业内人士

前期物业为啥好？开发商贴钱赚人气

提到物业服务水平降低，家住郑州市东风渠附近的李女士也深有感触。

“我们小区的物业，以前也是数一数二的。”李女士说，入住之初，喷泉、流水一应俱全，保安也热情、负责。

而现在一切都变了模样。李女士说，如今走在小区里，再也看不见喷泉涌起的场景，景观河也早已干涸。几名保安坐着电瓶车到处巡逻的情景，也一去不复返了。

记者走访了郑州部分小区，绝大多数业主认为，所在小区物业“服务越来越糟糕”。

河南某置业公司营销总监陈先生说，楼盘交付前，开发商必须引进物业公司，但物业公司接手一个小区，首先要估算会不会赚钱，如果感觉不划算，谁都不会接手。

“没有物业公司接手小区，开发商就自己成立物业公司。事实上，很多小区开发商和物业公司都是‘一家子’。”陈先生说，为了将楼盘尽快销售完，也为了让房子卖个好价钱，开发商不惜血本，给物业公司贴钱，尽可能将物业服务做到最好，从而吸引购房者。

然而，小区房子一旦卖完，开发商便不再给物业公司贴钱了，而小区业主所交的物业费，不足以支撑原来的优质服务，政府和业主又不允许提高收费标准，物业公司只好减少运营成本，服务质量缩水也就成为一种必然。

房管部门

物业服务不达标，这是客观事实

“实际运作中，物业服务标准是降低了。”郑州市物业管理协会秘书长程玉霞说。

程玉霞说，物业公司不能足额收取物业费、物业费收费标准低，导致物业公司留不住优秀人员，一些年轻的保安，一旦有更好的工作，都会毫不犹豫地离开。

郑州市房管局物业处处长程建颖说，如果严格按照物业服务级别衡量，很多物业公司的服务都不达标，这是客观事实。物业协会一直在调研，希望破解这方面的问题。

根据物价局成本测算，一级物业公司要提供一级服务，并保证企业3%的利润，其高层成本价为每月每平方米2.5元。而在现实中，一级物业收费，高层为1.10元，相差一倍还要多。

程建颖说，郑州市物业收费一直没调整，目前依据的还是郑价公〔2004〕2号文，这个文件执行的是2000年以前的标准，当年最低工资标准只有400多元。

程建颖说，目前，郑州市新的物业收费办法已制订完成，市政府秘书长办公会已原则通过，估计还要进一步修改，之后即可上报市长办公会，通过后就可以实施了。新办法中，收费标准和服务水平将有调整，比如对于服务标准，将从5个方面确定物业公司属于几级。

物业公司

严格执行服务标准

很多企业本都顾不住

郑价公〔2004〕2号文实施已有7个年头。该文件将普通住宅区物业服务分为5个层级。1级服务：多层住宅为0.38元每平方米每月，高层住宅为1.10元每平方米每月，上下浮动不超过20%；2级服务：多层住宅0.32元每平方米每月，高层住宅0.87元每平方米每月；3级服务：多层住宅0.26元每平方米每月，高层住宅0.73元每平方米每月；4级服务：多层住宅0.20元每平方米每月，高层住宅0.64元每平方米每月；5级服务：多层住宅0.15元每平方米每月。

程玉霞说，这个指导价在文件出台时或许比较高，但这些年过去了，各种成本都在增加，物业收费却没有按照市场规律增减，也就导致了当前的尴尬局面。

“前段时间，物价局做过一项成本测算，多层住宅的物业服务成本每平方米达1.47元。”河南日康物业服务有限公司经理王军说，如果严格按照服务标准执行，以现在的物业收费标准，很多物业公司连本都顾不住，要想物业公司服务达标，需要经济做后盾。

程建颖说，北京等地物业收费比较高，对物业公司的管理约束都比较完善，他们有第三方评估方案。业主对物业公司服务不满意，可以申请独立的第三方组成评估组，一起评定小区物业服务情况，假若不达标，就逐级往下比对，符合几级就给其核定几级，让其按照该级别收费。如果问题不严重，可以限期整改。

在郑州，房管部门、社区对物业都有监管，并且会进行评优评差，对于业主举报的“服务不达标”，房管部门可以责令物业公司整改，整改不到位的，也可以对其降级。但在现实操作中，考虑到物业服务企业运营的艰难，通常不适用降级方式。

来源：河南商报 编辑：于姝楠