象表明,它的资金链继续在收紧,北京市对整个房屋预售款就加强了监管,在此之前,预售款的资金占开发商资金来源的两成到四成左右,占的比例非常大,这个一旦收紧,加上人民币又被收紧了,再加上大环境,货币在收紧,一个月以内两次提高存款准备金率,一次加息,那么现在就不是宽松的货币政策。
所以,对人大今年出的这个报告,我是比较认可的。因为我同意第一个基本点,就是资金链肯定要收紧。按照目前这种开发的强度,按照目前开发商的资金链的一个基本情况,如果我们继续加紧的话,对开发商来讲,撑不过6个月,所以他会做一个选择,这是一个是资金链的判断。第二,是对宏观政策本身的判断,未来我们的货币政策处于物价上涨的压力,不可能放松,只有收紧的可能,那么一旦收紧的话,对于我们这个完全依赖资金的市场来讲,它不往下走,谁往下走?所以我可以回应一句话,就是所有的东西都在涨,房价为什么会跌呢?因为如果资金一旦收紧的话,你不跌谁跌?
学者预测2011年房价将降两成,不同观点让房价话题火热升温。房价何时回归理性,不再雾里看花?
马光远:不要在通胀和房价之间玩跷跷板游戏
(《今日观察》评论员)
现在大家都在说,在通胀的大环境下,房价怎么可能往下跌?第一,实际上从经济学本身的研究来看,房价跟通胀之间并不是1:1的,差不多是0.6,也就是说它不是物价往上涨,房价就肯定会涨,它首先不是这么一个比例。第二,目前对老百姓生活影响比较大的就是物价的过快上涨,这影响所有的老百姓,现在大家有一个理论,说反正房价已经涨这么高,对所有的老百姓已经不见得有影响了。
那么,现在可能就会直接玩一个跷跷板,就是为了控制物价的上涨,我们把一部分水引到房价上来,但事实上这两股水是不一样的,因为这套房子的钱一直都存在,但是物价本身的上涨是对所有人都有影响的,这两股水走不到一块去,也永远没有一个相交的点,所以我担心,在这个思路的影响下,我们有可能在政策层面会放松,比如说放松对房地产的调控,这样房价可能又会一下子反弹。我们在态度方面要更加的明确政策的意图,无论是控房价,还是控物价,最终的根源,或者说最有效的办法还是把钱控住,那么把钱控住的最有效的办法就是不要有负利率,不要有负利率,还是应该很快的进入加息周期,这样房价也能控住,物价也能控住,我们的政策目标也能达到。